Spaniens Wohnungsgesetz: Wer profitiert von der IBI-Abgabe?

Leerstand und 150 % IBI-Aufschlag: Wer gewinnt durch Spaniens neues Gesetz?

Was passiert, wenn man seine Wohnung nicht vermietet? Die am häufigsten genannte Antwort ist derzeit eine Zahl: ein Aufschlag von 150 % auf die IBI (Grundsteuer) für zwei Jahre lang leerstehende Wohnungen. Diese Maßnahme im Rahmen der spanischen Wohnungsregulierung hat die Spannungen zwischen kleinen Eigentümern, professionellen Vermietungsunternehmen und Behörden neu entfacht. Der Analyse liegt eine unbequeme These zugrunde: Die Norm bestraft nicht die Großbesitzer, sondern überlässt ihnen den Markt. Diese Idee kursiert unter dem Namen SERPAVI, dessen Mechanismus es sich lohnt, Stück für Stück zu zerlegen.

Was ist SERPAVI und wie legt es Preise fest?

Das Referenzpreissystem für Mieten funktioniert mit einer Mindest- und Höchstspanne pro Zone. Professionelle Verwalter sind verpflichtet, ihre Mieten innerhalb dieser Gabelung festzulegen; theoretisch gilt dies auch für Privatpersonen. Hier beginnt das Problem: Die Spanne wird basierend auf allen Referenzen berechnet, wobei Privatpersonen zahlenmäßig in der Mehrheit sind, aber Verwaltungen einen weitaus größeren Einfluss haben – in einem Verhältnis, das in der Analyse als zehn zu eins beschrieben wird.

Das Ergebnis ist eine Kostenasymmetrie. Ein Verwalter verteilt Verwaltungs-, Buchhaltungs- und Renovierungskosten auf hunderte Verträge; ein Eigentümer mit einer oder zwei Wohnungen trägt diese Kosten allein. Bei gleichem Referenzpreis schrumpft die Rentabilität des kleinen Vermieters bis zur Unrentabilität, während institutionelle Verwalter profitabel bleiben. Es braucht keine Tricks: Das bloße Anwenden der Tabelle genügt.

Die Falle der Preisspanne: Warum Referenzpreise sinken

Die beschriebene Abfolge ist fast mechanisch. Im ersten Zyklus bestimmt die Masse der privaten Eigentümer die Spanne. Im nächsten zieht das statistische Gewicht des Gesamtbildes die Werte nach unten, und Verwaltungen, gezwungen, innerhalb der Gabelung zu bleiben, passen ihre Preise an dieses neue Niveau an. Jede Drehung schraubt die Obergrenze herunter. Kleine Eigentümer, die konkurrenzfähig bleiben wollen, müssen ebenfalls senken oder Monate ohne Mieter in Kauf nehmen.

Hier kommt der am wenigsten diskutierte Teil hinzu: die Akquise. Mit einem Marktanteil von unter 5 % haben Verwaltungen leichtes Spiel. Das Szenario ist einfach: Den Eigentümer mit der leeren Wohnung finden, einen Bonus auf den Katasterwert, eine langfristige Gebühr und einen Prozentsatz der Miete anbieten oder andeuten, dass sein Angebot gegen ein institutionelles Angebot zum Mindestpreis mit Sieben-Jahres-Vertrag konkurriert. Der Eigentümer unterschreibt. Die vollständige Berechnung mit detaillierten Posten liefert ein überraschendes Ergebnis.

Wer zahlt die Zeche: Der Eigentümer einer geerbten Wohnung

Die häufigste Kritik richtet sich nicht gegen den Mieter oder den großen Fonds, sondern gegen den kleinen Eigentümer, der eine Wohnung geerbt hat und glaubt, von der Miete leben zu können. Mit sinkenden Mieteinnahmen, einem 150 %-igen IBI-Aufschlag und dem Risiko von Mietausfall oder Besetzung wird die Bilanz unhaltbar. Die Schlussfolgerung lautet, dass der regulatorische Rahmen das Kapital nicht vertreibt, sondern auswählt, welche Art von Kapital darin überleben kann.

Einige vertreten die Gegenposition: Das Problem sei nicht der Preis, sondern die Nachfrage, und ohne Kontrolle der Immigration und Begrenzung von Käufen in angespannten Gebieten werde keine Maßnahme funktionieren. Andere weisen auf den gegenteiligen Effekt hin: Weniger Angebot, mehr Druck auf die Mieten. Eine dritte, unbequemere Linie zeigt, dass der öffentliche Wohnungsbestand aus der Mitte des letzten Jahrhunderts beweist, dass Millionen Menschen ohne Luxus oder Spekulation untergebracht werden können.

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Die abschließende Ironie besteht darin, dass die Norm sich als Sieg gegen Vermieter präsentiert, aber am Ende als Trichter fungiert, der den Markt bei denen konzentriert, die die Reise durchhalten können. Der kleine Eigentümer, der jahrzehntelang glaubte, seine Wohnung sei die Altersvorsorge, entdeckt nun, dass sie eine Falle mit Ablaufdatum war. Und der Mieter wartet derweil darauf, dass ihm jemand erklärt, warum seine Miete nicht sinkt.