Spaniens Mietrendite bei 3% vertreibt Vermieter

Mietrendite bei 3%, offizielle Inflation nahe 5%

Eine Wohnung im Wert von 100.000 Euro sollte für 500 Euro monatlich vermietet werden, damit sich das Geschäft finanziell lohnt. Dies ist kein Wunsch der Vermieter: Es ist die Rechnung, die daraus resultiert, dass man auf gebundenem Kapital eine rationale Mindestrendite verlangt, nämlich die 5% netto, die bereits durch die offizielle Inflation vorgegeben sind. Unter dieser Zahl verschenkt der Käufer seine Gelder. In Spanien liegt die durchschnittliche Rendite für Wohnraumvermietung bei 3%, sogar unter dem VPI. Das Ergebnis ist ein Angebot, das sich von selbst verkleinert.

Die Regel: 500 für je 100.000

Der Ansatz ist einfach und kaum diskutierbar: Wenn eine Wohnung 100.000 Euro kostet, ist dieses Geld in einer unteilbaren, wenig liquiden Immobilie gebunden. Eine jährliche Rendite von 5% entspricht 5.000 Euro oder 416 Euro monatlich. Rechnet man Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Müllabfuhr und Reparaturen hinzu, steigt die Summe auf eine Untergrenze von 500 Euro monatlich. Für eine 200.000-Euro-Wohnung sind es 1.000 Euro. Für eine 300.000-Euro-Wohnung 1.500 Euro. Die Regel skaliert und zeigt das Problem: Je teurer die Immobilie, desto weniger sinnvoll ist die Vermietung.

Hier liegt die Falle der üblichen Argumentation. Ja, man kann für 500 Euro vermieten, aber nur wenn die Wohnung für 100.000 Euro gekauft wurde. Steigen die Kaufpreise – und sie sind in den letzten Jahren um 50% gestiegen –, schießt die Miete, die das Geschäft profitabel macht, über das hinaus, was der Arbeitsmarkt zahlen kann. Mieter protestieren gegen die Miete; Eigentümer schauen auf die Rendite und gehen.

Warum Vermieter die Börse bevorzugen

Der Vergleich mit anderen Anlagen ist nicht willkürlich. Eine zehnjährige Anleihe höchster Bonität bringt rund 5,3%, eine dreißigjährige 5,7%, laut den Daten der Analyse. Verlangt man für Wohnraum die Risikoprämie, die einem Asset mit rechtlicher Unsicherheit entspricht, steigt die Hürde noch weiter. Bei einer Bruttorendite von 3% und allen regulatorischen Risiken ist die rationale Entscheidung, zu verkaufen und das Kapital in Fonds oder Aktien zu stecken.

Es gibt eine Nuance, die man nicht übersehen sollte: Die Berechnung ändert sich je nach Kaufzeitpunkt. Wer vor der Blase von 2007 kaufte, erzielt heute hervorragende Renditen. Wer in den letzten Jahren kaufte, nicht. Das Problem ist weniger, dass Mieten billig sind, sondern dass die Kaufpreise aufgebläht sind. Und diese Ungleichgewichte bezahlt das Angebot.

Das 44%-Angebot, das verschwunden ist

Ein weiteres Datum, das die gesamte Diskussion überschattet, ist der Rückgang des Angebots. Es wird behauptet, dass in den letzten Jahren fast 44% der Langzeitmietwohnungen verschwunden sind, etwa 400.000 Wohnungen, und in Katalonien bricht das Angebot nach Einführung von Preisobergrenzen um 70% ein. Die verteidigte Ursache-Wirkungs-Beziehung ist direkt: Jeder neue Mieterschutz verteuert oder verdrängt das Angebot. Werden Preise gedeckelt, vermieten Eigentümer nicht mehr.

Dagegen steht das Gegenargument: Wenn niemand kauft, um zu vermieten, wer bietet dann Wohnraum an? Der Staat will nicht als günstiger Vermieter auftreten, weil es ihn Geld kosten würde und er die Rolle des Bösen erben würde. Und dort bleibt der Kreislauf: Weniger Angebot, höhere Preise für die Verbleibenden, mehr regulatorischer Druck.

Schwarzmarkt und Hotels als letzter Zufluchtsort

Wenn die Rechtssicherheit zusammenbricht, verschwindet der Markt nicht: Er versteckt sich. Es wird darauf hingewiesen, dass immer mehr Wohnungen über Mundpropaganda, an Bekannte, außerhalb von Portalen und Maklerbüros vermietet werden, aus purer Angst vor Regulierung. Dies ist die vorhersehbare Konsequenz eines Eingriffs in einen Markt, ohne das Grundproblem zu lösen.

Der Vergleich mit der Hotellerie schließt das Bild ab. Ein Economy-Zimmer in Madrid kostet zwischen 50 und 135 Euro pro Nacht, was 1.500 bis 4.000 Euro pro Monat entspricht. Niemand empört sich darüber. Die unbequeme Frage ist, was passiert, wenn regulierte Wohnraumvermietung vollständig verschwindet und das einzige verfügbare Angebot die Bezahlung pro Nacht ist.

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Die vollständige Berechnung, Position für Position, inklusive Hypothek, Steuern und Sonderumlagen, lässt eine Nettomarge übrig, die überrascht, wenn man nur den Angebotspreis betrachtet. Mit diesen Zahlen auf dem Tisch lautet die unbequeme Schlussfolgerung, dass Mieten nicht teuer sind: Sie sind zu billig für das Kapital, das sie verlangen. Und Kapital flieht, wenn es nicht entlohnt wird.