Spaniens Wohnungsgesetz: acht Jahre Maßnahmen und Blockade der Regionen

Acht Jahre Wohnungsgesetze und ein Mietangebot, das schrumpft

Am 2. Oktober 2026 ist die Bilanz, auf die sich die sozialistische Regierung beruft, eine Liste über acht Jahre: Mietrechtsreform, Rächtungsstopps, das Wohnungsgesetz (ein landesweites Wohnungsgesetz von 2023), Bürgschaften, Zuschüsse und staatliche Wohnungsprogramme. Die Gegenbilanz passt in einen Satz: Fast alles davon hat geschadet. Zwischen beiden Erzählungen liegt ein Problem, das keine von beiden löst, und es ist nicht ideologisch: Es geht um die Zuständigkeiten.

Was die Regierung seit 2019 im Wohnungsbau getan hat

Die offizielle Chronologie beginnt 2019 mit der Mietrechtsreform: Mindestvertrag über fünf Jahre bei Privatvermietern und sieben Jahre bei Unternehmen, dazu Grenzen bei bestimmten Sicherheiten. 2020, mit der stillstehenden Wirtschaft, kamen Rächtungsstopps für gefährdete Haushalte, Vertragsverlängerungen und Mietmoratorien – Maßnahmen, die um mehrere Jahre verlängert wurden.

2021 wurde ein Plan für bezahlbaren Mietwohnraum mit dem Ziel von 100.000 Wohnungen angekündigt, und die Verhandlungen über das künftige Gesetz begannen. 2022 wurde die Anpassung bestimmter Mieten vorübergehend auf 2% begrenzt. Und 2023 verabschiedete der Kongress das erste landesweite Wohnungsgesetz mit 176 Stimmen dafür. Es ist das Gesetz, das die angespannten Wohnungsmärkte schafft.

Danach folgten verstreute Maßnahmen: eine 2,5-Milliarden-Euro-Bürgschaftslinie des ICO für den Ersterwerb von Wohnraum, mit bis zu 20% des Darlehens abgedeckt; 200 Millionen Euro für den Jungmietzuschuss, bis zu 250 Euro im Monat über zwei Jahre; sowie ein Registrierungs- und Kontrollsystem für Ferien- und befristete Wohnungen über eine zentrale Anlaufstelle. Der letzte staatliche Wohnungsplan für 2026-2030 wurde mit 7 Milliarden Euro angekündigt.

Der Zuständigkeitsknoten: Wer eine angespannte Zone ausruft

Hier liegt das Detail, das die Parole entkräftet. Die Zentralregierung kann einen Stadtbezirk nicht eigenmächtig als angespannt erklären. Diese Zuständigkeit liegt bei den autonomen Regionen, und nach 2023 fielen die meisten an PP und Vox. Mehrere klagten vor dem Verfassungsgericht —Madrid, Andalusien, Galicien, die Balearen, das Baskenland und Katalonien, unter anderen— mit dem Argument, das Gesetz greife in ihre Zuständigkeiten ein. Andere kündigten schlicht an, die angespannten Zonen nicht anzuwenden.

Das Paradox trägt sich selbst: Von der Regierung wird verlangt, in die Mietpreise einzugreifen, und wenn sie einen Mechanismus dafür entwirft, beschließen die Verwaltungen, die den Schlüssel haben, ihn nicht umzudrehen. Ein Wohnungsplan kann mit 7 Milliarden Euro ausgestattet sein, aber er wird auf fremdem Boden umgesetzt.

Ist das Mietangebot wegen der Preisregulierung gesunken?

Der meist wiederholte Einwand besagt, das Regulierungspaket habe das Angebot verringert statt erweitert. Eine in der Branchenanalyse kursierende Rechnung beziffert den Rückgang verfügbarer Mietwohnungen auf rund 40% seit Regierungsübernahme der Koalition, mit dem Argument, dass rechtliche Unsicherheit Eigentümer dazu bringe, Wohnungen vom Markt zu nehmen oder in Ferienvermietung zu überführen. Die Argumentation hat eine unbequeme Logik: Wer die Regeln verengt und nicht baut, verteuert, was übrig bleibt.

Gegenüber verweist die offizielle Diagnose auf den regionalen und parlamentarischen Boykott als Grund, warum die beschlossenen Instrumente nichts gebracht haben. Die beiden Wohnungsgesetze, die im Kongress von PP, Vox und Junts zu Fall gebracht wurden, sind in dieser Lesart der Beweis, dass das Problem nicht das Design war, sondern die Stimmen.

Fehlt es an Wohnungsbau?

Das ist der Punkt, an dem ein Großteil der kritischen Positionen zusammenläuft, selbst solche, die sonst nichts teilen: Der öffentliche Wohnungsbau geht langsam voran und das neue Angebot kompensiert nicht, was reguliert wird. Die Forderung nach mehr Wohnungsbau taucht in der Analyse immer wieder auf und hängt nicht von der Farbe der Regionalregierung ab.

Von der Farbe hängt dagegen die Anwendung der angespannten Zonen, des Jungmietzuschusses oder der Bürgschaften ab. Und dort wird das Ergebnis nach Regionen gemessen, nicht nach im Staatsanzeiger veröffentlichten Erlassen.

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Die unbequeme Frage bleibt unbeantwortet: Was wäre passiert, wenn die Regionen, die das Gesetz anfochten, es konsequent angewendet hätten. Niemand hat dieses Kontrafaktische gemessen, und ohne diese Zahl bleibt der Debatte nur eine Gegenüberstellung zweier Listen, eine der Gesetze und eine der Absagen.