Hypothekenabschluss sinkt um 14%: Ende des Kreditbooms

Hypothekenabschlüsse fallen um 14%, ausstehendes Volumen unter 500 Milliarden

Im ersten Halbjahr 2023 wurden in Spanien 266.350 Hypotheken abgeschlossen, ein Rückgang von 14% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Das ausstehende Hypothekenvolumen fiel unter die Marke von 500 Milliarden Euro. Die Schlagzeile klingt nach einem Einbruch. Doch die Zahlen sind fast identisch mit denen von 2021 und 2019. Der Boom ebbt ab, und niemand ist sich einig, was bleibt, wenn der Markt sich abkühlt.

Von diesen Transaktionen dienten 76% eine Wohnimmobilie als Sicherheit. Viele Analysten halten den Wert – auch wenn er nicht an das Rekordjahr 2022 für Kaufverträge anschließt – für solide. Gonzalo Bernardos, Professor an der Universitat de Barcelona, sieht das anders: Für ihn ist die Vergabe von Krediten „eingebrochen“ und die Banken verfehlen ihre Ziele. Dieselbe Zahl, zwei gegensätzliche Bewertungen. Diese Uneinigkeit durchzieht das gesamte Thema.

Warum die Hypotheken einbrechen: Euribor von 0% auf 4%

Die Ursache, die kaum jemand bestreitet, ist die Verteuerung des Geldes. Der Euribor stieg von 0% auf 4%, was sich direkt in jeder Rate niederschlägt. Funcas fasst es ohne Umschweife zusammen: Der Rückgang sei „hauptsächlich auf die teureren Kredite aufgrund höherer Zinsen“ zurückzuführen. Trioteca fügt hinzu, dass steigende Zinsen den Immobilienverkauf beschleunigen oder bremsen können, und diesmal bremse er.

Die Institute selbst räumen ein, dass Haushalte „jetzt vorsichtiger sind“ und Kreditgeber strenger prüfen, um Risiken zu vermeiden. Weniger Nachfrage und mehr Hürden, kurz gesagt. Gleichzeitig explodiert die Umschuldung von Hypotheken und überschreitet erstmals die 4%-Zinsgrenze: Bei einigen Vermittlern besteht mehr als die Hälfte des Geschäfts nicht mehr aus Neukäufen, sondern aus Änderungen bestehender Darlehen. Kredite sind nicht mehr billig geworden, sondern Präzisionsprodukte.

Werden die Immobilienpreise fallen?

Hier bricht der Konsens. Bernardos warnt vor einer Kluft zwischen den angebotenen Preisen auf Portalen und den tatsächlichen Kaufpreisen und prognostiziert Rückgänge sowohl bei Transaktionen als auch bei Preisen. Von Funcas wird ein leichter Rückgang von etwa 1% erwartet, mit einer Einschränkung, die alles ändert: Spanien ist kein einheitlicher Markt, und in den wichtigsten urbanen Zentren fallen die Preise nicht.

Dem gegenüber steht die These, dass die Preise stabil bleiben, weil das Angebot versiegt ist. Es wird nicht so viel neuer Wohnraum gebaut wie 2007, und ohne Produkt kommt keine Anpassung zustande. Die Zahlen, mit denen Käufer rechnen, deuten in dieselbe unbequeme Richtung: Ein Beispiel zeigt, dass jemand mehr als 300 Euro für die Bewertung zahlte und feststellte, dass die Bank nur auf Basis dieses Werts finanziert, nicht auf Basis des Verkäuferpreises. Die gesamte Berechnung basiert auf einer Zahl, die der Käufer nicht kontrolliert.

Der Mietmarkt spürt den Abschwung nicht

Wenn sich der Kreditmarkt abkühlt, tut der Mietmarkt das Gegenteil. Die kursierenden Beispiele sind eindeutig: Wohnungen, die vor zwei Jahren für 500 Euro angeboten wurden, kosten heute 700; die für 600 Euro liegen über 800, und die für 800 Euro nähern sich 1.100. Parallel dazu wird das Gewicht der ausländischen Nachfrage und internationaler Fonds hervorgehoben, die bar kaufen, besonders in angespannten Gebieten und im Hochpreissegment, wo ein Deal oft in weniger als 48 Stunden abgeschlossen wird.

Das ist der blinde Fleck der Prognosen. Der Rückgang der Hypothekenabschlüsse misst das Bankkreditvolumen, nicht den realen Druck auf den Markt. Alarm bei Maklern wegen des Einbruchs ausländischer Käufe auf den Balearen, ja, aber die Mieten in den Großstädten steigen weiter, als ob die Zinserhöhung sie nichts angehe.

Baby Boomer, Renten und kommendes Wohnungsangebot

Es gibt eine weitere Warnung, diese mittelfristig. BBVA argumentiert, dass Baby Boomer ihre Häuser verkaufen müssen, da ihre Renten niedrig sind, und fordert eine tiefgreifende Rentenreform nach schwedischem und norwegischem Vorbild vor dreißig Jahren. Wenn dieser Strom an Wohnraum tatsächlich auf den Markt kommt, würde er genau dann Angebot hinzufügen, wenn die Nachfrage sich abkühlt.

Alle schauen auf dieselbe Grafik. Einige sehen eine gesunde Korrektur, andere den Beginn einer Abwärtsbewegung. Mit explodierender Umschuldung und einem Euribor, der sich bei 4% eingependelt hat, bleibt die unbequeme Frage: Wenn die Preise nicht nachgeben und Kredite teuer bleiben, wer trägt dann den Markt?