Spanien baute 4,26 Millionen Wohnungen – Preise stiegen trotzdem

Spanien baute 4,26 Millionen Wohnungen – Preise stiegen trotzdem

Zwischen 2001 und 2011 errichtete Spanien 4,26 Millionen Wohneinheiten, mehr als Deutschland, Frankreich und Italien zusammen, wie in der aktuellen Diskussion betont wird. Dennoch fielen die Preise nicht: Sie stiegen weiter an, bis die Blase platzte. Wenn Wohnraum teuer ist, weil er knapp ist, warum wurde so viel gebaut und bleibt dennoch unerreichbar? Diese Paradoxie durchzieht ein Thema, das seit Jahren ungelöst ist.

Wie viel Wohnraum entstand und welcher Anteil entfiel auf Madrid

Die Volks- und Wohnungszählung des INE (Instituto Nacional de Estadística) für den Zeitraum 2001–2011 zeigt ein unbequemes Bild. In der Stadt Madrid entstanden 150.000 Wohnungen. In ganz Spanien waren es die genannten 4,26 Millionen. Umgelegt auf die Verhältnisse: Die Hauptstadt erhielt 3,5 % des neu geschaffenen Wohnraums, konzentriert aber 7 % der Bevölkerung und 7 % der Haushalte sowie 6 % der neuen Haushalte. Das bedeutet, dass Madrid nach dieser Berechnung weniger baute, als nötig gewesen wäre, um das Gleichgewicht zu halten. Das Missverhältnis liegt nicht im Umfang, sondern in der Verteilung.

Das Ungleichgewicht zwischen Baustandorten und Bedarf

Hier taucht das am häufigsten wiederholte Argument auf: Es wurde dort gebaut, wo kein Bedarf bestand. Die Änderung des Bebauungsplans einer Großstadt — Madrid, Barcelona, Bilbao — erfordert jahrelange Verfahren und eine administrative Abstimmung, die sich über Jahre hinziehen kann; die Operación Chamartín wird als Beispiel für eine ewige Blockade angeführt. In einer kleinen Gemeinde hingegen lässt sich derselbe Vorgang fast sofort erledigen. Das Ergebnis: Bautätigkeit dort, wo niemand leben will, und Engpässe dort, wo alle wollen.

Hinzu kommt die sogenannte Fehlannahme der leerstehenden Wohnungen: Es gibt Tausende unbewohnte Apartments in Gebieten ohne Nachfrage, während in den Zentren, wo um jede Wohnung gekämpft wird, ein Angebotsmangel herrscht. Dass ein Haus in einer unattraktiven Ortschaft leer steht, bedeutet nicht, dass dies auch in einer zentralen Avenue der Fall ist, obwohl beide statistisch gleich gezählt werden.

Migration und Nachfrage: Der Effekt auf die Preise

Ein Teil der Analyse vertritt die Ansicht, dass der Nachfragedruck einen klaren Treiber hat: den Zuzug von Menschen. Auf dem Tisch liegen die Zahl von 48 Millionen Einwohnern in Spanien sowie die jährlichen Migrationsströme. Manche schätzen 11 Millionen Naturalisierungen und 15 Millionen ausländische Arbeitnehmer — legal und illegal — plus europäische Rentner an der Küste und Fonds, die ganze Gebäude kaufen. Ihre Schlussfolgerung ist direkt: Mehr Menschen konkurrieren um denselben Wohnungsbestand, was die Preise nach oben treibt.

Eine andere Strömung entgegnet, dass Menschen unabhängig von ihrer Beschäftigung irgendwo wohnen müssen und das Problem nicht darin liegt, wer nachfragt, sondern dass nicht genug gebaut wird, um diese Nachfrage zu decken. Eine dritte Gruppe differenziert: Wenn die Nachfrage zudem aus dem Ausland mit hoher Kaufkraft kommt, führt dies nicht nur zu Preisdruck, sondern zur Verdrängung der lokalen Bewohner. Hier kreuzt sich die ökonomische Analyse mit der Migrationspolitik.

Mietwohnungen im sozialen Wohnungsbau, Anti-Besetzer-Gesetz und andere Rezepte

Unter den kursierenden Vorschlägen wiederholen sich drei. Erstens: Sozialer Wohnungsbau ausschließlich zur Vermietung, um den öffentlichen Bestand zu erweitern und Druck vom freien Markt zu nehmen. Zweitens: Verschärfung der Strafverfolgung bei illegaler Besetzung und Stärkung der Rechtssicherheit für Eigentümer, basierend auf der These, dass viele Wohnungen aus Angst vor Besetzern dem Markt entzogen sind. Drittens: Abbau von Bauhindernissen in Städten. Wer alle drei Maßnahmen befürwortet, glaubt, dass sie gemeinsam die Waage ausschlagen lassen; Kritiker halten dagegen, dass die erste Maßnahme am Bodenmangel scheitert, die zweite die Knappheit nicht löst und die dritte ignoriert, dass der Preis nicht nur vom verfügbaren Wohnraum bestimmt wird.

Die These vom Nicht-Markt: Wenn die Politik den Preis diktiert

Eine radikalere Strömung behauptet, dass die Analyse des Wohnungsmarkts anhand von Angebot und Nachfrage ein grundlegender Fehler sei, da der spanische Immobilienmarkt sich nicht wie ein freier Markt verhalte: Die Preise seien politisch bestimmt, getrieben von Interessen von Entwicklern, Bauunternehmen und Behörden, eher als vom freien Spiel der Kräfte. Dieselbe Linie erinnert daran, dass der Finanzsektor 2008 gerettet wurde und dass die private Verschuldung von Unternehmen und Haushalten 275 % des BIP erreichte, während die öffentliche Verschuldung bei 39,9 % lag. Die implizite Schlussfolgerung: Wenn der Staat immer zugunsten des Immobiliensektors interveniert hat, hat es wenig Aussicht auf Erfolg, ihn nun um Abhilfe zu bitten.

Mehr bauen, ja oder nein?

Hier spaltet sich die Analyse in zwei Lager. Ein Block vertritt die Ansicht, dass die Knappheit durch mehr Bau gelöst wird, viel mehr Wohnraum und dort, wo er benötigt wird, bis die Preise durch Sättigung fallen. Der andere Block antwortet, dass Wohnraum nicht knapp, sondern teuer sei und dass Bauen ohne Bekämpfung der Spekulation nur die Blase nährt. Im Hintergrund steht eine Zahl, die beide Seiten je nach Belieben nutzen: Die Arbeitslosigkeit sank nach der Arbeitsmarktreform von 27 % auf 12 %, und damit wird diskutiert, ob der regulatorische Rahmen dem Markt hilft oder im Weg steht.

Es wurde enorm viel gebaut, der finanzierende Sektor wurde gerettet, und die Preise bleiben hoch. Soll man so lange bauen, bis der Markt gesättigt ist, oder eingreifen, um ihn zu zähmen?