Spanien Córdoba: Baugenehmigungen sinken um 40%, geförderter Wohnungsbau um 55%

Spanien Córdoba: Baugenehmigungen sinken um 40%, geförderter Wohnungsbau um 55%

Der Wohnungsbau in Córdoba hat einen schweren Rückschlag erlitten. Die Baugenehmigungen sind bis September um mehr als 40 % eingebrochen, während die Genehmigungen für geförderten Wohnraum (VPO) um über 55 % fielen, mit nur 124 Zulassungen im bisherigen Jahresverlauf. Die von Diario Córdoba veröffentlichten Daten haben die ewige Debatte neu entfacht, ob dies einen Preiseinbruch wie 2008 ankündigt oder im Gegenteil darauf hindeutet, dass die Preise weiter steigen werden.

Die erste Reaktion war Überraschung. „Was für ein Schock für Córdoba“, fasste einer der ersten Kommentare zusammen. Daraufhin spaltete sich die Analyse in zwei Lager, die sich seit Jahren misstrauisch gegenüberstehen.

Weniger Kräne, mehr Nachfrage: Das Ziegel-Paradoxon

Für einen Teil der Analyse ist der Rückgang der Genehmigungen kein Zeichen der Schwäche, sondern das genaue Gegenteil. Wenn weniger gebaut wird und die Nachfrage bleibt, können die Preise nicht fallen. „2008 wurde über der Nachfrage gebaut; 2025 ist es umgekehrt“, argumentiert dieses Lager und erinnert daran, dass damals Häuser überall im Überfluss vorhanden waren, während es jetzt „100 Interessenten pro Wohnung“ gibt. Das Argument stützt sich auf eine einfache Idee: Das Angebot trocknet aus, während der demografische Druck nicht nachlässt.

Das andere Lager sieht darin den Anfang vom Ende. „Das riecht schon wieder nach 2008“, wiederholen sie und sind überzeugt, dass die aktuellen Preise angesichts der Löhne nicht tragbar sind. „Zu viele hastige Käufer, die mit Netto-Gehältern von 1.100 € unbedingt Immobilien ergattern wollen“, heißt es in dem Material. Wenn sich die Beschäftigungslage verschlechtert, werden viele dieser Käufer ausscheiden und den Markt mitreißen.

Warum wird nicht mehr gebaut, wenn es Nachfrage gibt?

Die häufigste Antwort betrifft das Bauland. „Es gibt kein Angebot an baureifem Land, weder für VPO noch für freien Wohnungsmarkt“, wird argumentiert. Hinzu kommen die Kosten für Materialien und Arbeitskräfte: „Für 22.000 € baut man nicht einmal in Marokko.“ Die Margen der Bauträger sind zusammengeschmolzen, und viele ziehen es vor, auf die Bedingungen der goldenen Ära zu warten, statt Land mit mittelmäßigen Renditen zu verbrennen. „Sie warten darauf, dass die Bedingungen wieder erfüllt sind, um das Zehnfache zu verdienen, anstatt das aktuelle Land nur mit dem Drei- oder Vierfachen zu nutzen“, erklärt eine Analyse.

Manche fügen einen bürokratischen Faktor hinzu: Bauland auszuweisen und zu bauen, ist eine bürokratische Hölle. „Spanien ist größtenteils leer“, beklagen sie, aber die Verfahren ersticken jede Entwicklung.

Der Geist von 2008: Ähnlichkeiten und Unterschiede

Der Vergleich mit der vorherigen Blase steht im Mittelpunkt der Diskussion. Diejenigen, die ihn ablehnen, weisen darauf hin, dass damals über der Nachfrage gebaut wurde, während heute das Gegenteil gilt. Diejenigen, die ihn akzeptieren, betrachten die Preisdiagramme und sehen einen Anstieg, der nicht mit den Löhnen korrespondiert. „Wir sind bei historischen Preisen; das wird platzen“, wird behauptet.

Die optimistischste Berechnung geht davon aus, dass solange die Zentralbanken das System mit Liquidität fluten, Geld weniger wert sein wird und Häuser in Euro teuer bleiben. Das pessimistische Szenario geht davon aus, dass das Verhältnis Lohn-Preis nicht unbegrenzt haltbar ist. Niemand kennt das Datum.

VPO: Das schwächste Glied

Der Einbruch der VPO-Genehmigungen – um mehr als 55 % – hat eine eigene Lesart. „Es könnte so einfach sein, dass die Verkaufspreise für VPO die tatsächlichen Baukosten nicht decken und kein Bauträger bereit ist, Geld zu verlieren“, wird vorgeschlagen. Geförderter Wohnraum hängt von Modulen ab, die nicht immer im gleichen Takt wie die Kosten aktualisiert werden, mit dem Ergebnis, dass der Bauträger keine rentable Rechnung findet.

Mit 124 Zulassungen im bisherigen Jahresverlauf wird der zukünftige Bestand an VPO in Córdoba infrage gestellt. Wenn die soziale Nachfrage weiter wächst und das geförderte Angebot einbricht, verlagert sich der Druck auf den freien Markt.

---

Die Analyse steckt an demselben Punkt fest wie seit Jahren: Niemand bestreitet, dass weniger gebaut wird, aber es herrscht Uneinigkeit darüber, was das bedeutet. Für manche garantiert knappe Angebotsseite bei lebhafter Nachfrage hohe Preise. Für andere ist es der Vorhof einer bereits spürbaren Korrektur. Die einzige Gewissheit ist, dass die Genehmigungen seit Monaten fallen und das Land sich nicht bewegt.