Spanien: Hohe Gemeinschaftskosten im Kleinsthaus

Sieben Parteien, ein Aufzug und 7.931 Euro Jahreskosten

[P]Die Senkung der Hausgeldzahlungen scheint eine Frage des gesunden Menschenverstands zu sein: weniger Dienstleistungen, niedrigere Rechnungen. Aber in dem von einem Nachbarn beschriebenen Sieben-Parteien-Haus mit nur einem Aufzug beträgt die Gebühr 118 Euro pro Monat je Eigentümer. Die Summe der neunzehn Buchhaltungsposten für das Geschäftsjahr 2021, die er selbst beisteuert, ergibt 7.930,89 Euro jährlich, etwa 94 Euro pro Wohnung und Monat. Der Abstand zwischen diesen Zahlen ist die erste unbeantwortete Frage.

[P]Der zugrunde liegende Konflikt ist arithmetischer Natur. Die Fixkosten eines Gebäudes – Versicherung, Verwaltung, Aufzug, Reinigung – verteilen sich nicht besser, wenn es wenige Eigentümer gibt: sie verteilen sich schlechter. Bei sieben Türen wiegt jede Rechnung viel mehr als in einem Gebäude mit fünfzig Wohnungen.

Wohin fließt das Geld einer Sieben-Parteien-Gemeinschaft?

[P]In vier Posten. Die Aufzugswartung kostet 1.376,20 Euro pro Jahr und die Treppenhausbeleuchtung 1.478,84, was praktisch den größten Teil des Aufzugsverbrauchs einschließt. Reinigung (1.103,16) und Mehrfachversicherung (1.072) vervollständigen den Block. Nur der Aufzug und sein Stromverbrauch übersteigen 2.850 Euro, mehr als ein Drittel des Gesamtbudgets.

[P]Die Verwaltungsstruktur fügt die nächste Ebene hinzu: 917,40 Euro für Verwalterhonorare, 242 für Datenschutz, 182 Bankgebühren, 214,96 für die Zufahrtsgebühr, 129,84 Einkommensteuerabzug und sogar 1,05 für Kopien. Der Posten für Feuerlöscher erscheint doppelt – 441,95 und 80 Euro –, obwohl ein neuer Sechs-Kilo-Löscher rund 50 Euro kostet.

[P]Der Vergleich mit gleich großen Gemeinschaften entkräftet die Ausrede „das ist eben so“. Ein Zehn-Türen-Haus mit sieben Nachbarn meldet etwa 750 Euro jährliche Gesamtkosten: 100 für Licht ohne Aufzug, 340 Haftpflichtversicherung, 160 Gebühren und Reinigung nach Nutzung. Ein anderes Haus, mit deaktiviertem Aufzug und vier leerstehenden Wohnungen im Besitz eines Fonds, hält sich mit 20 Euro pro Monat je Eigentümer. Ohne Aufzug zahlen manche 170 Euro im Jahr, andere 80.

[P]Das Hintergrundrauschen ist immer dasselbe: Jeder Anbieter erhöht die Preise, jede neue Regulierungspflicht fügt eine Zeile hinzu, und die Rechnung wächst, ohne dass jemand Alternativen vergleicht.

Warum reduziert der Lastspitzenzähler die Aufzugsrechnung?

[P]Weil die vertraglich vereinbarte Leistung oft überdimensioniert ist im Verhältnis zum tatsächlichen Verbrauch. Die am häufigsten genannte Methode besteht darin, die Abrechnung des Aufzugs auf Lastspitzenzähler umzustellen, ein System, das nach der tatsächlich zu jedem Zeitpunkt abgerufenen Leistung abrechnet. In einer Gemeinschaft, die diese Änderung vornahm, wurde die Ersparnis auf etwa 500 Euro jährlich geschätzt.

[P]Das Verfahren ist mühsamer als teuer: den elektrischen CUPS-Code und den Zugang zum Verteilerunternehmen anfordern, die Leistungskurven der letzten zwei Jahre herunterladen und die reale Spitze sowie ihre Häufigkeit lokalisieren. Mit diesen Daten berät ein Elektriker oder Ingenieur zur angemessenen Leistung, eine Beratung, die zwischen 50 und 100 Euro kostet. Der Wechsel von Leuchtstoffröhren auf LED und die Anpassung der Beleuchtung vervollständigen das Paket.

Kann man auf einen Hausverwalter verzichten?

[P]Ja, und einige Gemeinschaften tun dies bereits. Ein Zehn-Eigentümer-Haus strich Honorare, Gebühren für Belege und Portokosten: Jeder Eigentümer tätigt seine monatliche Überweisung, und die Verwaltung übernimmt ein Nachbar unentgeltlich. Sie zahlen 65 Euro im Monat und schließen das Jahr mit einem Überschuss zwischen 500 und 1.000 Euro ab, auch wenn ein säumiger Zahler dabei ist.

[P]Dagegen spricht der Verwaltungsaufwand. Die Koordination betrieblicher Aktivitäten, der Datenschutz und die Buchhaltung verschwinden nicht, weil ein Nachbar sie übernimmt, und ein Unfall der Reinigungskraft ohne ordnungsgemäße Dokumentation verwandelt die Ersparnis in ein rechtliches Problem. Das Argument dafür liegt im Vergleich: Dieselbe Verwaltung durch einen Profi kann die Gebühr von 30 auf 80 Euro monatlich erhöhen, ohne zusätzliche Leistungen.

[P]Bei größerer Skala verflacht der Effekt. Neunzig Wohnungen mit drei Aufzügen können 60 Euro im Monat zahlen, und sechsundsechzig Eigentümer akkumulieren 100.000 in zwei Geschäftsjahren. Skaleneffekte existieren; das Problem ist, dass sieben Nachbarn sie nie erreichen.

Kosten, die fast niemand prüft

[P]Bankgebühren sind der klarste Fall: Eine Gemeinschaft sank von 240 auf 120 Euro jährlich allein durch einen Bankenwechsel, und einige haben Vereinbarungen mit Verbandsverbänden, die die Konditionen anpassen. Die Mehrfachversicherung erlaubt die Überprüfung doppelter Deckungen mit Hausratversicherungen. Die gemeinsame TV-Antenne kostet 96,27 Euro im Jahr, obwohl jeder Nachbar seit über einem Jahrzehnt eine eigene hat.

[P]Im Kapitel der Pflichten wird der Datenschutz in einem Haus mit 242 Euro und in einem anderen mit 60 berechnet, und die Koordination betrieblicher Aktivitäten reicht von 160 Euro bis zu dem, was der jeweilige Anbieter sagt. Dies sind kleine Posten einzeln, aber ein Loch, wenn man sie addiert.

[P]Die nächste Eigentümerversammlung steht bevor, und keiner der neunzehn Posten ist bisher gestrichen worden. Mit diesen Zahlen ähnelt die Hausgeldzahlung weniger einer unvermeidbaren Ausgabe und mehr einem Menü, das niemand seit der Unterzeichnung neu gelesen hat. Wie viele dieser Posten würden einer einfachen Frage standhalten: Wofür dient jeder einzelne?