Spaniens Immobilienverkäufe sinken trotz knappen Angebots

Immobilienverkäufe fallen, Preise bleiben hoch

Die Notare bestätigen einen erneuten Rückgang der Wohnungsverkäufe. Diese wiederkehrende Datenlage zeigt eine paradoxe Situation: Weniger beurkundete Transaktionen, aber Preise, die nicht nachgeben. Die vorherrschende Meinung unter Marktbeobachtern ist, dass der Einbruch der Verkäufe nicht auf eine schwächelnde Nachfrage zurückzuführen ist, sondern darauf, dass immer weniger Objekte zum Verkauf stehen. In einer durchschnittlichen Stadt ist der verfügbare Bestand von etwa 14.000 Wohnungen im Jahr 2009 auf knapp über 1.400 heute gesunken, so lokale Makler.

Das Ergebnis ist unbequem für alle, die eine Preiskorrektur erwarten: Wenn das Angebot erschöpft ist und die Nachfrage bleibt, sinken die Preise auch bei geringeren Umsätzen nicht. Es ist ein Spiel um den letzten Stuhl: Wenn die Musik stoppt, zählt nicht, wie viele stehen, sondern wie viele Stühle übrig sind.

Warum sinken die Verkäufe, wenn die Preise steigen?

Die kurze Antwort lautet: Beide Phänomene sind vereinbar. Ein Markt kann sein Transaktionsvolumen reduzieren und gleichzeitig Preise halten oder erhöhen, wenn das Angebot, nicht die Nachfrage, begrenzt ist. Engpässe liegen beim Mangel an Bauland, bei Regulierungen und Baukosten, nicht beim Käufermangel. Manche behaupten, die Nachfrage sei stark und wachse, und alles, was auf den Markt kommt, werde „zu fast jedem Preis“ verkauft.

Andere Strömungen erinnern daran, dass ein begrenztes Angebot Spekulation fördert und es ein Diagnosefehler ist, das Symptom als Ursache zu betrachten. Knappheit ist kein Zufall: Sie ist der Rahmen, in dem Eigentümer sich Warten leisten können.

Eigentümer ohne Verkaufsdruck

Die verbreitete Mentalität ist Durchhaltevermögen. Wenn heute keine 700.000 Euro erzielt werden, vielleicht morgen 800.000. Unterdessen wird vermietet zu überhöhten Preisen, und das Asset arbeitet weiter. Wer zum Horten gekauft hat, oft bar, hat keine Eile. Bargeld verliert durch Inflation an Wert; Beton, auch leer, gilt als sicherer Hafen.

Die Erfahrung von 2008 stärkt diese Haltung: Wer seine Immobilie in der Krise hielt, sah später eine teilweise Erholung des Werts. Diese Erinnerung festigt die Idee, dass Immobilien nie fallen. Das Problem ist jedoch, dass man mit einer laufenden Hypothek und drohender Arbeitslosigkeit anders agiert.

Was hat sich seit 2008 geändert?

Vergleiche mit der früheren Blase haben Grenzen. Heute sind weniger Haushalte verschuldet, aber die Verschuldung pro Haushalt ist höher. Eine Krise könnte Haushalte mit gutem Einkommen und hohen Ausgaben treffen, die eher verkaufen würden, als sich zu ruinieren. Die Lebenshaltungskosten explodieren: 2008 war Essen erschwinglich, heute nicht mehr. Die Inflation leert schnell die Ersparnisse, und Rettungspakete sind nicht in Sicht.

Manche argumentieren, der Markt könne schrumpfen, ohne zu verschwinden. Es wird immer Verkäufer geben: Umzügler, Geschiedene, Erben, die nicht halten können, oder Projektentwickler unter Kreditdruck. Dies sind erzwungene Transaktionen, die den Gesamtmarkt am Leben erhalten, aber die allgemeinen Preise kaum bewegen.

Nicht existierender Bestand und blockiertes Bauland

Die häufigste Diagnose nennt fehlendes Bauland und regulatorische Verwicklungen. Würden Behörden Land freigeben, regulierungsbedingte Baukosten senken und die vielen Steuern auf Verkäufe reduzieren, würde der Markt sich selbst korrigieren. Der alternative Vorschlag ist der massive Bau von Sozialwohnungen, wobei Institutionen das Land und Genossenschaften das Kapital stellen.

Die Debatte um die Nachfrage fügt eine weitere Ebene hinzu: Käufe durch Nicht-Residente in Küstengebieten treiben die Preise für alles, was nicht minderwertig ist, in die Höhe. Manche fordern direkt ein Kaufverbot für Ausländer. Es ist leichter, die Nachfrage zu strangulieren, als das Angebot zu erhöhen, auch wenn dies Kosten verursacht.

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Mit diesen Voraussetzungen bleibt der spanische Immobilienmarkt in seiner Widersprüchlichkeit gefangen: weniger Transaktionen, feste Preise und ein verdunstender Bestand. Erst wenn drängende Verkäufer die Geduldigen überwiegen, wird sich die Erzählung ändern. Bis dahin wird jeder Rückgang der Verkaufszahlen mit einem Achselzucken quittiert.