Wohnungsmarkt in Spanien: Preise steigen trotz hoher Zinsen weiter

Das Rätsel des Wohnungsmarkts: Preise steigen trotz aller Prognosen

Die Immobilienpreise in Spanien steigen seit den 1980er Jahren, mit der einzigen Ausnahme der Krise von 2008. Wer einen neuen Absturz erwartet, stützt sich auf den Vergleich mit jener Krise, doch die Lage ist heute grundlegend anders: Damals wurde im Übermaß gebaut, heute wird zu wenig gebaut. Die Nachfrage, angetrieben durch Einwanderung und ausländische Investitionen, wächst weiter, während das Angebot stagniert. Die Zahlen sind eindeutig: Etwa 800.000 Ausländer kommen pro Jahr ins Land, aber nur rund 125.000 Wohnungen werden gebaut. Das Ergebnis ist ein Aufwärtsdruck, den kaum jemand zum Stillstand kommen sieht.

Die Nachfrage, die nicht abflaut

Der spanische Immobilienmarkt erlebt ein Paradoxon: Die Preise steigen, während die Zinsen die Kredite verteuern. Hypotheken sind teurer geworden, doch der Kauf auf Barzahlung ist weiterhin häufig. Nach Schätzungen entfallen rund 30 % der Transaktionen auf Ausländer. Die massive Zuwanderung von Menschen, die eine Bleibe suchen, verstärkt den Druck zusätzlich. In diesem Tempo lässt sich nicht bauen: Neubauten sind knapp und konzentrieren sich auf hochwertige Wohnungen, um die Gewinne zu maximieren. Die begehrtesten Lagen, etwa die Innenstädte, sind bereits bebaut, und nur alte Gebäude werden saniert. Alles deutet darauf hin, dass der Trend anhalten wird.

Die Baukosten erklären den Preis nicht

Ein oft gehörtes Argument lautet, die Preise könnten nicht sinken, weil Baumaterial und Arbeitskräfte teurer geworden sind. Doch diese Überlegung lässt sich mit einer Zahl widerlegen: Der Quadratmeterpreis im Madrider Stadtteil Chamartín ist 60- bis 80-mal höher als in Almendralejo (Badajoz). Wären die Baukosten der entscheidende Faktor, wäre der Unterschied viel geringer, höchstens 30 %. Die Erklärung liegt im Bodenpreis, der den größten Teil des Werts ausmacht. Die Baukosten sind also nicht der Maßstab, sondern Lage und Nachfrage.

Ausnahmen: Wo sinken die Preise doch?

Manche behaupten, die Preise würden bereits sinken. In Barcelona sind beispielsweise Gebrauchtwohnungen in drei Jahren um bis zu 20-30 % billiger geworden. In Luxusvierteln wie Santo Domingo oder La Sarracena können die Nachlässe bis zu 500.000 Euro betragen. Das sind jedoch Einzelfälle, meist im hochpreisigen Segment, nicht auf dem allgemeinen Markt. Die meisten Städte verzeichnen stabile oder steigende Preise. Zwei Jahre nach den Prognosen eines Preisverfalls sind die Preise in vielen Gebieten um 25 % gestiegen. Die Antwort scheint klar: Die Preise werden nicht sinken, solange die Nachfrage das Angebot übersteigt.

Die Frage ist nicht, ob die Preise sinken, sondern wie lange der Markt das noch aushält. Wer auf einen Crash wartet, vergisst, dass die Krise von 2008 durch Überbauung verursacht wurde, nicht durch Knappheit. Heute ist die Lage umgekehrt. Solange der Boden nicht liberalisiert und der Neubau nicht angekurbelt wird, werden die Preise weiter steigen. Wie lange noch? Das weiß niemand, doch die Indikatoren deuten darauf hin, dass der Trend anhalten wird.