Spanien: Regierung stuft Ferienwohnungen als Gewerbe ein

Regierung definiert touristische Vermietung als wirtschaftliche Aktivität

Das Ministerium für Wohnraum und städtische Agenda arbeitet an Gesetzesänderungen, damit Ferienwohnungen nicht länger steuerliche Schlupflöcher sind, sondern – wie Ministerin Isabel Rodríguez betont – eine wirtschaftliche Aktivität darstellen. Die im Senat angekündigte Maßnahme folgt zwei Urteilen des Obersten Gerichtshofs (Tribunal Supremo), die das Verbot solcher Geschäftsmodelle durch Eigentümergemeinschaften bereits bestätigten. Das erklärte Ziel ist es, die übermäßige Rentabilität zu brechen, die Anwohner aus den Stadtzentren verdrängt. Der Nebeneffekt wäre laut Eigentümern ein direkter Schlag gegen ihre Gewinnmargen.

Die Ministerin war deutlich: Ferienwohnungen belasten die Städte, da ihre Rendite die des normalen Mietmarkts weit übersteigt. Ihre Frage im Parlament – „Wer kümmert sich um diese Städte? Wer sorgt für Parks oder Gärten?“ – fasst die Denkweise der Exekutive zusammen. Es geht nicht um einen sarracena Kreuzzug, sondern um die städtische Agenda. Die Ende letzten Jahres zwischen Wohnungs- und Industrieministerium eingerichtete interministerielle Arbeitsgruppe versucht, den Spielraum des Staates auszunutzen, wohl wissend, dass autonome Gemeinschaften und Gemeinden vor Ort das letzte Wort haben.

Was ändert sich, wenn touristische Vermietung als Gewerbe gilt?

Die Änderung ist nicht nur kosmetisch. Wenn die touristische Vermietung als wirtschaftliche Aktivität etabliert wird, kann die Eigentümergemeinschaft sie in ihren Statuten verbieten. Der Oberste Gerichtshof hat dies bereits in zwei Urteilen seiner Zivilkammer bestätigt: Die Vermietung für touristische Zwecke ist eine wirtschaftliche Aktivität und kann daher in Gemeinschaften verboten werden, die explizit keine gewerblichen Tätigkeiten in Wohnungen gestatten. Praktische Konsequenz: Viele Ferienwohnungen müssen in Erdgeschosse oder Geschäftsräume umziehen, wo solche Aktivitäten erlaubt sind.

Der Tropfen von Steuerpflichten, der bevorsteht, ist die andere Front. Eigentümer, die über digitale Plattformen operieren, sind seit 2019 verpflichtet, dem Finanzamt (Hacienda) Meldung zu erstatten, aber der neue Rahmen würde zusätzliche Ebenen hinzufügen: Registrierung als Selbstständiger (autónomos), vierteljährliche Umsatzsteuer (IVA), vierteljährliche Einkommensteuer (IRPF) und entsprechende Sozialversicherungsbeiträge. Eine unter Eigentümern kursierende Berechnung schätzt, dass nach Steuern und Verwaltungskosten der Nettogewinn einer Ferienwohnung auf die Hälfte der Bruttoeinnahmen sinken könnte. Die Aufschlüsselung zeigt eine Marge, die viele als unzureichend für den täglichen Verwaltungsaufwand empfinden.

Das Argument des unlauteren Wettbewerbs gegenüber Hotels

Der Hotelverband weist seit Jahren auf die regulatorische Asymmetrie hin: Ein Hotel zahlt Lizenzen, Versicherungen, Gehälter und Steuern; eine Ferienwohnung operierte in vielen Fällen mit der Lockerheit einer Privatwohnung. Der neue Ansatz würde die Spielregeln angleichen. Manche argumentieren, dies gebe den Hotelketten das Monopol zurück, eliminiere kleine Eigentümer und überlasse den Markt großen Fonds. Diese These ist nicht abwegig: Investmentfonds nutzen bereits Gesellschaftsstrukturen zur Steueroptimierung, was Privatpersonen nicht können.

Auf der anderen Seite verteidigen Befürworter der Maßnahme, dass die touristische Vermietung zum wichtigsten Wirtschaftsfaktor einiger Städte geworden sei, der Wohnraum verdränge und Anwohner vertreibe. Die Touristifizierung der Innenstädte habe Viertel ohne Bäckereien, Schulen und Nachbarn hinterlassen, die sich um den Park kümmern. Die Ministerin fasste es in einer unbequemen Frage zusammen: „Wer beschwert sich über Müllcontainer oder Sauberkeit?“

Die tatsächlichen Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt

Die Maßnahme allein wird das Wohnungsproblem nicht lösen. In Madrid beispielsweise schätzt man, dass auf jede registrierte Ferienwohnung zwanzig leerstehende Wohnungen kommen. Das Problem ist nicht nur die Kurzzeitvermietung, sondern die rechtliche Unsicherheit bei Langzeitmietverträgen. Eigentümer, die Zwangsräumungen oder Mietausfälle erlebt haben, ziehen es vor, die Wohnung leer stehen zu lassen oder touristisch zu vermieten, wo die Zahlung garantiert und die Rotation schnell ist. Das Dekret, das Zwangsräumungen vulnerabler Familien verbietet, hat laut eigenen Angaben des Wohnungsministeriums mehr Wohnungen vom Markt genommen als die touristischen.

Die Folge ist ein immer enger werdender Wohnungsmarkt, in dem gute Mieter über Kontakte und nicht über Anzeigen Zugang finden. Wohnungen werden kaum noch inseriert: Wenn ein zuverlässiger Mieter auszieht, bringt er gleich den nächsten mit. Der Rest, der kein Netzwerk hat, bleibt außen vor. Paradoxerweise schützt das Gesetz die Vulnerablen, drängt aber jene vom Markt, die ihre Bonität nicht nachweisen können.

Wie viel wird bereits für eine Ferienwohnung gezahlt?

Eigentümer betonen, dass die meisten ihre Einnahmen bereits deklarieren und Steuern zahlen. Plattformen sind seit 2019 zur Meldung an das Finanzamt verpflichtet, und viele autonome Gemeinschaften verlangen eine Registrierungsnummer für Inserate. Im Baskenland beispielsweise darf pro Haus nur eine Ferienwohnung existieren, die sich im Erdgeschoss oder ersten Stock befinden muss. Plattformen verlangen die Registrierungsnummer, und Inspektionen prüfen die Einhaltung der Mindestwohnbedingungen. Es ist nicht der Wilde Westen, wie manche berichten.

Betrug existiert, ist aber im Vergleich zum Gesamtvolumen des Geschäfts vernachlässigbar für die öffentlichen Kassen. Der eigentliche Kampf ist nicht fiskalischer, sondern regulatorischer Natur. Es geht darum zu entscheiden, ob touristische Vermietung ein normales Geschäft oder eine versteckte Wohnnutzung ist. Und diese Entscheidung werden letztlich die Gerichte treffen.

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Der Oberste Gerichtshof hat bereits festgestellt, dass es sich um eine wirtschaftliche Aktivität handelt. Die Regierung will, dass auch das Gesetz dies feststellt. Eigentümer warnen, dass viele Wohnungen, wenn die Zahlen nicht mehr stimmen, in den Langzeitmietmarkt zurückkehren oder einfach leer stehen bleiben. Die Frage, die niemand beantwortet, ist, ob dies die Wohnkosten senken oder nur das Geschäft verschieben wird.