Spaniens Wohnungsmarkt: Gehälter reichen nicht, Angebot schrumpft

Wohnraum, der sich mit dem Gehalt nicht mehr finanzieren lässt

Ein Paar mit zwei mittleren Gehältern sucht eine Wohnung in derselben Stadt, in der beide arbeiten. Derselbe Stadtteil, dieselbe Schule, dieselben Arbeitszeiten. Und sie finden nichts. Die zentrale Frage lautet: Wie ist es möglich, dass zwei erwerbstätige Personen keinen Zugang zu einer angemessenen Wohnfläche haben? Die Antwort ist vielschichtig und umfasst mehrere Faktoren: steuerliche Belastung, Fixkosten, die vor fünfzig Jahren noch nicht existierten, ein vom Mietmarkt zurückgezogenes Angebot, hohe Grundstückspreise sowie eine Demografie, die die Nachfrage erhöht, ohne dass das Bauwesen im gleichen Tempo reagiert.

Die häufigste Diagnose besagt, dass das Problem nicht nur im Wohnungspreis liegt, sondern in allem, was vom Gehalt abgeht, bevor Hypothek oder Miete bezahlt werden können. Die allgemeine Mehrwertsteuer von 21 % auf fast alle Käufe und ein Korb an Fixkosten – Energie, Mobilfunk, Internet, Abos –, der 30 bis 40 % des Gehalts beansprucht, sind zwei der genannten Faktoren. Vor fünfzig Jahren zahlte man Wasser, Strom und Telefon. Kaum etwas anderes. Die Struktur der Haushaltsausgaben hat sich vervielfacht, während die Löhne nicht proportional gestiegen sind.

Warum Vermieter ihre Wohnungen vom Markt nehmen

Es gibt einen Mechanismus, der erklärt, warum das Angebot genau dann schrumpft, wenn die Nachfrage am höchsten ist. Wenn Gesetze Mieter so stark schützen, dass Vermieter bei Zahlungsverzug ihre Immobilie nicht schnell zurückfordern können, ziehen es manche Eigentümer vor, gar nicht zu vermieten. Die Wohnung bleibt leer und außerhalb des Marktes, das Angebot sinkt. Sinkt das Angebot bei steigender Nachfrage, steigt automatisch der Preis.

Das Argument lautet: Würden sich Zahlungsausfälle im zweiten Monat lösen lassen und Schäden dem Mieter in Rechnung gestellt werden könnten, kämen viele heute geschlossene Wohnungen auf den Markt. Die unbequeme Schlussfolgerung: Mieterschutz ohne Ausgleich für das Risiko des Eigentümers führt letztlich zu weniger verfügbaren Wohnungen und treibt die Preise nach oben. Es ist kein Problem der Boshaftigkeit, sondern der Anreize.

Grundstücke, Bürokratie und ausbleibende Neubauten

Neubau wird nicht günstig sein. Wenig verfügbares, sehr teures Bauland, strenge Vorschriften, wachsende Bürokratie und eine Finanzierung für Bauträger, die deutlich schwieriger ist als zur Zeit der Blase. Zudem soll freifinanzierter Wohnraum oft geförderten Wohnraum querfinanzieren. Das Ergebnis: Projekte kommen nur schleppend voran, angepasst an die Nachfrage, die diese Preise absorbieren kann.

Wer entscheidet, ob in einem Gebiet gebaut werden darf, ist nicht der Grundstückseigentümer, sondern die Politik. Diese Entscheidungen – Höhe, Nutzung, Dichte – verändern die Dynamik von Angebot und Nachfrage grundlegend. Wenn statt eines Bauprojekts ein Sportzentrum und ein Schwimmbad genehmigt werden, wirkt sich dies nicht neutral auf den endgültigen Quadratmeterpreis aus.

Demografie, Renten und stagnierende Löhne

Die Nachfrage wächst nicht nur durch die bereits ansässige Bevölkerung. Hinzu kommen Zuwanderung und Tourismus, der zunehmend nicht in Hotels, sondern in Ferienwohnungen stattfindet. Gleichzeitig steigen die Renten, während die Löhne vieler Arbeitnehmer praktisch auf dem Niveau von 2010 verharren. Mehr Nachfrage trifft auf ein Angebot, das nicht im gleichen Maße wächst.

Manche sehen das Kernproblem in der Produktivität: Das reale Gehalt eines Durchschnittsarbeiters, gemessen an vergleichbarer Arbeit, ist im Vergleich zu früheren Zeiten gesunken. Andere führen es auf die massive Integration von Frauen in den Arbeitsmarkt zurück: Wenn in einer 50-Quadratmeter-Wohnung zwei Gehälter zusammenkommen können, weiß der Eigentümer das, und der Preis passt sich an zwei Einkommen an, nicht an eines. Dies ist ein umstrittenes Argument, erklärt aber, warum Wohnraum schneller teurer wurde als individuelle Löhne.

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Die anfängliche Frage hatte eine einfache Antwort, die es nun nicht mehr gibt. Klar ist, dass das Problem nicht mit einem einzigen Hebel gelöst wird: weder durch Zinsen, noch durch mehr Bauland, noch durch mehr oder weniger Mieterschutz. Jede Maßnahme verschiebt ein Teil und destabilisiert ein anderes. Währenddessen schaut das Paar, das die Suche begann, weiterhin auf Immobilienanzeigen.