Así es el plan del gobierno para enfriar el mercado del alquiler y cortocircuitar el arrendamiento temporal

El plan contra el alquiler corto pasa por los vecinos​

¿Se arregla el precio del alquiler con una votación en el portal? El plan que el Gobierno puso sobre la mesa a comienzos de julio de 2024 apuesta, en parte, por eso: convertir el piso turístico en una actividad económica que necesita el visto bueno explícito de la comunidad de vecinos. El anuncio lo hizo Pedro Sánchez en la Cadena SER, con una reflexión previa —«¿Podemos cambiar la ley de propiedad horizontal para ver si ponemos coto a los fenómenos de los pisos turísticos?»— y una promesa: el Consejo de Ministros aprobaría ese mismo miércoles medidas «para atajar uno de los principales problemas de nuestra sociedad», el alza de los precios de la vivienda. Los ministerios de Vivienda y Asuntos Sociales van a llevar la propuesta a su grupo de trabajo con sindicatos, inquilinos y patronal.

El objetivo declarado es doble: frenar el piso vacacional y cortocircuitar el alquiler temporal, esa fórmula de uno, dos o tres meses que en la práctica servía para esquivar las restricciones que ya pesaban sobre los apartamentos turísticos. La duda razonable, y el eje de casi todo el análisis posterior, es si una norma pensada para ordenar el uso puede además enfriar un precio que llevaba meses al rojo.

¿Qué cambia para los pisos turísticos con la reforma de la ley de propiedad horizontal?​

La modificación estrella afecta al corazón del edificio: el régimen de propiedad horizontal. El alquiler vacacional pasaría a considerarse actividad económica, lo que en la práctica obliga a que las comunidades de vecinos lo autoricen de forma expresa. Sin ese permiso, los demás propietarios podrán acudir a los tribunales contra quien instale el piso turístico en su bloque. El paso del ámbito municipal al vecinal no es casual: el Gobierno necesita mayorías parlamentarias para sacar esto adelante y, según el análisis que circulaba, busca sortear a los alcaldes que dan luz verde indiscriminada dejando la decisión en manos de los residentes.

La segunda pieza es un registro estatal alojado en una plataforma del Ministerio de Vivienda. Solo podrían operar en ese mercado las viviendas que justifiquen su licencia o su capacidad para alquilar, apoyándose en el reglamento europeo. La letra pequeña importa: hoy buena parte de esas viviendas no cumple las normativas municipales, y el registro pretende cerrar esa puerta antes de que el problema se amplíe.

¿Por qué habrá que justificar el alquiler por meses?​

Porque era la vía de escape. El arrendamiento temporal de semanas o meses se había convertido en el refugio del antiguo piso de fin de semana, y la propuesta exige acreditar la causalidad del contrato. Si se alquila a un investigador, habrá que mostrar el contrato de investigación que explica los meses de residencia. Si se alquila a estudiantes, habrá que justificar la duración del curso escolar. La lógica es sencilla: sin causa, no hay contrato corto. Con causa, el contrato se sostiene.

El contexto de fondo no ayuda a la calma. En Madrid, el mercado registró subidas de precios del 15% en el alquiler durante el año anterior al anuncio, un dato que el propio Ejecutivo utilizó para justificar la urgencia. La pregunta que sobrevuela el plan es si ese 15% responde al alquiler temporal o a algo bastante más grande que un contrato de tres meses.

¿Falta oferta o está acaparada? El dato que descoloca a los dos bandos​

Aquí el desacuerdo es frontal. Una parte del análisis sostiene que el problema es de cantidad: falta vivienda, la población crece a un ritmo que ninguna administración ha previsto y tocar el alquiler temporal es un parche en una hemorragia. La otra corriente sostiene justo lo contrario, que la oferta ya existe y lo que ocurre es que está retenida y concentrada. Los números que se manejan sobre Barcelona son el ejemplo más repetido: la ciudad pasó de 1.621.537 habitantes en 2009 a 1.655.956 en 2023, un 2% más, mientras el parqué de viviendas en alquiler se doblaba, de 106.000 a 230.000, un 116% más. Con esos mimbres, se argumenta, la demanda no puede explicar el burbujón por sí sola.

El segundo dato que circula apunta en la misma dirección: el 14% de las viviendas de Barcelona está en manos de 2.600 propietarios, y catorce titulares, en su mayoría empresas, superan las 300 unidades cada uno. Quien defiende esta tesis concluye que el problema no es construir más, sino someter a quien acumula. La réplica desde el otro lado es que la vivienda vacía es mínima, que responde a motivos ajenos al acaparamiento —propietarios que la quieren disponible, inmuebles fuera de mercado— y que ninguna administración ha hecho nada por sacarla. La disputa, en el fondo, es sobre qué se mide y quién lo mide.

Seguridad jurídica o el riesgo del casero: el otro argumento​

Hay una tercera vía, la que sostiene que sin protección al propietario no hay oferta que valga. El razonamiento es que cientos de miles de pequeños arrendadores mantienen pisos fuera del mercado porque todos los costes y los riesgos recaen sobre ellos, y que un incentivo fiscal y jurídico —no un castigo— los haría salir de la sombra. La contestación es tajante: el Estado no está para garantizar la rentabilidad de un negocio privado, y quien no asume el riesgo puede vender.

En medio queda una advertencia que recorre todo el asunto: cada intervención sobre el mercado desde 2017, dicen sus críticos, ha venido acompañada de una subida de precios. La saturación turística aporta el ejemplo de campo. En Canarias, con Fuerteventura como caso citado, la densidad de pisos turísticos se describe como insostenible para el residente, y ahí la medida del Gobierno se juzga necesaria aunque quizá corta. En Barcelona, de hecho, se afirma que los pisos para alquilar a visitantes ya están perdiendo valor tras la retirada de licencias.

El plan, en todo caso, no ha zanjado la pregunta de fondo que atraviesa el hilo: si tocar el alquiler temporal basta, por sí solo, para bajar el recibo.