Spaniens Wohnungsbau: 100.000 Einheiten gegen eine Million Zuwanderer

100.000 Wohnungen pro Jahr für eine Million Zuwanderer

Vor vier Jahren kostete eine neue 65-70 Quadratmeter große Wohnung in einer kleinen oder mittelgroßen Stadt zwischen 120.000 und 130.000 Euro. Heute wird derselbe Wohnraum bis zu 30.000 Euro teurer angeboten, noch ohne Mehrwertsteuer. Das passiert nicht in Madrid oder Barcelona, sondern in Provinzhauptstädten, wo niemand Preisdruck erwartet hatte. Die wiederkehrende Schlussfolgerung ist unbequem: Die Preise müssten eigentlich fallen, tun aber genau das Gegenteil.

Der Ausgangspunkt der Diskussion deutet auf mehr hin als nur den Bausektor. Es wird argumentiert, dass das Land apathisch sei: Unterhaltung per Klick, Fast Food, Alkohol und porritos (kleine Drogen) würden ausreichen, damit niemand für seine Zukunft protestiert. Dies ist eine diskussionswürdige Hypothese über die Stimmungslage, die neben einer kälteren Tatsache steht: Angebot und Nachfrage passen nicht zusammen.

Die Rechnung geht nicht auf: 100.000 Wohnungen gegenüber einer Million Zuwanderern

In Spanien werden jährlich etwa 100.000 Wohneinheiten errichtet, so die Schätzungen von Marktbeobachtern. Jedes Jahr kommen jedoch rund eine Million Menschen ins Land. Die Arithmetik ist brutal und wird unterschiedlich interpretiert: Einige fordern eine Begrenzung der Zuwanderung; andere entgegnen, dass ohne diese Ströme die Lage schlimmer wäre, da Arbeitskräfte für den Bau und Beitragszahler für die Renten fehlen würden.

Dieses Muster zieht sich durch fast alle Beiträge: ein nahezu eingefrorenes Angebot, eine steigende Nachfrage und eine Schlussfolgerung, die keiner weiteren Erklärung bedarf. Niemand bestreitet mehr, dass die Wohnungspreise sinken sollten; der Streit liegt darin, wer sie senken sollte und auf wessen Kosten.

Warum fallen die Preise trotz Bodenfreigabe nicht?

Hier beginnt das bürokratische Labyrinth. Ein Teil der Experten vertritt die Ansicht, dass die Liberalisierung des Bodens unter Aznar das Angebot explodieren ließ, die Preise aber dennoch nicht nachgaben: Der Überhang musste gerettet werden, um einen Kollaps zu verhindern. Die Gegenargumentation besagt, dass jene Norm kaum angewandt wurde, da die Stadtplanung in der Zuständigkeit der Autonomen Gemeinschaften und letztlich der Gemeinden liegt.

Der Stau hat drei Ebenen: Rathaus, Landesregierung und Ministerium. Eine Nachricht fasst die Frustration besser zusammen als jeder Bericht: Wenn ein Bauträger nur genug Geld hätte, um einen Umschlag zu verteilen, wüsste er nicht, an welche Behörde er ihn geben soll. Auf dem Tisch liegt auch eine oft zitierte Zahl: Steuern verschlingen etwa 25 % jedes Kaufs. Und es gibt die offizielle These, die dem Bauchgefühl des Käufers widerspricht: dass die Freigabe von Bauland die Wohnungspreise verteuert.

Von 2008 zu den Sparkassen: Die Rettung, für die niemand Verantwortung übernehmen will

Die Erinnerung an die Immobilienblase spaltet die Debatte weiterhin. Einige behaupten, mit öffentlichen Geldern seien private Institutionen gerettet worden, die dem Gesetz 31/1985 unterlagen und deren Mitarbeiter keine Beamten waren. Andere kontern, dass dies juristische Haarspalterei sei: Laut Informationen von 2009 ernannten Politiker 34 % der Aufsichtsräte der Sparkassen, was de facto Kontrolle bedeutete.

Der am härtesten umstrittene Punkt ist die Aufteilung zwischen Aufsichtsräten und Managern. Dass ein Gremium keine Verträge unterschreibt, bedeutet nicht, dass es die Geschäfte nicht lenkt. In der Mitte bleibt eine offene Frage stehen: Wenn das System gerettet wurde, damit der Wohnungsüberhang die Preise nicht sofort drückte, wer zahlt heute diese Rechnung?

Der alternde Bestand und Erbschaft als einzige Strategie

Während über Neubau gesprochen wird, schreitet ein anderes Problem unaufhaltsam voran: das Alter des Bestands. Ein großer Teil der Wohnungen wird strukturelle Mängel ansammeln und schließlich verlassen werden. Als Referenz dient die Phase von 1965 bis 1975, als fünf Millionen Wohnungen in einem Jahrzehnt gebaut wurden. Heute ist das Tempo anders, ebenso wie die Verfügbarkeit von Grundstücken in begehrten Lagen.

Daher kommt der Ratschlag, der mit Sarkasmus und Angst wiederholt wird: Pflegt das Haus eurer Eltern, denn es könnte das Einzige sein, was ihr erbt. In mittelgroßen Hauptstädten wurden bereits Anzeigen für 620.000 Euro gesehen. Für diejenigen ohne solche Erbschaftsaussichten wird die Leiter sowohl oben als auch unten enger.

Zimmer, Filter und der Preis eines Bonbons

Die Spannung wird nicht mehr nur bei ganzen Wohnungen gemessen. In Madrid ist die Miete eines Zimmers zu einem Auswahlverfahren geworden, in dem Alter oder Aussehen bei manchen Vermietern eine Rolle spielen, und das WG-Leben erscheint als einziger Weg für Käuferunfähige. Im Mietgeschäft gibt es zu viele, die von der Rendite leben wollen, und zu wenige, die möchten, dass Mieter ruhig schlafen können.

Das Gefühl, dass alles außer Kontrolle geraten ist, beschränkt sich nicht nur auf Immobilien. Eine Packung Bonbons mit Lidocain, die 3 Euro kostete, stieg auf 6 und dann auf 12 Euro. Mag eine Übertreibung eines einzelnen Kaufs sein, beschreibt aber gut das Klima: Geld verliert an Wert, der Geldbeutel reicht nicht mehr. Wenn das Angebot nicht reagiert, die Nachfrage nicht gebremst wird und der Bestand altert, was muss wirklich passieren, damit die Preise fallen: eine Rezession, ein neues Gesetz oder einfach, dass der letzte Interessent aufhört zu kaufen?