Spaniens Mietmarkt: Warum Wohnen so teuer wurde

Spanien förderte lange das Mieten als Alternative zum Kaufen, doch nun führt die Knappheit zu explodierenden Preisen und einer Krise für Mieter.

In Spanien hat sich das Mieten von einer geschätzten Option zu einem echten Kopfzerbrechen entwickelt. Jahrelang drängten Regierungen und Experten auf diese Form des Wohnens, um den Zugang zu erleichtern und wirtschaftliche sowie soziale Vorteile hervorzuheben. Das Ziel war klar: mehr geografische Mobilität, weniger Verschuldung der Haushalte und mehr Flexibilität bei wirtschaftlichen Schwankungen. Das Gesetz von 2009 unter **José Luis Rodríguez Zapatero** sollte genau dies bewirken: den Anteil des Mietmarkts erhöhen, der damals nur **11%** ausmachte, im Vergleich zu einem europäischen Durchschnitt von **40%**.

Dieses Ziel wurde teilweise erreicht. Laut der Lebensbedingungen-Umfrage des INE lebten **2025** **20,2%** der Haushalte zur Miete, ein deutlicher Anstieg von **13,9%** im Jahr **2007**. Der Eigentumsanteil sank auf **73,3%**. Doch dieser Erfolg brachte unerwünschte Nebenwirkungen mit sich: Das Mieten ist selbst zum Problem geworden.

## Die Geschwindigkeit des Wandels als Schlüsselfaktor

Ökonomen wie **José García Montalvo**, Professor für Angewandte Wirtschaftswissenschaften an der Universitat Pompeu Fabra, sehen den Kern des Problems in der "Geschwindigkeit" dieses Wandels. Der echte Boom begann nach der Finanzkrise von **2008**. Die restriktive Kreditvergabe schloss viele Haushalte, besonders mit geringem Einkommen und Ersparnissen, vom Kauf aus. Der Bedarf an Wohnraum blieb jedoch bestehen. Diese Nachfrage wanderte auf den Mietmarkt. Das Problem: Spanien hatte nicht genug sozialen Wohnungsbau und eine noch sehr begrenzte private Bauaktivität. "Hier gibt es keinen öffentlichen Puffer", fasst Montalvo zusammen, was einen klaren Nachteil gegenüber anderen EU-Ländern darstellt.

In den folgenden Jahren wurde der Anstieg der Mietquote bei jungen Leuten oft als kultureller Wandel interpretiert – eine flexiblere Generation, die weniger am Eigentum hängt. Die Realität war jedoch weniger freiwillig. Eine Generation formte sich, die sich den Hauskauf einfach nicht mehr leisten konnte.

## Der Wendepunkt: Steigende Nachfrage, stagnierendes Angebot

Ab **2015** verzeichnete der Banco de España einen anhaltenden Anstieg der mittleren Mietpreise, besonders in Großstädten. Dieser Punkt fiel mit der wirtschaftlichen Erholung zusammen und ab **2016** mit einem demografischen Aufschwung durch Migration, der den Wohnungsbedarf erhöhte.

Der Soziologe **Jesús Leal** weist darauf hin, dass seitdem mehrere Faktoren zusammentrafen: mehr Migration, bessere Wirtschaftsaussichten und die Freisetzung der während der Krise zurückgehaltenen Nachfrage. Dies übte bis **2019**, kurz vor der Pandemie, enormen Druck auf den Markt aus. Gleichzeitig konnte das Angebot kaum mithalten. Die Bauaktivität erholte sich, lag aber weit unter den Vorkrisenniveaus. In **2019** wurden nur **106.266** neue Wohnungen genehmigt, ein Achtel der über **865.000** aus dem Jahr **2006**. Währenddessen stieg der Außenwanderungssaldo seit **2016** um das Fünffache auf über **454.000** Personen in **2019**.

In diesen Jahren stiegen nicht nur die Mieten, sondern Spanien zeichnete sich auch durch die hohe finanzielle Belastung der Mieter aus. Im Jahr **2020** gaben **35,9%** der Mieter zu Marktpreisen mehr als **40%** ihres verfügbaren Einkommens für Wohnkosten aus, verglichen mit einem EU-Durchschnitt von **25,8%** laut **Eurostat**.

## Die Pandemie als Beschleuniger der Wohnkrise

Nach der Pandemie klaffte die Lücke zwischen Einkommen und Wohnkosten weiter auseinander. Zwischen **2021** und **2024** stiegen die angebotenen Gehälter um **7,4%**, während die Mieten um **29,4%** zulegten, fast viermal so stark, laut einer Studie von **InfoJobs** und **Fotocasa**. Das Ergebnis ist heute spürbar. Ein aktueller Bericht der **OCU** fand in **Madrid** nur **13** Wohnungen unter **700** Euro monatlich und in **Barcelona** lediglich **9**. Selbst bei einem Budget von **1.000** Euro war das Angebot begrenzt: **543** in **Madrid** und **150** in **Barcelona**, wobei **84%** davon befristete Mietverhältnisse waren. Die **OCU** schlussfolgert, dass jemand mit **2.000** Euro netto monatlich große Schwierigkeiten hat, allein ohne enorme finanzielle Belastung zu mieten.

**Raymond Torres**, Leiter Konjunkturforschung bei **Funcas**, spricht von einem Beschleunigungspunkt nach der Pandemie, der die große Wohnkrise auslöste. Zwischen **2021** und **2022** überstieg die Zahl neuer Haushalte deutlich die Zahl der gebauten Wohnungen, während der Bestand an Leerstand sank. Diese Überschussnachfrage trieb die Preise für Kauf und Miete über die realen Haushaltseinkommen. Diese Phase fiel mit einem zweiten Migrations-Höchststand zusammen: In **2022** schnellte der Wanderungssaldo auf etwa **727.000** Personen hoch, laut **INE**.

"Der Anstieg der Mietwohnungen wurde überwiegend von dieser ausländischen Bevölkerung genutzt, hinzu kommen Touristen oder Zweitwohnungsbesitzer", analysiert **Jesús Leal**. "Diese beiden Gruppen führten zu einem enormen Anstieg der Nachfrage nach Mietwohnungen in Jahren, in denen auch spanische Einheimische mehr mieteten, aber in viel geringerem Maße."

## Mehr Angebot als einzige Lösung?

Für **Montalvo** liegt die Lösung nicht darin, den Trend umzukehren und wieder stärker auf Eigentum zu setzen. Anreize für den Kauf in einem Markt mit knappen Angebot würden die Preise nur weiter treiben. "Keine Maßnahme, die die Nachfrage erhöht, löst das Grundproblem", argumentiert er. Das Ziel muss sein, das Angebot an Wohnraum zu steigern, "insbesondere im Mietsegment, erschwinglich und sozial". Dieser Ansatz widerspricht aktuellen Vorschlägen zur Förderung des Wohneigentums, wie den steuerlichen Hilfen für junge Käufer, die vom PP-Chef **Alberto Núñez Feijóo** angekündigt wurden.

Angesichts der schwierigen Lage wird der Zugang zu würdigem Wohnraum für viele Bürger, besonders für junge Menschen, immer dringender. Politiken, die Angebot und Nachfrage ausgleichen und Bezahlbarkeit sichern, sind wichtiger denn je.