Spaniens Wohnungsgesetz belastet Mietmarkt und Angebot

Wohnungsgesetz trocknet den Mietmarkt aus und erhöht die Rechtsunsicherheit

Die Diagnose in der Diskussion widerspricht der offiziellen Darstellung: Das Gesetz, das Mieten senken sollte, reduziert das Angebot. Kleine Vermieter ziehen Wohnungen vom Markt zurück aus Angst vor Mietausfällen, Besetzungen und langwierigen Prozessen. Wer den Markt genau beobachtet, sieht einen Engpass: weniger verfügbare Wohnungen und Preise, die dort nicht fallen, wo die Nachfrage hoch ist. Die Debatte ist jedoch nicht einhellig. Manche geben dem Gesetz die Schuld, andere verweisen auf ein seit langem bestehendes strukturelles Angebotsproblem.

Weniger Mietwohnungen und mehr Konkurrenz unter Mietern

Der erste beschriebene Effekt betrifft die Menge. Wenn private Eigentümer keine Rentabilität und Sicherheit mehr sehen, nehmen sie die Wohnung aus dem Vermietungsbestand oder verkaufen sie. Mit weniger Einheiten wird die Wohnungssuche in Großstädten zur Qual, und die Preise für das wenige Verbleibende bleiben stabil oder steigen. Die Klage ist konkret: Es werden Zimmer für Hunderte Euro angeboten, und es herrscht harter Wettbewerb um jede seriöse Anzeige.

Gegen diese Lesart argumentiert eine andere Seite, dass private Eigentümer keinen Anspruch auf Wohnraum garantieren müssen. Die Lösung liege darin, öffentliche Flächen umzuwidmen und geschützten Mietwohnraum zu bauen, um das Angebot im öffentlichen Sektor zu erhöhen. Kritiker entgegnen, dass dieser geschützte Wohnraum historisch oft verkauft wurde und seinen Status verlor.

Warum wiegt Rechtssicherheit schwerer als der Preis?

Das am häufigsten wiederholte Argument ist nicht Geld, sondern Risiko. Die Rechtsunsicherheit steht sogar über dem Mangel an Neubauten. Beschrieben wird der Fall eines Vermieters, der viele Monate ohne Zahlung dasteht, einen Prozess und gerichtlich angeordneten Räumungstitel hat, aber sieht, wie das Verfahren gestoppt wird, sobald eine Organisation den Mieter begleitet und ihn als schutzbedürftig darstellt. Solche Episoden – ob real oder übertrieben – überzeugen Eigentümer, dass sich die Vermietung nicht lohnt.

Die institutionelle Antwort kommt anders. Katalonien bereitet Vorschriften vor, um auch Zeitmietverträge einzuschränken und Umgehungen der Preisobergrenzen zu verhindern, mit spezifischen städtebaulichen Regelungen für Ferienwohnungen. Heißt: Wird der reguläre Mietmarkt kontrolliert, sucht der Markt die Lücke bei Zeitmieten, und die Verwaltung schließt sie. Jede neue Regel erhöht die Komplexität für kleine Vermieter, die keine Rechtsabteilung haben.

Immobilien als Inflationsschutz

Eine verbreitete Idee ist, dass viele nicht spekulativ kaufen, sondern um ihre Ersparnisse vor der Inflation zu schützen, während sie auf dem Bankkonto liegen. Diese Schutzsuche stützt die Preise in guten Lagen, während ärmere Viertel leer stehen oder verfallen. In dieser Lesart steigt oder fällt der Wohnungsmarkt nicht pauschal: Er teilt sich in zwei Märkte mit gegenläufiger Entwicklung.

Über das Geld auf dem Konto liegt Misstrauen. Es wird angemerkt, dass es nur noch Zahlen auf Bildschirmen gibt, manipulierbar von denen an der Macht. Das Argument stützt sich auf jüngste Erfahrungen: Dinge, die vor Jahren unmöglich schienen, sind Realität geworden. Aus dieser Perspektive erscheint der Kauf von Immobilien als defensive Entscheidung, nicht als Spekulation.

Politisches Patt ohne Lösung

Die Diskussion driftet ins Wahlkalkül. Manche behaupten, die Partei, die Aufhebung des Gesetzes verspricht, werde dies nicht tun; andere kontern, dass die institutionelle Alternative nichts gegen Hausbesetzungen unternimmt. Der Verdacht – als Verdacht formuliert, nicht als Fakt – lautet, dass Ziel sei, den Markt so zu spannen, dass Private ihre Wohnungen abgeben und Investmentfonds die Mehrheit vermieten.

Unterdessen gilt ein Preisrückgang in den nächsten Jahren als wahrscheinliches Szenario, da teurere Kredite die Nachfrage bremsen. Andere warnen gegenteilig: Nominale Preise könnten halten, die Anpassung erfolge über Knappheit. Hier stockt die Analyse: Zieht sich das Angebot aus Angst zurück und fällt die Nachfrage nicht, gibt es keinen Mechanismus für niedrigere Preise.

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Klar scheint: Das Gesetz hat das Verhalten tausender kleiner Vermieter geändert, bevor es Marktpreise beeinflusste. Dieser Effekt – das Verschwinden des Angebots – lässt sich bisher nicht rückgängig machen.