Spanien: Vermietung gestoppt, obwohl Mieter nicht zahlt

10.000 Euro Mietausfall und ein blockierter Räumungsbefehl

Am 31. Dezember 2022 vermietete Montse Díaz López ihre einzige Eigentumswohnung in Arteixo (A Coruña) für 450 Euro monatlich. Der alleinige Vertragsunterzeichner, ein 28-jähriger Mann, stellte die Zahlungen im Juni 2023 vollständig ein. Montse gewann den Prozess und erhielt am 27. April 2024 einen Räumungsbefehl. Dieser wurde jedoch suspendiert, da der Mieter gemäß dem spanischen Königlichen Dekret-Gesetz 37/2020 als schutzbedürftig eingestuft wurde. Seitdem beläuft sich die ausstehende Schuld auf fast 10.000 Euro, während die Eigentümerin weiterhin 364 Euro Hypothekenrate, 70 Euro Nebenkosten und die Versicherungsprämie für Mietausfall trägt.

Dieser Fall ist mehr als nur ein privater Zahlungsausfall. Er zeigt den Konflikt zwischen zwei rechtlichen Schutzmechanismen: dem Schutz von Mietern vor Obdachlosigkeit und dem Schutz kleiner Vermieter, die auf diese Einnahmen angewiesen sind, um ihre Hypotheken zu bedienen. Die Eigentümerin fasste das Dilemma mit einer Frage zusammen, die den gesamten Fall prägt: „Wer hilft mir?“

Warum der Räumungsbefehl nicht vollstreckt wird

Der Vertrag wurde Ende 2022 über 450 Euro monatlich geschlossen. Im März 2023 begannen die Verzögerungen, im Juni zahlte der Mieter gar nicht mehr. Montse hatte eine Mietausfallversicherung abgeschlossen, die ein Jahr lang die entgangene Miete deckte, aber weder das Gerichtsverfahren noch die spätere Suspendierung verhindert.

Die Eigentümerin klagte und gewann. Das Gericht setzte den Räumungstermin auf den 27. April 2024 fest. Die Vollstreckung wurde gestoppt, nachdem der Mieter am 9. April 2024 basierend auf einem Bericht der Sozialdienste als schutzbedürftig eingestuft worden war – aufgrund eines minderjährigen Kindes und reduzierter Einkünfte. Die Rechtsgrundlage, das Königliche Dekret-Gesetz 37/2020, wurde vom Parlament verlängert, nachdem ein umfassendes Dekret gescheitert war, und die Regierung stoppte erneut Räumungen bei schutzbedürftigen Mietern.

Die aufgelaufene Mietschuld liegt bei rund 10.000 Euro. Hinzu kommen die monatliche Hypothek von 364 Euro, 70 Euro Nebenkosten und die Versicherungskosten. Die Eigentümerin lebt mit ihrem Ehemann in dessen Wohnung, die vor der Ehe unter Gütertrennung gekauft wurde. Die vermietete Wohnung ist ihr einziges Immobilienvermögen.

Wer bestimmt, ob ein Mieter schutzbedürftig ist?

Die Einstufung als schutzbedürftig erfolgt nicht durch einen Richter, sondern durch die Sozialdienste. In diesem Fall war der Bericht vom 9. April 2024 das entscheidende Element, das die bereits angeordnete Räumung blockierte. Der Mieter arbeitete zwar, machte aber Einkommenseinbußen geltend; angesichts des minderjährigen Kindes empfahlen die Sozialdienste die Anerkennung des Schutzstatus.

Kritiker argumentieren, dass das System den zahlungsunwilligen Mieter schützt und den pflichtbewussten Vermieter im Stich lässt. Befürworter halten dagegen, dass eine Räumung ohne alternative Wohnraumversorgung eine Familie mit Kind obdachlos machen würde. Das Kernproblem ist das Fehlen einer中间lösung: Weder wird die Räumung vollzogen noch wird dem Mieter Ersatzwohnraum angeboten, während die Eigentümerin alle Kosten trägt.

Montse wandte sich selbst an die Sozialdienste. Die Antwort lautete, sie könne ihre Hypothek einstellen und sich ebenfalls als schutzbedürftig erklären lassen, da sie eine minderjährige Tochter habe. Ihre Reaktion war eindeutig: Bei Nichtzahlung verliert sie ihre Wohnung. Dieser Vorschlag macht die Gläubigerin zur potenziellen Schuldnerin.

Reaktion des Marktes: Weniger Angebote, strengere Filter

Der Fall hat die Debatte unter kleinen Eigentümern neu entfacht: Wenn das Risiko langer Mietausfälle nicht gedeckt werden kann, lohnt sich dann überhaupt noch die Vermietung? Die vorherrschende Meinung fordert keine Subventionen, sondern Rechtssicherheit. Ohne diese ziehen sich kleine Vermieter zurück, was den Markt schrumpfen lässt.

Strategien reichen von der Forderung nach Bürgen mit Eigenheim bis hin zur Prüfung der Beschäftigungshistorie vor Vertragsabschluss oder der Verweigerung der Vermietung an Familien mit Kindern oder Geringverdienern. Der Filter verschiebt sich vom Vertrag zur Person: Potenziell schutzbedürftige Kandidaten werden vorab ausgeschlossen, nicht erst nach Zahlungsausfall.

Diese Praxis hat perverse Effekte. Wenn Eigentümer nur an Beamte, Großangestellte oder Mieter mit solventen Bürgen vermieten, finden einkommensschwache Haushalte – genau jene, die das Gesetz schützen soll – weniger Angebote zu höheren Preisen. Der Schutz des schutzbedürftigen Mieters führt dazu, dass weniger Vermieter bereit sind, an ihn zu vermieten.

Konflikt zweier unvereinbarer Rechte

Hier stehen sich zwei legitime Ansprüche gegenüber. Der Mieter hat das Recht, nicht obdachlos zu werden, wenn er schutzbedürftig ist. Der Eigentümer hat das Recht, die vereinbarte Miete zu erhalten oder seine Wohnung zurückzufordern. Die Norm schützt den Ersteren durch Aussetzung der Räumung, kompensiert den Letzteren aber nicht und bietet keinen schnellen Lösungsweg.

Die praktische Folge ist, dass die Kosten des Schutzes beim Privatmann liegen, nicht beim Staat. Der Eigentümer zahlt weiterhin Hypothek, Nebenkosten und Versicherung, während die Miete ausbleibt. Montses Frage – „Wer hilft mir?“ – bleibt im aktuellen Rahmen unbeantwortet.

Montse hat sich Aprovij angeschlossen, der ersten nationalen Vereinigung von Hausbesitzern gegen juristische Unsicherheit, gemeinsam mit anderen Vermietern aus A Coruña und Umgebung. Sie hofft auf eine Überprüfung ihres Falls und die Vollstreckung des Räumungsbefehls. Bis dahin gilt die Norm weiter, und die Wohnung bleibt belegt, ohne dass Miete fließt.

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Wie viele Fälle wie dieser braucht es, damit der Gesetzgeber versteht, dass der Schutz des einen nicht die Entrechtung des anderen bedeuten darf?