Spanien: Kurzzeitvermietung muss monatlich begründet werden

Plan gegen Kurzzeitmiete setzt auf Nachbarschaften

Lässt sich der Mietpreis durch eine Abstimmung im Hausflur senken? Der Plan, den die spanische Regierung Anfang Juli 2024 vorgelegt hat, setzt teilweise darauf: Die Vermietung an Touristen soll als wirtschaftliche Aktivität gelten, die die ausdrückliche Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erfordert. Pedro Sánchez kündigte dies bei Cadena SER an, mit einer vorangehenden Überlegung – „Können wir das Wohnungseigentumsgesetz ändern, um die Phänomene der Ferienwohnungen einzudämmen?“ – und einem Versprechen: Der Ministerrat würde am selben Mittwoch Maßnahmen „zur Bekämpfung eines der Hauptprobleme unserer Gesellschaft“ verabschieden, nämlich den Anstieg der Wohnkosten. Die Ministerien für Wohnen und Soziales werden den Vorschlag in ihre Arbeitsgruppe mit Gewerkschaften, Mietern und Arbeitgebern einbringen.

Das erklärte Ziel ist zweifach: Die Eindämmung von Ferienwohnungen und die Unterbindung des Kurzzeitmietvertrags, dieser Formel von ein, zwei oder drei Monaten, die in der Praxis dazu diente, die bereits bestehenden Einschränkungen für touristische Apartments zu umgehen. Die berechtigte Frage und der Kern fast aller nachfolgenden Analysen ist, ob eine Norm zur Regelung der Nutzung auch einen Preis kühlen kann, der seit Monaten rot leuchtete.

Was ändert sich für Ferienwohnungen durch die Reform des Wohnungseigentumsgesetzes?

Die wichtigste Änderung betrifft das Herzstück des Gebäudes: das Regime des Wohnungseigentums. Die Vermietung an Touristen würde als wirtschaftliche Aktivität eingestuft, was in der Praxis bedeutet, dass die Eigentümergemeinschaften sie ausdrücklich genehmigen müssen. Ohne diese Erlaubnis können andere Eigentümer gerichtlich gegen diejenigen vorgehen, die in ihrem Block Ferienwohnungen betreiben. Der Wechsel von der kommunalen zur nachbarschaftlichen Ebene ist kein Zufall: Die Regierung braucht parlamentarische Mehrheiten, um dies durchzusetzen, und versucht laut den zirkulierenden Analysen, Bürgermeister zu umgehen, die indiscriminierte Genehmigungen erteilen, indem sie die Entscheidung den Bewohnern überlässt.

Das zweite Element ist ein staatliches Register, das auf einer Plattform des Wohnungsministeriums gehostet wird. Nur Wohnungen, die ihre Lizenz oder ihre Fähigkeit zur Vermietung nachweisen können, dürften auf diesem Markt operieren, gestützt auf die europäische Verordnung. Das Kleingedruckte ist wichtig: Heute erfüllen viele dieser Wohnungen nicht die kommunalen Vorschriften, und das Register soll dieses Schlupfloch schließen, bevor das Problem sich ausweitet.

Warum muss die Miete monatlich begründet werden?

Weil es der Ausweg war. Die befristete Vermietung für Wochen oder Monate war zum Rückzugsort der alten Wochenendwohnung geworden, und der Vorschlag verlangt die Glaubhaftmachung der Ursache des Vertrags. Wird an einen Forscher vermietet, muss der Forschungsvertrag vorgelegt werden, der die Aufenthaltsmonate erklärt. Wird an Studenten vermietet, muss die Dauer des Schuljahres begründet werden. Die Logik ist einfach: Ohne Grund gibt es keinen Kurzzeitvertrag. Mit Grund hält der Vertrag stand.

Der Hintergrundkontext hilft der Ruhe nicht. In Madrid verzeichnete der Markt im Jahr vor der Ankündigung Preisanstiege von 15% bei den Mieten, ein Datum, das die Exekutive selbst nutzte, um die Dringlichkeit zu rechtfertigen. Die Frage, die über dem Plan schwebt, ist, ob dieser 15%-Anstieg auf Kurzzeitmieten zurückzuführen ist oder auf etwas viel Größeres als einen Dreimonatsvertrag.

Fehlt das Angebot oder wird es gehortet? Die Daten, die beide Lager verwirren

Hier ist die Uneinigkeit frontal. Ein Teil der Analyse behauptet, das Problem sei quantitativ: Es fehlt Wohnraum, die Bevölkerung wächst in einem Tempo, das keine Verwaltung vorhergesehen hat, und die Eingriffe in die Kurzzeitmiete sind nur ein Pflaster auf einer Blutung. Die andere Strömung behauptet genau das Gegenteil, nämlich dass das Angebot bereits existiert und lediglich zurückgehalten und konzentriert wird. Die Zahlen, die für Barcelona genannt werden, sind das häufigste Beispiel: Die Stadt wuchs von 1.621.537 Einwohnern im Jahr 2009 auf 1.655.956 im Jahr 2023, ein Plus von 2%, während der Bestand an Mietwohnungen sich verdoppelte, von 106.000 auf 230.000, ein Plus von 116%. Mit diesen Grundlagen kann die Nachfrage die Blase allein nicht erklären.

Die zweiten zirkulierenden Daten weisen in dieselbe Richtung: 14% der Wohnungen in Barcelona gehören 2.600 Eigentümern, und vierzehn Inhaber, überwiegend Unternehmen, besitzen jeweils mehr als 300 Einheiten. Wer diese These vertritt, kommt zu dem Schluss, dass das Problem nicht darin besteht, mehr zu bauen, sondern jene zu regulieren, die akkumulieren. Die Gegenargumente lauten, dass leerstehender Wohnraum minimal sei, dass er auf Gründe jenseits der Hortung zurückzuführen sei – Eigentümer, die ihn verfügbar halten wollen, Objekte außerhalb des Marktes – und dass keine Verwaltung etwas unternommen habe, um ihn freizugeben. Im Grunde dreht sich der Streit darum, was gemessen wird und wer es misst.

Rechtssicherheit oder das Risiko des Vermieters: das andere Argument

Es gibt einen dritten Weg, der besagt, dass ohne Schutz für den Eigentümer kein Angebot zählt. Die Argumentation lautet, dass Hunderttausende kleine Vermieter Wohnungen vom Markt fernhalten, weil alle Kosten und Risiken auf ihnen lasten, und dass ein steuerlicher und rechtlicher Anreiz – keine Bestrafung – sie aus der Schattenwirtschaft holen würde. Die Antwort ist kategorisch: Der Staat ist nicht dazu da, die Rentabilität eines privaten Geschäfts zu garantieren, und wer das Risiko nicht trägt, kann verkaufen.

In der Mitte bleibt eine Warnung, die sich durch die gesamte Angelegenheit zieht: Jede Intervention auf dem Markt seit 2017, sagen Kritiker, ging mit einem Preisanstieg einher. Die touristische Überlastung liefert das Feldbeispiel. Auf den Kanarischen Inseln, mit Fuerteventura als angeführtem Fall, wird die Dichte der Ferienwohnungen für die Bewohner als nicht tragfähig beschrieben, und dort wird die Maßnahme der Regierung als notwendig, wenn auch vielleicht unzureichend, beurteilt. In Barcelona heißt es tatsächlich, dass Wohnungen für Besucher nach dem Entzug der Lizenzen bereits an Wert verlieren.

Der Plan hat jedenfalls die grundlegende Frage, die sich durch den Faden zieht, nicht geklärt: Ob die Eingriffe in die Kurzzeitmiete allein ausreichen, um die Rechnung zu senken.