Spanien führt Kurzzeitvermietungs-Register im Amtsblatt ein

Spanien führt Kurzzeitvermietungs-Register im Amtsblatt ein

Was ändert sich, wenn der Staat jede Kurzzeitvermietung vor der Anzeige in einem Register verpflichtend macht? Das Geschäft wird nicht mehr unsichtbar. Der Jahresbeginn 2025 bringt zwei Entwicklungen: das Inkrafttreten der EU-Verordnung über Kurzzeitvermietungen – Spanien ist laut Berichten das erste EU-Land, das diese umsetzt – und die Behandlung eines Gesetzesentwurfs zur Regulierung von Zeit- und Zimmermietverträgen. Konkret bedeutet dies: Was bisher mit einer Anzeige und einem mündlichen Vertrag erledigt war, benötigt nun eine Registrierungsnummer, digitale Nachvollziehbarkeit und kann sanktioniert werden.

Die Reaktion ließ nicht auf sich warten. „Frohes Neues Jahr, illegale Betrüger und Steuerhinterzieher. Ihr bekommt es schön“, fasst die Stimmung einiger Anbieter zusammen. Hinter dem Ausbruch steckt eine Kalkulation: Wenn die Zimmervermietung professionalisiert und besteuert wird, müssen Eigentümer, die heute drei Schlafzimmer an vier Mieter vermieten, entscheiden, ob sie legalisieren oder Preise senken. Nicht jeder hält diesem Vergleich stand.

Was genau verlangt das neue Vermietungsregister?

Die EU-Verordnung schreibt vor, dass alle Kurzzeitvermietungen vor dem Angebot in einem zentralen Register eingetragen werden müssen. Der parallel behandelte Gesetzesentwurf zielt auf Zeit- und Zimmermietverträge ab, Formate, die in den letzten Jahren einen Großteil des Wohnangebots absorbiert haben. Die offizielle Logik ist Kontrolle: Kein Register, keine Anzeige; keine Anzeige, keine Aktivität.

Manche argumentieren, die Regel komme zu spät und schlecht, da das Phänomen bereits verankert sei. Ein kursierendes Beispiel betrifft ein Paar, das eine Drei-Zimmer-Wohnung mietet und, um über die Runden zu kommen, zwei Zimmer auf Tourismusplattformen inseriert. „Jetzt haben wir ein paar Dänen, letzte Woche eine Italienerin, letzten Monat zwei Belgier... Es macht sehr viel Spaß“, beschreibt einer der Berichte sarkastisch. Sie nennen dies die neue Normalität.

Das Grundproblem ist, dass die Zimmervermietung nicht als Tourismusbusiness entstand, sondern als Ventil für hohe Wohnungspreise. Wenn die Hypothekenzahlungen das Einkommen übersteigen, wenden sich Eigentümer an Gäste. Diese Gäste zu regulieren, ohne die Quadratmeterpreise anzugehen, kaschiert nur das Symptom.

Untervermietung: Ein Mantra, das nicht ganz stimmt

Ein Punkt, an dem die offizielle Erzählung bröckelt, ist die Untervermietung. Die weit verbreitete Annahme, sie sei illegal, hält nicht stand: In den meisten Fällen handelt es sich um eine rechtlich graue Praxis, schwer zu verfolgen, und der Staat hat wenig Anreiz, sie zu überwachen. In Deutschland beispielsweise erkennen alle Mietverträge gesetzlich das Recht zur Untervermietung an.

Hier liegt die Lücke, durch die die Norm entgleitet. Wenn ein Mieter ein Zimmer ohne Meldung weitervermietet, wer wird dann sanktioniert? Der Eigentümer mit registriertem Vertrag und gezahlten Steuern? Oder der Mieter, der die Anzeige schaltet? Die Behörden müssten sich zwischen der Verfolgung derer, die deklarieren, und derer, die es nicht tun, entscheiden, doch die Inspektionskosten pro Immobilie übersteigen die potenzielle Geldstrafe bei Weitem. „Sie geben mehr für Inspektoren aus, als sie einnehmen können“, fasst ein Skeptiker zusammen.

Die schwebende Frage ist, ob das Register ein Kontrollinstrument oder ein Einnahmemittel ist. Gemeinden und autonome Regionen, hungrig nach Einnahmen, besitzen nun eine digitale Karte jeder vermieteten Immobilie. Und eine Immobilie kann sich weder verstecken noch ins Ausland ziehen.

Steuer auf Leerstand und Zweitwohnsitze

Der Druck kommt nicht nur vom Register. Parallel schreiten steuerliche Zuschläge voran: höhere Steuern auf Zweit- und Drittimmobilien und ein Zuschlag von über 150 % auf die IBI (Grundsteuer) für leerstehende Wohnungen. Die Botschaft lautet: Eine ungenutzte Wohnung kostet jetzt Geld. Wer sie nicht ordnungsgemäß vermietet, sollte sich vorbereiten.

Hier zeigt sich ein Widerspruch, den niemand löst. Wenn leerstehende Wohnungen besteuert werden, um sie auf den Markt zu drängen, während das Vermieten teurer und bürokratischer wird, haben rationale Eigentümer drei Optionen: Legalisieren, Verkaufen oder Stillhalten und Zahlen. Keine davon erhöht kurzfristig das Angebot an erschwinglichen Mietwohnungen.

Kritiker argumentieren, das Gesetz schaffe keine einzige neue Wohnung. „Nichts zum Neubau von Wohnungen“, werfen sie vor. Regulierung erhöht Kosten, reduziert Angebot und hält Preise hoch. Die Zeit wird zeigen, ob das Register zur Ordnung oder nur zur Einnahmeerzielung dient.

Wer gewinnt und wer verliert unter den neuen Regeln?

Der klare Gewinner ist die Verwaltung: mehr Daten, mehr Nachvollziehbarkeit, mehr Sanktionsmöglichkeiten. Der unmittelbare Verlierer ist der kleine Eigentümer, der ohne Unternehmensstruktur von der Zimmervermietung profitierte. Große Vermieter hingegen haben Rechtsabteilungen zur Anpassung.

Für Mieter ist der Effekt ambivalent. Wenn das Angebot schrumpft, weil einige Eigentümer den Markt verlassen, steigen die Zimmerpreise. Wenn die Regeln informelle Anbieter vertreiben und den Sektor ordnen, könnten sich die Preise stabilisieren. Niemand weiß, welches Szenario sich durchsetzen wird.

Sicher ist jedoch, dass Anzeigen ohne Registrierung verschwinden. Damit geht auch ein großer Teil des Schattenmarktes verloren. „Man kommt überall raus; Vermieten unter regulierten Bedingungen und unter Einhaltung des Gesetzes, wie anständige Leute“, ironisiert eine Nachricht. Zweimal gelesen, klärt der Satz nicht, ob er eine Drohung oder ein Rat ist.

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Das Register ist bereits im BOE (Staatsanzeiger) veröffentlicht. Geldstrafen sind vorerst nur ein Versprechen. Und der Eigentümer, der heute drei unvermeldete Zimmer vermietet, vermietet weiterhin drei unvermeldete Zimmer. Der Unterschied ist, dass er nun weiß, dass jemand, in irgendeinem Büro, seine Adresse in einer Datenbank hat.