Spanien baut weniger Wohnungen als vor 30 Jahren trotz Bevölkerungswachstum

Spanien baut weniger Wohnungen als vor 30 Jahren

Im Jahr 2014 hatte Spanien 46.512.199 Einwohner. 2023 waren es 48.196.693 – eine Million siebenhunderttausend mehr. Dennoch zeigt das von Marc Vidal auf X veröffentlichte Diagramm einen Einbruch des Wohnungsneubaus seit 1992, der heute weit unter dem Niveau von vor drei Jahrzehnten liegt. Die Schlussfolgerung des Analysten ist eindeutig: „Es wird weniger gebaut als vor 30 Jahren.“ Dies ist keine Meinung, sondern statistische Evidenz, die mit den explodierenden Preisen und dem Wohnungsmangel kollidiert, wie ihn Berichte über öffentlichen Wohnraum belegen.

Das Paradoxon besteht darin, dass der Überschuss aus der Boomphase 2000-2007 – der ein überdimensioniertes Lager hinterließ – zum perfekten Argument wurde, um nicht wieder zu bauen. Das aktuelle Ungleichgewicht ist jedoch genau umgekehrt: Es fehlt an Angebot, während die Nachfrage drückt. Das Ergebnis ist ein angespannter Markt, in dem die Preise nicht sinken und neuer Wohnraum nicht verfügbar ist.

Warum Spanien seit 2011 keinen sozialen Wohnungsbau betreibt

Der Ökonom Sergio Nasarre fasst es ohne Umschweife zusammen: „In Spanien wird seit 2011 kein öffentlicher Wohnraum mehr gebaut.“ Die OECD stuft Spanien beim Anteil des Sozialmietwohnraums in Europa am Ende ein, nur knapp vor Portugal. Der Anteil des öffentlichen Wohnraums am Gesamtbestand gehört zu den niedrigsten auf dem Kontinent. Währenddessen beansprucht die Pensionierungsausgaben den Löwenanteil des Haushalts, weil – wie in der Analyse angemerkt – die Erhöhung der Renten politisch rentabler ist als die Förderung des geförderten Wohnungsbaus.

Der Mangel an öffentlichem Wohnraum ist kein Zufall, sondern eine langfristige politische Entscheidung mit Folgen: Ohne öffentlichen Bestand absorbiert der private Markt den gesamten Druck der Nachfrage, und die Preise tun den Rest.

Die verwirrende Rechnung: Mehr Menschen, weniger Ziegel

Die Zahlen in der Analyse sind stur. Zwischen 1993 und 2023 sank die einheimische Bevölkerung leicht (von 38,6 auf 36,8 Millionen), während die ausländische Bevölkerung von 790.000 auf fast 12 Millionen anstieg. Insgesamt wuchs die Bevölkerung von 39,4 auf 48,8 Millionen. Das bedeutet, dass Spanien in drei Jahrzehnten über neun Millionen Menschen hinzugewonnen hat, aber weniger Wohnungen baut als damals.

Einige behaupten, die Lösung liege in der Freigabe von Bauland und der Abschaffung von Bauabgaben. Andere sehen das Problem in der Nachfrage: Wenn 723.000 Einwanderer in einem Jahr kommen – eine Zahl, die in der Analyse zitiert wird –, müssen sie irgendwo leben. Und es gibt nicht genug Häuser. Die Angebots-Nachfrage-Gleichung funktioniert nicht anders: Wenn die Nachfrage steigt und das Angebot nicht, steigen die Preise.

Die Zeitfalle: Vier Jahre für ein einzelnes Haus

Selbst wenn morgen mit dem Massenbau begonnen würde, wären die Ergebnisse erst in vier Jahren sichtbar. Zwischen Grundstücksvergabe, Planung, Genehmigungen, Bau und Abnahme ist der Prozess ein administratives Labyrinth, das jeden Bauträger zur Verzweiflung treibt. Bis dahin wird die Nachfrage weiter gestiegen sein.

Pessimistische Analysen schätzen, dass sich in diesen vier Jahren weitere zwei Millionen Menschen ansammeln könnten. Optimisten hoffen auf eine Abnahme des Migrationsdrucks. Kein Szenario löst das Kernproblem: Ein Land, das Wohnraum braucht und ihn nicht baut.

Wer ist schuld: Die offizielle Erzählung und ihre Risse

Offizielle Erklärungen machen private Eigentümer, Investmentfonds und Spekulation verantwortlich. Aber es gibt eine andere Lesart: Das Wohnungsgesetz (Ley de Vivienda), das Besetzungen begünstigt und die Mietrenditen begrenzt, hat das verfügbare Angebot reduziert. Kleine Vermieter ziehen ihre Wohnungen vom Markt ab. Große Fonds kaufen sie zu Schnäppchenpreisen. Und der Staat, der als Garant oder Entwickler auftreten könnte, schaut weg.

Das Ergebnis ist ein Teufelskreis: Weniger Angebot, höhere Preise, größere Schwierigkeiten beim Zugang zu Wohnraum. Währenddessen stagniert der Neubau. Marc Vidals Diagramm ist keine Anekdote: Es ist das Porträt eines Landes, das aufgehört hat, seine Zukunft zu bauen.