Spaniens Wohnungsmarkt: Verkäufe fallen um 10,5%

Wohnungsverkäufe in Spanien sinken um 10,5%, Preise bleiben hoch

Angebotspreise werden bereits gesenkt und Wohnungen finden deutlich länger einen Käufer. Der Markt verschiebt sich intern. Das INE (spanisches Statistikamt) meldete am 20. September 2023, dass der Wohnungskauf um 10,5% im Jahresvergleich auf 48.303 Transaktionen fiel, der niedrigste Wert für diesen Monat seit 2020. Es ist der sechste Rückgang in Folge; im Vormonat betrug das Minus 6,4%. Und der Preis steigt weiterhin.

Warum verkaufen sich weniger Wohnungen, während der Preis nicht fällt?

Die Paradoxie hat eine wirtschaftliche Erklärung: Es werden weniger Verträge geschlossen, weniger Hypotheken unterzeichnet – Geld ist nach den Zinserhöhungen teurer geworden –, und die Preise geben nicht nur nicht nach, sondern steigen sogar. Die Marktlogik würde erwarten, dass sie aufhören zu steigen oder leicht fallen. Das passiert nicht. Die Wirtschaftsjournalistin Sandra López Letón erläuterte dies in der Episode Warum es der schlechteste Zeitpunkt ist, ein Haus zu kaufen des El País Podcasts und nannte zwei Ursachen: die gute Beschäftigungslage und das Angebotdefizit in den Großstädten.

Das Datenmaterial, das diese Diagnose stützt, zeigt eine Lücke: 110.000 neue Wohnungen pro Jahr gegenüber 240.000 gegründeten Haushalten. Daraus folgt, dass Wohnungen fehlen. Ein Teil der Analyse bestreitet dies rundweg und behauptet, das Problem sei nicht Knappheit, sondern eine Preisinertia, die die Branche selbst nährt. Dagegen spricht, dass die Neubauprojekte seit Jahren weit hinter der Haushaltsbildung liegen.

Wann beginnen die Wohnungspreise in Spanien zu fallen?

Der genannte Zeitrahmen deutet auf Ende 2023 und vor allem 2024 hin. Das erwartete Szenario ist kein Absturz: Die Preise halten sich recht gut, und höchstwahrscheinlich werden sie nur sehr wenig steigen oder leicht fallen. Laut dieser Analyse gibt es keine aggressiven oder flächendeckenden Einbrüche. Die Symptome zeigen sich bereits: Der Verkauf dauert viel länger, die Angebotspreise beginnen zu sinken und Notare verzeichneten im Juli einen leichten Rückgang.

Es bleibt ein offenes Ende. Niemand unterschreibt einen Crash, und wer ihn erwartet hatte, muss sich mit einer milden Prognose ohne festes Datum abfinden. Die Erzählung vom bevorstehenden Preisverfall zieht sich Saison für Saison.

Euribor auf dem Weg zur 5% und die Hypothek wird nicht billiger

Hypotheken sind teuer, sowohl fixe als auch variable, und der Euribor hatte noch nicht die 5% erreicht: Das Szenario sah dieses Niveau für Dezember vor. Bei teurem Geld entlastet ein Preisrückgang den Kauf nicht immer. Die finanzielle Belastung bleibt gleich und nimmt aufgrund von Zinsen und Inflation sogar zu. Dies ist das Argument, das die Euphorie dämpft: Den Wohnungspreis zu senken, ohne die Finanzierung billiger zu machen, lässt die Rate praktisch dort, wo sie war.

Balearische Inseln: Ausländischer Kauf bricht um 28% ein

Der Einbruch ist nicht homogen. Der Verband ABINI betonte, dass die Daten der Grundbuchämter die Balearen an der Spitze des nationalen Rückgangs beim Wohnungskauf durch Ausländer sehen, mit einem Minus von 28%. Die Schlagzeilen sprachen von Alarm bei den Immobilienmaklern. In Gebieten, in denen ausländische Käufer die Preise stützen, macht sich der Rückzug früher bemerkbar als anderswo und führt zu einem Markt, der stärker von der Binnennachfrage abhängt.

Ein Jahr später steigen die Preise um 4,9%

Die Zeit gab denjenigen, die auf den Platzen der Blase warteten, teilweise recht. Ein Jahr nach den triumphalen Ankündigungen zeigte die Statistik weiterhin das Übliche: Der Wohnungspreis stieg im September um 4,9%, trotz des Einbruchs beim Hausverkauf und der Unterzeichnung von Hypotheken. Beobachter ironisierten, dass der angekündigte Crash von 2023 nun zum Crash von 2025 umbenannt worden sei. Die Zeiträume dehnen sich aus, ebenso wie die Geduld derer, die Bargeld halten und auf ihre Chance warten.

Der Hintergrundkonflikt: Wohnraumgesetz und leerstehende Wohnungen

Über dem Markt schwebt das Ley de Vivienda (Wohnraumgesetz), mit angespannten Gebieten und Preisobergrenzen, die einige Verwaltungen vorbereiten. Katalonien erscheint als die fortgeschrittenste Region, bereits in Verhandlungen über Limits, erste Gebühren für Leerstand und Bußgelder. Die zitierten Berechnungen sprechen von 3,5 Millionen leerstehenden Wohnungen in Spanien, parallel dazu ist das Angebot an WG-Zimmern um 34% gestiegen, um die steigende Hypothekenrate auszugleichen.

Hier feiert man einen Anstieg von +80% bei einem Rückgang von 5%, so wie jemand, der sieht, wie der Ölpreis von 3 auf 12 Euro steigt und sich damit zufrieden gibt, wieder bei 11 zu landen. Auf den Immobilienmarkt angewandt lautet die Frage nicht mehr, wann die Preise fallen, sondern wie stark sie fallen müssen, damit es neben dem Verkäufer auch jemand anderes bemerkt.