Immobilienpreise in Spanien sinken um 4,6 Prozent

Erster Preisrückgang bei Wohnimmobilien in Madrid seit neun Jahren

Der spanische Immobilienmarkt hat seine Aufwärtsbewegung gestoppt. Erstmals seit neun Jahren fallen die Preise für Wohnimmobilien in Madrid um 3,8 %, und der Rückgang erstreckt sich auf einen nationalen Durchschnitt von 4,6 %, wobei die Verkaufszahlen in allen autonomen Gemeinschaften Spaniens rückläufig sind. Die Daten der Notare, die auf tatsächlichen Kaufverträgen basieren und nicht nur auf Angebotspreisen, dokumentieren den ersten Rückgang in der Hauptstadt seit fast einem Jahrzehnt. Diese Zahlen überraschen jene, die jahrelang behauptet hatten, dass Immobilienpreise immer steigen. Nicht alle deuten diese Zahlen gleich.

Wie stark sind die Immobilienpreise in Spanien gesunken?

Ein nationaler Durchschnittsrückgang von 4,6 % und 3,8 % in Madrid, begleitet von sinkenden Verkaufszahlen in allen autonomen Gemeinschaften. Dies ist das erste Mal, dass ein simultaner Rückgang in dieser Region verzeichnet wird. Für Pessimisten lässt der Ausgangspunkt wenig Raum für Zweifel: Nach Jahren mit Steigerungen von über 50 % ist ein Rückgang von 4 % lediglich die erste Stufe. Die Diskussion dreht sich daher nicht darum, ob die Preise gefallen sind – die Notare bestätigen dies –, sondern wie viel weiter sie noch fallen könnten.

Warum die Zinssätze der EZB den Immobilienpreis bestimmen

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat ihre Leitzinsen auf 4,5 % erhöht, den höchsten Stand seit 2001, im Rahmen ihrer zehnten aufeinanderfolgenden Sitzung. Einer verbreiteten Berechnung zufolge führt jeder Prozentpunkt Zinserhöhung zu einem Rückgang der Immobilienpreise zwischen 7 % und 11 %. Bei einem Zinsniveau von rund 4,25 % deutet dies auf Korrekturpotenziale hin, die deutlich größer sind als der aktuelle Rückgang. Einem Teilnehmer zufolge plant die EZB, das Geldniveau dort zu halten und es Mitte 2024 auf 4 % zu senken, doch niemand garantiert diesen Zeitplan. Mit Brent-Öl bei 93 Dollar hat sich das Inflationsbild, das zur Verschärfung der Geldpolitik führte, nicht vollständig beruhigt.

Immobilien als Liquiditätsanlage

Es gibt ein Argument, das Pessimisten beunruhigt: Diese Krise unterscheidet sich von der von 2008. Damals lag das Problem in privaten Schulden, heute in öffentlichen Schulden. Wenn liquide Investoren eine erneute Intervention der EZB und anhaltende Inflation befürchten, fungiert Immobilienbesitz wieder als sicherer Hafen, was jeden starken Einbruch bremst. Kritiker entgegnen, dass die Notenpresse bereits abgeschaltet sei und ohne sie nichts die Preise stütze. „Steigen immer“, ironisieren einige. Andere verweisen auf die Daten aus dem Vereinigten Königreich: Der Index für Wohnimmobilienpreise fiel auf -68, Niveaus wie 2008.

Der Höhepunkt von 2022 und das Spiegelbild der letzten Krise

Zwischen dem Höhepunkt von 2007 und dem Tiefpunkt von 2014 vergingen sieben Jahre. Wenn der Höchststand dieses Zyklus 2022 war, würde die Analogie den Boden bei 2029 verorten, und hier divergieren die Prognosen stark: Einige sehen eine schnelle, schmerzhafte Anpassung, andere eine weiche Landung, die die Preise kaum berührt. Die meistzitierte Vorhersage besagt, dass das Ausmaß des Rückgangs mit der Schwere der bevorstehenden Hypothekenkrise korreliert, und wenn das aktuelle Tempo anhält, könnte man bereits von einem Bärenmarkt sprechen. Niemand traut sich, ein Datum für den Tiefpunkt zu nennen.

Angebotspreise versus tatsächliche Verkaufspreise

Hier tritt eine technische Nuance auf, die die Interpretation verändert. Immobilienportale veröffentlichen Angebotspreise, keine Verkaufspreise, und eine Verwaltungsstrafe gegen eines dieser Portale wegen Provisionsteilung mit anderen Agenturen steht im Zusammenhang mit dem Verdacht, dass diese Zahlen nicht immer die Realität der Verträge widerspiegeln. Die Daten der Notare hingegen erfassen das, was tatsächlich unterzeichnet wird. Dieser Unterschied, unsichtbar in reißerischen Schlagzeilen, ermöglicht es, echte Preiskorrekturen von bloßen Schwankungen zu unterscheiden.

Warum spürt man den Rückgang in manchen Stadtteilen früher als in anderen?

Madrid bleibt eine großartige Stadt, wenn man sich das Leben dort leisten kann, und der Sog des Rückgangs verteilt sich ungleichmäßig zwischen wohlhabenden Vierteln und weniger angespannten Gebieten. In den großen Metropolen kommt die Anpassung später und sanfter, weil die Nachfrage nach Immobilien als Wertanlage standhält; in der Peripherie spürt man den Druck früher. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Budgetgeschwindigkeiten: Wer lange auf einen Einbruch gewartet hat, hat oft am wenigsten Spielraum, ihn abzuwarten.

Wer kann kaufen, wenn Kredite teurer werden?

Bleibt die unbequeme Frage. Wenn der Preisrückgang durch eine Verschärfung der Bankkreditbedingungen verursacht wird, können diejenigen, die bisher nicht kaufen konnten, auch danach nicht kaufen. Günstigere Preise auf dem Papier bedeuten keinen Marktzugang. Darunter liegt ein noch bittereres Thema: Ob 2.000 Euro pro Monat ausreichen, um in einer Großstadt zur Mittelschicht zu gehören, und inwieweit diese Klage eine wirtschaftliche Diagnose oder eine Ausrede ist.

Das wahrscheinlichste Szenario, wenn das aktuelle Bild hoher Zinsen und sinkender Verkäufe anhält, ist, dass sich die Immobilienpreise über Monate hinweg weiter korrigieren. Wie stark und bis wohin hängt von etwas ab, das noch nicht eingetreten ist: dass die EZB bestätigt, ihre Zinsanhebungsphase beendet zu haben. An diesem Tag, falls er kommt, werden all diese Prognosen neu geordnet.