Spanien: Nur 90.000 Wohnungen jährlich statt Boom-Niveau

Spanien baut nur 90.000 Wohnungen pro Jahr: Der Bedarf wächst schneller

In Spanien werden etwa 90.000 Wohnungen pro Jahr fertiggestellt. Im Durchschnitt der Jahre 2006–2008 waren es noch 650.000. Dieser Einbruch hat eine logische Erklärung – die Nachwehen der Immobilienblase dauern Jahrzehnte –, führt aber zu einer unbequemen Paradoxie: Das Land bildet Haushalte schneller, als es neue Häuser errichtet, und die Immobilienpreise steigen dennoch. Der letzte verfügbare Datenpunkt wies auf einen Anstieg von 7,8 % im Jahresvergleich hin. Ein hochrangiger Vertreter der Banco de España (Zentralbank Spaniens) hat bereits eingeräumt, dass das Missverhältnis zwischen neuen Haushalten und neuem Wohnraum ohne Präzedenzfall ist.

Wie viele Wohnungen werden in Spanien gebaut und wie viele Haushalte gegründet?

Die Produktion hat sich bei etwa 90.000 Einheiten pro Jahr stabilisiert, weit entfernt von den 650.000 im Zeitraum 2006–2008. In den Jahren 2007 und 2008 wurden jeweils mehr als 600.000 Wohnungen fertiggestellt; in diesem Jahrzehnt insgesamt über 4,7 Millionen. Heute zeigt sich das Gegenteil: Die kumulierte Differenz zwischen der Netto-Gründung neuer Haushalte und dem Neubau von Wohnungen erreichte allein in den Jahren 2022 und 2023 375.000 Einheiten.

Eine Studie von Aniceto Zaragoza und Ramón Ibáñez, veröffentlicht durch Funcas (ein spanisches Forschungsinstitut), fasst dies zusammen als den Übergang vom Bau von Wohnungen hin zur Unfähigkeit, nicht einmal das Wachstum der Haushalte abzudecken. Was während des Booms ein Problem des Überangebots war – billiges Kreditgeld, unersättliche Nachfrage – ist nun ein Problem des Mangels geworden. Man nennt dies den Pendeleffekt.

Warum bauen Entwickler nicht mehr im Tempo der Nachfrage?

Die Finanzierung von Bauprojekten war eine der teuersten Lehren aus der Krise von 2007. Heute überlegen Banken zweimal, bevor sie Kredite vergeben, und die Projektfinanzierung ist neben dem Fachkräftemangel zum Flaschenhals geworden. Der regulatorische Dschungel – Energieeffizienzstandards, städtebauliche Auflagen, Genehmigungsverfahren – erhöht zusätzlich die Lasten.

Einige argumentieren, dass das Problem nicht der Mangel an Baumaterialien sei, sondern der Einstiegspreis: Ein neues Bauprojekt wird selten unter dem Durchschnittspreis seiner Region verkauft, so die Erfahrung eines Marktteilnehmers, der den Markt seit Jahren beobachtet. Andere verweisen auf die Margen: Wenn die Hälfte der Projekte zum doppelten Preis verkauft werden kann, besteht wenig Druck, das Angebot auszuweiten. Die detaillierte Kalkulation – Grundstück, Genehmigungen, Finanzierung und Vertrieb – zeigt überraschende Unterschiede und erklärt, warum der Markt nicht nach Lehrbuch reagiert.

Welche Auswirkungen hat die Zinssenkung der EZB?

Der Wohnungsmarkt funktionierte bereits wie ein Hochdruckkessel, bevor die EZB begann, die Zinsen zu senken. Bei sinkenden Zinsen lautet das Argument unter Analysten, dass die Kauf- und Kreditnachfrage wieder stark wachsen werde und Käufer nur auf den richtigen Moment warten. Der historische Zinsanstieg hatte die Preisspirale gebremst; ihre Umkehrung könnte sie wieder öffnen.

In anderen großen Volkswirtschaften der Eurozone sieht das Muster anders aus. Deutschland verzeichnete einen Rückgang von 12,5 %, seit die EZB im Sommer 2022 mit Zinserhöhungen begann, bis zum vierten Quartal 2023, und Frankreich fiel um 5,5 %. Spanien passt nicht in dieses Schema: Hier haben die Preise nicht korrigiert. Es ist der Unterschied zwischen einem Markt, der abkühlt, und einem, der nur den Atem anhält.

Wie stark beeinflusst Migration die Wohnungsnachfrage?

Ein Teil der Analyse führt das Wachstum der Haushalte auf Migrationsströme zurück, die proportional höher sind als in vergleichbaren Volkswirtschaften, so die Schätzung einiger Experten. Mit dieser Lesart wird argumentiert, dass der demografische Druck einen Großteil der Nachfrage in angespannten Gebieten erklärt und Prognosen weiterhin von einer wachsenden Bevölkerung ausgehen.

Das Gegenargument besagt, dass diese Variable weder die einzige noch die wichtigste ist: Auch die Zunahme von Einpersonenhaushalten, der Kauf von Zweitwohnungen und die Verlagerung von Investitionen in Immobilien aufgrund fehlender stabiler Finanzalternativen treiben die Nachfrage. Das Problem auf einen einzigen Faktor zu reduzieren, egal in welche Richtung, bedeutet, sich mit der bequemen Seite der Erklärung zufriedenzugeben.

Wer kauft tatsächlich die wenigen neuen Wohnungen?

In Gebieten mit moderaten Preisen zeigen sich zwei Hauptprofile: Rentner, die ihr Einfamilienhaus gegen eine Wohnung mit Aufzug tauschen, und Paare mit stabilem Einkommen, die kaufen, um zu vermieten, so die gesammelten Erfahrungsberichte. Der junge Käufer mit mittlerem Gehalt fehlt im Bild, nicht aus mangelndem Interesse.

Daraus ergibt sich die Debatte um geförderten Wohnungsbau. Einige befürworten massive öffentliche Bauprojekte, da der freie Markt den Zugang nie lösen wird. Andere entgegnen, dass jede Intervention Kosten erhöht und einschränkt, und dass vor allem Bauland und Rechtssicherheit für den Bau fehlen. Zwei gegensätzliche Diagnosen für denselben Patienten auf dem Operationstisch.

Das Ungleichgewicht lässt sich weder durch ein Gesetz noch durch einen Zinssatz beheben. Bei gedrosseltem Angebot, wachsender Nachfrage und seit zehn Jahren steigenden Preisen ist die Frage nicht mehr, ob es eine Korrektur geben wird, sondern wer sie bezahlen muss und wann das Problem aufhört, eine statistische Angelegenheit zu sein, und zu einer gesellschaftlichen Belastung wird.