Spaniens Boomer-Erbe hat schon einen Besitzer: die Wartenden

Spaniens Boomer-Erbe hat schon einen Besitzer: die Wartenden

Was wäre, wenn sich das Wohnungsproblem von selbst löste, einfach mit dem Kalender in der Hand? Die These, die durch diese Diskussion zieht, ist für fast alle unbequem: In den nächsten zehn Jahren wird ein gewaltiger Vermögenstransfer über Erbschaften stattfinden, und die Demografie wird Wohnraum freisetzen, ohne dass ein einziger neuer Ziegel nötig ist. Die Zahlen, mit denen gerechnet wird: mehr als 208.000 Wohnungen pro Jahr wechseln in Spanien durch den Tod des Eigentümers den Besitzer, zwischen 20 % und 25 % aller Immobilienübertragungen. Und es gibt zwischen 3,8 und 4 Millionen leerstehende Wohnungen, ein Teil davon mit blockierten Erbfällen.

Die Folgerung ist eine Schimpftirade gegen die Baulust. Es wird behauptet, die automatische Antwort — mehr Bauträger, mehr Bauland, mehr Kräne — sei eine Art, das eigentliche Problem nicht anzusehen: der Wohnungsbestand, den die Boomer hinterlassen, oft in ihren letzten Jahren vernachlässigt und mit Sanierungen, die ein Vermögen kosten. Als Beispiel werden die USA angeführt, wo zunehmend Häuser auftauchen, die die letzten Besitzer verfallen ließen und deren Instandsetzung danach ein Vermögen kostet.

Wie viel Wohnraum setzt die Sterblichkeit jedes Jahr frei?

Die Daten der Statistik der Eigentumsübertragungen des INE (Spaniens statistisches Amt) sind der Anker des gesamten Arguments: mehr als 208.000 jährlich geerbte Wohnungen. Dazu kommt ein Detail, das kaum jemand beachtet: Rund 15 % der Erbschaften werden formell notariell ausgeschlagen, vor allem wegen damit verbundener Schulden oder der Kosten für Erbschaftssteuer und Wertzuwachssteuer. Und etwa hundert Immobilien pro Jahr bleiben ohne bekannte Erben und fallen an den Staat oder die Regionen.

Die gezogene Schlussfolgerung: Der Bestand existiert. Ob er tatsächlich verfügbar ist, in anständigem Zustand und dort, wo die Nachfrage besteht, ist eine andere Frage. Genau da bricht die Erzählung auseinander.

Mehr bauen: die Antwort, die man außerhalb Spaniens gibt

Gegen das „Baut nicht“ zeigt die internationale Evidenz in die entgegengesetzte Richtung. Großbritannien hat sich 1,5 Millionen neue Wohnungen für die Legislaturperiode zum Ziel gesetzt und das Planungsreform überarbeitet. In den USA hat die YIMBY-Bewegung erreicht, dass Bundesstaaten wie Kalifornien, Oregon oder Montana die Zonierung abschaffen, die nur Einfamilienhäuser erlaubte. Und der am besten untersuchte Fall ist Auckland: Die Stadt 2016 weite Teile umgewidmet, der Bau schoss hoch und die Mieten stiegen deutlich weniger als im Rest des Landes.

Das Gegenbeispiel, das ins Feld geführt wird, ist Tokio. Ein neues zweistöckiges Haus in den Außenbezirken der Metropolregion kostet rund 40-60 Millionen Yen, etwa 250.000-350.000 Euro. Aber Tokio ist kein Wunder der Knappheit: Die Bevölkerung ist weiter gewachsen, und die Preise halten sich, weil enorm viel gebaut wird — mit einer großzügigen staatlichen Zonierung, bei der Nachbarn Projekte kaum blockieren können.

Das Argument, das nicht zum Kalender passt

Der stärkste Einwand ist nicht ideologisch, sondern zeitlich. Wer heute eine Wohnung und eine Lebensplanung braucht, kann nicht zehn Jahre warten, bis der Eigentümer stirbt und die Erbfolge geklärt ist. Die Erbschaft kommt, ja — aber zu spät für diejenigen, die in der Zwischenzeit Miete zahlen.

Dazu kommt das Kleingedruckte der Übertragung: Streit unter Miterben, Behördengänge, Ausschlagungen und Wohnungen, die monate- oder jahrelang blockiert bleiben. Der geerbte Bestand ist kein kontinuierlicher Strom, sondern ein Tropfen mit eingebautem Verwaltungsstau.

Die politische Nebenfront: weniger Einwanderung, mehr Handwerk

Im Hintergrund erscheint der altbekannte Streit. Manche behaupten, die Lösung bestehe darin, die Nettoeinwanderung auf null zu senken und die Demografie die Arbeit machen zu lassen — mit dem Hinweis, dass die Anpassung langsam sein wird. Andere warnen, dass der Arbeitsmarkt der Zukunft eher das Können, ein Dach zu reparieren, belohnen wird als die Diplome an der Wand.

Nichts davon löst das Problem dessen, der in diesem Quartal eine Hypothek unterschreibt. Und das ist am Ende die einzige Frage, die kein Warten duldet.