Ourense-Bürgermeister: Bodenmangel und Bürokratie treiben Wohnkosten

Jácome macht Bodenmangel und Bürokratie für hohe Wohnpreise verantwortlich

Warum ist der Bau neuer Wohnungen in Ourense trotz leerstehender Häuser so teuer? Gonzalo Pérez Jácome, Bürgermeister von Ourense, argumentiert in sozialen Medien, dass das Wohnungsproblem in Spanien nicht auf der Nachfrageseite liegt, sondern am Mangel des Angebots: Es fehlt an verfügbarem Bauland und es gibt zu viele administrative Hindernisse. Seine Diagnose, zusammengefasst als Bedarf an „Arbeitskräften und Materialien“ ohne die heutigen Bremsklötze bei Bauprojekten, hat die Diskussion darüber neu entfacht, warum die Preise für Baumaterialien trotz hohen Bedarfs nicht sinken.

Die These des Bürgermeisters ist nicht neu, kommt aber in einer Zeit, in der der Zugang zu Wohnraum zum Hauptthema wirtschaftlicher Unzufriedenheit geworden ist. Als Bürgermeister einer Provinzhauptstadt mit stagnierender Bevölkerung liefert er ein unbequemes Argument: Wenn es in Ourense mehr als genug Häuser gibt, warum passt sich der Markt dann nicht an?

Was Jácome über Boden und Wohnraum vorschlägt

Die Botschaft des Bürgermeisters zielt direkt auf zwei Engpässe ab. Der erste ist der Mangel an erschlossenem Bauland: Grundstücke, die bereits urbanisiert sind, über Anschlüsse verfügen und sofort bebaut werden können. Der zweite ist das Verwaltungschaos, das jedes Bauprojekt in einen Hindernislauf verwandelt. Sein implizites Rezept ist einfach: Bauland freigegeben und Fristen verkürzt.

Diese Diagnose hat Befürworter und Gegner. Einige behaupten, das Problem sei tatsächlich angebotsseitig und keine Nachfrageförderung wirke, solange nicht mehr gebaut wird. Dagegen spricht ein häufiges Argument: In vielen Gebieten gibt es bereits mehr Wohnungen als Haushalte; das Problem liegt in Lage, Zustand oder Preis.

15.000 leere Wohnungen in Ourense und die Trugbilder der Statistik

Eine der meistzitierten Zahlen in der Debatte ist die von 15.000 leeren Wohnungen in einer Stadt mit etwa 100.000 Einwohnern. Hochgerechnet auf die Provinz würde dies über 100.000 unbewohnte Häuser bedeuten. Auf dem Papier scheint Wohnraum im Überfluss vorhanden zu sein. In der Praxis funktioniert der Markt jedoch anders.

Das stärkste Gegenargument ist methodischer Natur: Bei den Zählungen leerstehender Wohnungen in galicischen Städten werden oft verlassene Dorfhäuser innerhalb der Gemeindegrenzen, Ruinen oder Objekte ohne Zufahrtsstraße mitgezählt. Das sind keine Wohnungen, die jemand morgen mieten könnte. Die Statistik bläht sich auf, aber das reale Angebot nicht.

Hinzu kommt eine weitere unbequeme Frage: Was, wenn Eigentümer einfach nicht vermieten wollen? Erfahrungen kleiner Vermieter zeigen, dass viele ihre Wohnungen lieber verschlossen halten, als sich mit Mietausfällen, Besetzungen oder langwierigen Rechtsstreitigkeiten auseinanderzusetzen. Das Ergebnis ist ein Rückgang des Angebots genau dort, wo es am dringendsten benötigt wird.

Die realen Kosten der Urbanisierung: Was nicht in einen Tweet passt

Die Rhetorik von „nur Ziegel und Maurer fehlen“ greift zu kurz, wenn man ins Detail geht. Bevor der erste Stein gesetzt wird, muss ein Generalbebauungsplan genehmigt, Teilpläne entwickelt, Ausgleichsgemeinschaften gegründet, Flurneuordnung betrieben, Infrastruktur geschaffen, archäologische und ökologische Studien gelöst, Wasser-, Abwasser-, Strom-, Gas- und Telekommunikationsanschlüsse verlegt, Straßen gepflastert, Beleuchtung installiert und Land für öffentliche Einrichtungen abgetreten werden.

Danach folgen die Dienstleistungen: Schulen, Gesundheitszentren, öffentlicher Nahverkehr, Müllabfuhr. Jede neue urbanisierte Zone erfordert Infrastruktur, die jemand bezahlen muss. Die Frage, die niemand per Tweet beantwortet, lautet: Wo ist das bereits vorbereitete Land, das diese Nachfrage absorbieren kann, ohne das bestehende Stromnetz zu überlasten?

Manche weisen sogar auf physische Grenzen hin: Das Verteilernetz erlaubt in bestimmten Gebieten keinen weiteren Wohnungsbau ohne kostspielige Verstärkungen. Infrastrukturwartung wird nie eröffnet und steht daher oft am Ende der politischen Prioritätenliste.

Acht Jahre für einen Bebauungsplan: Bürokratie als Geschäftsmodell

Ein wiederkehrender Vorwurf gegen das System betrifft die Zeit. Acht Jahre für die Genehmigung eines Bebauungsplans sind keine Ausnahme, sondern in zu vielen Gemeinden die Norm. Dieser Zeitrahmen hat direkte finanzielle Kosten: Er verteuert jedes Projekt, verdrängt kleine Entwickler und konzentriert den Markt auf wenige Akteure, die diesen Marathon durchhalten können.

Der dahinterliegende Verdacht, in verschiedenen Formulierungen geäußert, ist, dass ein Teil des Systems davon profitiert, wenn Bauland knapp bleibt. Weniger Angebot, hohe Preise, garantierte Wertsteigerungen für bestehende Vermögenswerte. Und eine Verwaltung, die an jeder Station kassiert: Genehmigungen, ICIO (Gewerbeimmobiliensteuer), Plusvalía (Grundstücksveräußerungssteuer), IBI (Immobiliensteuer), Gebühren.

Wer trägt die Schuld: Staat, Eigentümer oder Markt?

Die Analyserichtungen sind geteilt. Eine Gruppe zeigt auf den aufgeblähten öffentlichen Sektor und das Regelwerk-Chaos als Hauptschuldige. Eine andere weist auf Eigentümer hin, die leere Wohnungen zurückhalten, auf Wertsteigerungen wartend. Eine dritte Gruppe behauptet, das Problem sei strukturell: Spanien konzentrierte seine Wirtschaft auf den Bausektor und leidet nun unter einem Modell, in dem Wohnraum eher Finanzanlage als Gebrauchsgut ist.

Jácome selbst bleibt nicht ungeschoren. Seine Amtszeit als Bürgermeister von Ourense ist Kritik ausgesetzt: Man wirft ihm vor, Konzessionen nicht erneuert, Infrastrukturprojekte nicht vorangebracht und sein Mandat auf mediale Gesten beschränkt zu haben. Für Kritiker ist der Kontrast zwischen Diagnose und Umsetzung der Beweis dafür, dass es leichter ist, über das Problem zu reden, als es zu lösen.

Der Elefant im Raum, den Jácome nicht erwähnte

In der Diagnose des Bürgermeisters fehlt nach Ansicht verschiedener Stimmen ein Schlüsselelement: der Effekt der Migration auf die Wohnungsnachfrage. Dies ist eine Debatte über den Druck auf den bestehenden Bestand, mit Positionen, die von denen, die es als entscheidenden Faktor ansehen, bis zu jenen reichen, die daran erinnern, dass auch die spanische Bevölkerung altert und der Markt ohne neue Haushalte schrumpfen würde.

Unbestritten ist jedoch, dass die Wohnkosten zum Fieberthermometer der wirtschaftlichen Unzufriedenheit geworden sind. Und dass Diagnosen von Bürgermeistern, so unbequem sie sein mögen, auf eine Wunde deuten, die bisher keine Verwaltung schließen konnte.

Währenddessen bleibt Bauland gesperrt, schlummern Generalbebauungspläne in Schubladen und werden leere Wohnungen weiterhin statistisch erfasst. Alles passt. Alles bleibt gleich.