Nacktes Eigentum: Kaufen, aber nicht Rauswerfen

Nacktes Eigentum: Du zahlst, aber der Nießbraucher zahlt nichts

Ein Haus kaufen und feststellen, dass der Verkäufer dort wohnen bleibt, ohne etwas zu zahlen. Das ist das Szenario bei Transaktionen mit nacktem Eigentum, wenn der Eigentümer anbietet, gegen eine angebliche Miete drinnen zu bleiben. Es ist eine klassische Falle: Wer den Nießbrauch behält, hat das Recht auf Nutzung und Genuss des Objekts, daher gibt es keinen gültigen Mietvertrag und keine Möglichkeit zur Zwangsräumung. Der Käufer zahlt heute und wartet auf den Tod des Nießbrauchers, um einzuziehen. Solange der Verkäufer diese „Miete“ nicht mehr zahlt, führt kein Weg daran vorbei.

Was ist nacktes Eigentum und was kauft man genau?

Nacktes Eigentum bedeutet das Eigentum an einer Immobilie ohne den Nießbrauch. Der Käufer erwirbt das bloße Eigentum: Er kann es verkaufen, beleihen oder übertragen, aber die Wohnung weder nutzen noch genießen, bis der Nießbrauch erlischt, normalerweise durch den Tod des Nießbrauchers. Banken gewähren Hypotheken auf nacktes Eigentum, obwohl die Bedingungen und die Beleihungsquote oft restriktiver sind als beim Voll-Eigentum.

Das Missverständnis liegt darin, nacktes Eigentum mit Vermietung zu verwechseln. Wenn der Verkäufer den Nießbrauch behält, mietet er nichts: Er nutzt etwas, woran er weiterhin ein Nutzungsrecht hat. Daher kann man ihm keine Miete abfordern wie einem Mieter. Ein Mietverhältnis erfordert, dass der Vermieter die Nutzung überlässt, was hier nie geschieht.

Warum die „Miete“ des Nießbrauchers nur leere Versprechen sind

Die beschriebene Vereinbarung – Verkauf des nackten Eigentums und Verbleib gegen monatliche Zahlung – hat keine klare rechtliche Grundlage. Ein Nießbraucher zahlt nicht dafür, in seinem eigenen Haus zu leben. Wenn er eine freiwillige Zahlung unterschreibt, ist dies keine Miete, und wenn er sie einstellt, kann der Käufer keine Zwangsräumung wegen Mietschulden beantragen. Der Weg wäre die Geltendmachung einer vertraglichen Schuld im Zivilverfahren, was Jahre dauern kann und oft an der Zahlungsunfähigkeit des Schuldners scheitert.

Manche argumentieren, der Verkäufer suche nach einer Umkehrhypothek und versuche, dieses Schema privat zu replizieren, da er keine von Finanzinstituten bekommt. Der Unterschied ist, dass eine Umkehrhypothek von einer regulierten Entität mit Garantien angeboten wird, nicht von einer Privatperson, die nacktes Eigentum gegen ein Versprechen monatlicher Zahlungen kauft.

Das reale Risiko: Nießbraucher hört auf zu zahlen, bleibt aber drin

Das häufigste Szenario in Analysen ist der Nießbraucher, der die ersten Monate zahlt und dann aufhört. Da er den Nießbrauch behält, bewahrt er das Recht auf Nutzung und Genuss und kann nicht aus dem Haus verwiesen werden. Der Käufer sitzt auf einer Immobilie, die er nicht beziehen kann, die keine Einnahmen generiert und für die er, falls vorhanden, weiterhin Hypothekenraten zahlt.

Statistiken sprechen gegen den Einzelinvestor. Ein Fonds kann das Risiko auf hunderte Transaktionen verteilen und versicherungsmathematische Lebenserwartungen kalkulieren. Ein privater Käufer setzt auf eine einzelne Person: Sie könnte nächstes Jahr sterben oder über hundert Jahre alt werden. Diese Asymmetrie unterscheidet nacktes Eigentum als Finanzprodukt von nacktem Eigentum als Lotterie.

Welcher Preis sinnvoll ist und welcher nicht

Laut Berechnungen in Foren sollte nacktes Eigentum mit einem erheblichen Rabatt zum Marktwert verkauft werden. Als Richtwert gilt oft ein Mindestabschlag von 40 % und ein Alter des Nießbrauchers über 80 Jahren. Je größer der Rabatt und je höher das Alter, desto besser werden Langlebigkeits- und Ausfallrisiken kompensiert.

Wenn der Verkäufer eine Miete verlangen will, steigt der Preis für das nackte Eigentum tendenziell, und der Käufer trägt ein doppeltes Risiko: Er zahlt mehr und erhält weniger. Die vorgeschlagene Alternative ist, auf die Miete zu verzichten und die Zahlung anders zu strukturieren, z. B. durch monatliche Raten in Höhe eines Prozentsatzes des Hauswerts über einen bestimmten Zeitraum. So weiß der Käufer genau, was er zahlt, und der Verkäufer behält Liquidität, ohne eine Miete zu versprechen, die er wahrscheinlich nicht erfüllen wird.

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Die Analyse stößt immer auf denselben Punkt: Es gibt keinen Mechanismus, der die Zahlung garantiert, solange der Nießbrauch besteht. Man kann Verträge schließen, Forderungen geltend machen und klagen. Aber das Haus bleibt von jemandem bewohnt, der das Recht dazu hat. Keine Klausel ändert daran etwas.