Spanien: Boden, Banken und Zinsen treiben Wohnkosten

Die vier Schuldigen für das Luxusgut Wohnraum in Spanien

Acht oder neun Jahre Miete zahlen, drei Zwischenstationen bewohnen und am Ende flüchten. Ein Bewohner Sevillas kaufte schließlich in einem Dorf ein zweistöckiges Haus mit 170 Quadratmetern, Innenhof und Garage für 30.000 Euro, weil man ihm in der Stadt 160.000 Euro für eine mittelmäßige Wohnung abverlangt hatte. Diese Szene ist keine isolierte Anekdote: Sie ist das Porträt eines Landes, in dem eigenes Dach über dem Kopf vom Grundrecht zum Privileg von Rentiers, Erben oder Nomaden geworden ist. Wer hat dies hingenommen? Die Antwort verteilt die Schuld nicht auf einen einzigen Akteur, sondern zwischen Stadtplanung, Banken, Geldpolitik und der Nachfrage selbst.

Der Boden: Der erste Hebel der Verteuerung

Die häufigste Anschuldigung richtet sich gegen die kommunale Stadtplanung. Die Rathäuser entscheiden darüber, wo und wie gebaut werden darf. Wenn diese Kompetenz genutzt wird, um bebaubares Land zu begrenzen, schießen die Grundstückspreise in die Höhe und ziehen die Preise für fertige Wohnungen mit nach oben. Es wird argumentiert, dass das geltende Bodengesetz (Ley del Suelo) diese Macht intakt lässt und keine große Partei es gewagt hat, sie trotz Versprechen abzuschaffen.

Die Kritik zielt sogar auf eine konkrete Person. Die ehemalige Bürgermeisterin von Madrid zwischen 2015 und 2019 wird dafür angeprangert, dass sie in vier Jahren nur 65 Sozialwohnungen übergab und mehrere städtische Bauprojekte unter Berufung auf Umweltkriterien blockierte. Dies ist kein neutrales Datum: Eine Hälfte der Stadt beschuldigt die andere Hälfte, den Bau gebremst zu haben, während die Preise stiegen.

Öffentliche Sparkassen und eine Rettung, die alle zahlten

Der zweite Fokus liegt auf den öffentlich-rechtlichen Banken. Die Sparkassen (Cajas de Ahorros), die von Vorständen mit starkem politischen Einfluss geleitet wurden, vergaben massenhaft Hypotheken an Kunden, die sie nicht zurückzahlen konnten, und trieben so die Wohnungspreise in die Höhe, bis die Blase platzte. Die spätere Rettung ging zulasten des allgemeinen Steuerzahlers: Man schätzt, dass allein die Rettung der CatalunyaCaixa so viel kostete wie alle Kürzungen im Gesundheits- und Bildungswesen während der Krisenjahre, und Bankia übertraf diese Summe noch. Bei dieser Rettungsaktion mussten sich nur wenige Manager verantworten.

Der Euro, niedrige Zinsen und das fehlende Benzin

Ein dritter Faktor wird oft übersehen: die Geldpolitik. Der Beitritt zum Euro erwischte Spanien mitten im Boom. Als Deutschland und Frankreich in die Rezession fielen, senkte die Zentralbank die Zinsen, um diese Länder zu stimulieren. Für Spanien war dies Öl ins Feuer gießen. Müßige Kapitalströme aus Frankreich, den Niederlanden und Deutschland, die in ihren depressiven Volkswirtschaften keine Rendite fanden, suchten Zuflucht im spanischen Betonmarkt über Institute, die alles bewilligten.

Der zitierte Kontrast ist auffällig: Im Jahr 2008 erlebten die USA eine Immobilienblase, Kanada – mit einer ebenso entwickelten Wirtschaft – nicht. Der Unterschied lag in den Verschuldungsgrenzen: Limits für Laufzeiten, Einkommensquoten und Finanzierungsanteile. Die Nachfrage war auf das beschränkt, was Käufer wirklich bezahlen konnten.

Auch der Käufer hat unterschrieben

Nicht alles ist fremde Schuld. Ein anderer Strang der Analyse kritisiert das Fehlen finanzieller Bildung. Ein Volk ohne grundlegende Geldkenntnisse akzeptiert jeden Kredit und jeden Preis; einem gebildeten Volk kann man keinen Betrug andrehen. Es wird daran erinnert, dass in der Periode 2002-2008 Käufer buchstäblich in den Bankfilialen gedrängt wurden, und wer einen 30-Jahres-Kredit für eine überteuerte Wohnung aufnahm, traf auch seine eigene Entscheidung.

Die Antwort auf diesen Vorwurf lautet, dass die Informationen nie symmetrisch waren. Während der Privatmann ahnte, wusste das Institut Bescheid. Und das Ergebnis ist dasselbe: Mehrere Generationen sind dazu verurteilt, ihr Leben lang für das zu zahlen, was andere billig kauften.

Mietmarkt: Von subventionierten Preisen zur Okupation als Ausrede

Auf dem Mietmarkt taucht eine kaum diskutierte Widersprüchlichkeit auf. Es heißt, die Preise seien hoch, aber auch, dass sie subventioniert seien: Steuerabschreibungen, regionale Beihilfen und öffentliche Garantien landen letztlich in der Tasche des Vermieters, der die Miete nicht senken muss. Eine Berechnung, die mit offiziellen Daten kursierte, bezifferte die Mietschuldenquote auf 0,81 %, weit entfernt von der Katastrophenerzählung, die präventive Mieterhöhungen rechtfertigt.

Hinzu kommen touristische Unterkünfte und die Angst vor illegaler Besetzung (Okupación). Wenn der Eigentümer glaubt, seine Wohnung könnte blockiert werden, erhöht er den Preis oder zieht sie vom Markt. Weniger Angebot, derselbe Mieter, steigende Preise. Der Einbruch des Tourismus während der Pandemie diente als unfreiwilliges Experiment: Leere Wohnungen und ein Angebot, das sich bewegte, obwohl niemand auf das Ergebnis wartete.

Wer hat recht und warum endet die Diskussion nicht

Ein Teil der Analyse fordert die Liberalisierung des Bodens und Steuerabbau; ein anderer verlangt, dass jemand günstigen öffentlichen Wohnraum schafft, da der Markt laut Meinung keinen Anreiz habe, das Problem zu lösen. Um diese Achse herum erscheinen auch weniger solide Erklärungen, wie die Zuschreibung der Verteuerung an internationale Organisationen oder die Demografie. Letztere finden keine Bestätigung in den Daten und dienen eher als Sündenbock denn als Diagnose.

Das Ergebnis ist eine Debatte mit geteilten Daten und entgegengesetzten Schlussfolgerungen. Niemand leugnet die Rolle des Bodens oder der Hypotheken. Niemand leugnet die niedrigen Zinsen. Die Uneinigkeit besteht darin, welcher der drei Faktoren den größten Teil der Preissteigerung verursacht hat.

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Bleibt die Zahl, die verwirrt. In Toronto übersteigt das durchschnittliche Haus die Marke von einer Million Euro bei einem Durchschnittsgehalt von etwa 60.000 Euro. In einem Dorf in Burgos fand man ein dreistöckiges Haus für 71.000 Euro. Und in Vallecas gibt es Neubauwohnungen für 200.000 Euro. Angesichts dieser Zahlen scheint es bequem, nur einen einzigen Faktor zu beschuldigen und die anderen zu ignorieren.