Spanien Vermietungsleitfaden: Versorger auf Mieter ummelden gegen Okupas

Leitfaden zur Vermietung von Wohnungen und Schutz vor Okupas

Die Ummeldung der Versorgungsanschlüsse auf den Namen des Mieters ist die erste Maßnahme eines Handbuchs, das unter Eigentümern kursiert, um die Vermietung abzusichern. Die These ist einfach: Wenn Wasser, Strom und Gas auf den Mieter laufen, sperrt der Anbieter bei Zahlungsverzug den Dienst, ohne dass der Vermieter eingreifen muss. Die Debatte dreht sich jedoch darum, ob dies den Eigentümer wirklich entlastet oder das Problem nur um einige Monate verschiebt.

Das Handbuch, das eine Reduktion der Okupas um 80% verspricht

Der Ausgangspunkt ist eine Liste mit vier Maßnahmen. Erstens: Versorger auf den Mieter. Zweitens: Die Hausgemeinschaftsabgaben separat berechnen, damit sie nicht unter den Mietbegriff fallen und auch dann eingefordert werden können, wenn der Mieter als schutzbedürftig eingestuft wird. Drittens: Garage und Abstellraum separat vermieten. Viertens: Eine Mietausfallversicherung abschließen und deren Kosten auf die Miete umlegen. Der Autor behauptet, dass allein die erste Maßnahme über 80% der potenziellen Besetzer abschreckt, da sie ein Bankkonto und Lastschriftmandate erfordert.

Die Kleingedrucktes kommt schnell. Ein Teilnehmer mit direkter Erfahrung berichtet, dass die Anschlüsse an die Wohnung gebunden sind, nicht an den Inhaber: Bei Schulden sperrt das Unternehmen, und für die Reaktivierung müssen ausstehende Beträge beglichen und Anschlussgebühren gezahlt werden. Seine Rechnung belief sich auf fast 1.000 Euro. Ein anderer präzisiert, dass die maximale Verschuldung vor der Sperre zwei Monate bei Leistungen bis 10 kW beträgt und die Sperre innerhalb von 20 Kalendertagen nach Rechnungsstellung erfolgt.

Können Hausgeldzahlungen vom Mieter eingefordert werden?

Bezüglich der Hausgemeinschaftsabgaben herrscht Uneinigkeit. Einige vertreten die Ansicht, dass die Eigentümergemeinschaft den Eigentümer unabhängig von der Vereinbarung mit dem Mieter in Anspruch nimmt und dieser sich dann beim Mieter erholt. Andere verteidigen, dass bei ausdrücklicher vertraglicher Regelung die laufenden Gebühren als mietähnlich gelten und sofort eingefordert werden können. Außerordentliche Sonderumlagen bleiben davon ausgenommen. Die Grundsteuer (IBI) hingegen verbleibt stets beim Eigentümer.

Das Kernargument lautet: Wenn die Hausgeldabgaben in die Wohnkostenzahlung integriert sind, setzt das Gericht diese Zahlung aus, wenn der Mieter als schutzbedürftig eingestuft wird. Sind sie getrennt, können sie gepfändet werden. Hier liegt die Falle des Handbuchs: Die Trennung der Positionen ist keine buchhalterische Laune, sondern eine prozessuale Strategie.

Versorger auf Mietername und der Geist des Okupas

Die Diskussion wandte sich einem unbequemen Thema zu: Wenn die Rechnungen auf den Mieter lauten, könnten diese Dokumente im Prozess als Nachweis der Ansässigkeit dienen. Ein Teilnehmer fasst es direkt zusammen: Mit ein paar Versorgungsrechnungen kann man sein Zuhause für immer verlieren. Die Antwort lautet, dass der Mietvertrag den Beweis für legitimen Besitz darstellt; ohne ihn gibt es kein Mietverhältnis, nur Besetzung.

Ein weiterer Aspekt ist die Zeit. Die Neuanmeldung der Versorger dauert zwischen zwei Wochen und einem Monat, und die Anschlussgebühren sind hoch. Das Begleichen der Schulden und der Wechsel des Vertragspartners geht schneller, erfordert aber Vorleistung und spätere Rückforderung. Die Erstattung erfolgt erst mit dem Räumungsurteil, Monate später. Bis dahin steht die Wohnung ohne Versorgung und unvermietet leer.

Mieterscreening: Gehaltsnachweis, Bürgschaft und Versicherung

Der praktischste Teil des Austauschs betrifft das vorherige Screening. Empfohlen wird, das Einkommen über den sicheren Verifizierungscode bei der AEAT (spanische Steuerbehörde) zu prüfen, um Fälschungen auszuschließen, einen Bürgen mit Immobilienbesitz zu verlangen und nicht unter 2.000–2.500 Euro netto monatlich zu vermieten. Ein Eigentümer berichtete, dass er die Wohnung für 1.500 Euro möblierte, um besser auswählen zu können, und schließlich an die Tochter einer Bekannten aus der Nachbarschaft vermietete, nachdem die Mietausfallversicherung genehmigt war.

Dem gegenüber steht die Strömung, die behauptet, der einzige wirksame Weg, keinen Okupa zu haben, sei, überhaupt nichts zu vermieten. Und jene, die daran erinnern, dass der Eigentümer stets gegenüber der Gemeinschaft und dem Finanzamt haftet, und die Rückforderung vom Mieter ein weiterer Krieg ist.

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Das Handbuch verspricht, die Möglichkeit, dass Personen mit Absicht zur Besetzung mieten, nahezu auf null zu reduzieren. Es löst jedoch nicht das Grundproblem: In einem Markt, in dem die Nachfrage das Angebot deutlich übersteigt, kann der Eigentümer zwar sorgfältig auswählen, aber dennoch niemanden, der nicht zahlt, innerhalb eines Jahres räumen lassen.