Spaniens Statistikamt prognostiziert 5 Millionen mehr Einwohner

Spanien gewinnt 5 Millionen Einwohner hinzu, während der Wohnungsbestand nicht mithält

Das Nationale Statistikinstitut (INE) prognostiziert, dass Spanien in den nächsten 15 Jahren 5 Millionen Einwohner hinzugewinnen wird. Diese Zahl, die bereits in wirtschaftlichen Kreisen kursiert, hat unmittelbare Auswirkungen auf den Immobilienmarkt: Wenn die Bevölkerung mit einer Rate von 350.000 Menschen pro Jahr wächst und der Neubau bei nur der Hälfte des Niveaus von 1992 liegt, lässt sich das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage kaum lösen. Das Ergebnis ist laut weit verbreiteten Analysen ein anhaltender Druck auf Miet- und Kaufpreise, der den Zugang zu Wohnraum zu einem strukturellen und nicht nur konjunkturellen Problem macht.

Die unbestrittene Rechnung: 350.000 zusätzliche Einwohner jährlich

Die Arithmetik, die den Sektor antreibt, ist starr. Ein Zuwachs von 350.000 Einwohnern jedes Jahr – das Nettoergebnis aus Immigration minus natürlichem Rückgang – erfordert ein Volumen an neuem Wohnraum, das der Markt nicht produziert. Der Neubau tendiert in vielen Gebieten gegen Null, während das Angebot stagniert und die Nachfrage explodiert. Manche argumentieren, dass dieses Phänomen nicht neu sei: Es habe sich über Jahre entwickelt und erkläre, warum die Preise trotz steigender Zinsen nicht korrigiert haben.

Die häufigste Diagnose deutet auf einen Modellwechsel hin. Von der Eigentümergesellschaft des vorherigen Zyklus hat sich Spanien zu einer Gesellschaft gewandelt, in der ein wachsender Teil der Bevölkerung zum Mieten verurteilt ist. Und innerhalb des Mietmarktes gibt es bereits den nächsten Schritt: Coliving, eine Formel, bei der man sich mit Fremden eine Wohnung teilt. Manche präsentieren dies als Innovation, obwohl es verdächtig an die Pensionen vor einem halben Jahrhundert erinnert.

Warum fallen die Preise nicht, wenn weniger gebaut wird?

Weil die Nachfrage nicht nur vom Bau abhängt. Der bestehende Bestand konzentriert sich in den Händen von Eigentümern, die keinen Anreiz zum Verkauf haben, und das Mietangebot sinkt, wenn Regulierungen Vermieter abschrecken. Das Ergebnis ist ein angespannter Markt, auf dem jede neue Welle von Mietern um einen nicht wachsenden Wohnungsbestand konkurriert. Schätzungen unter Analysten deuten darauf hin, dass der Druck bestehen bleibt, bis es eine signifikante Korrektur auf der Angebotsseite gibt.

Der Vergleich mit anderen europäischen Ländern ist unvermeidlich. Spanien hat eine der höchsten Arbeitslosenquoten in Europa und empfängt gleichzeitig Migrationsströme, die Arbeit suchen. Die Gleichung geht nicht auf: Wenn keine reale Nachfrage nach Arbeitskräften besteht, belastet der Bevölkerungszuwachs öffentliche Dienste und den Arbeitsmarkt, generiert aber nicht den Wohlstand, der den Wohnungsbau finanzieren würde. Dies ist das Argument jener, die in dieser Kombination eine soziale Zeitbombe sehen.

Vom Eigentümer zum Dauermieter: Der Modellwechsel

Die Marktentwicklung hat die Beziehung der Spanier zum Wohnraum verändert. Wer im richtigen Moment kaufte – manche nennen 2014-2019 als optimales Fenster in bestimmten Provinzen – sparte bis zu 50 % im Vergleich zu den Preisen von 2010. Wer auf weitere Preisrückgänge wartete, wartet immer noch. Die Kluft zwischen diesen beiden Gruppen ist zu einer der sichtbarsten wirtschaftlichen Bruchlinien des Landes geworden.

Eine vollständige Berechnung, aufgeschlüsselt nach Posten, zeigt eine überraschende Differenz: Zwischen Zinsen, Tilgung und Ausgaben hängt die reale Rendite einer finanzierten Immobilieninvestition von Variablen ab, die viele Käufer ignorieren. Detaillierte Analysen zeigen, dass die erste Rate einer Hypothek mit französischer Tilgung fast vollständig für Zinsen aufgewendet wird und Gewinne erst entstehen, wenn das getilgte Kapital die Finanzierungskosten übersteigt.

Prognose mit Vorbehalten: Mehr Druck, weniger Gewissheit

Auf dieser Grundlage weist die wahrscheinlichste Prognose darauf hin, dass der Immobilienmarkt unter Druck bleiben wird, solange die Bevölkerung wächst und der Bau nicht zu früheren Raten zurückkehrt. Pessimistische Szenarien sprechen von anhaltendem Druck auf die Mieten, der immer größere Teile der Bevölkerung zu Formen des gemeinsamen Wohnens treibt. Optimisten vertrauen darauf, dass die Anpassung auf der Angebotsseite erfolgt, auch wenn niemand konkretisiert, wie.

Was klar scheint, ist, dass das Fenster für günstige Käufe kleiner wird. Wer die Zahlen für eine Hypothek hat und auf eine Preiskorrektur wartet, könnte feststellen, dass sich der Markt in die entgegengesetzte Richtung bewegt. Die wiederholte Warnung ist einfach: Der optimale Zeitpunkt, falls er existiert, wartet nicht.