Mietrenditen in Spanien: Von 3% bis 8%
Eine Wohnung für 200.000 € erzielt bei 1.000 € Miete eine Bruttorendite von 5,5%, die netto unter 4% fällt. Im Vergleich zu 3,6% bei Geldmarktfonds verliert Immobilienvermietung an Attraktivität.
Deutsch · Ursprüngliche Diskussion auf Spanisch · Veröffentlicht
Mietrenditen in Spanien: Netto sinkt auf 3% nach Abzug der Kosten
Eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro, die für 1.000 Euro monatlich vermietet wird, ergibt eine Bruttorendite von 5,5%. Das klingt gut. Bis man IBI (Grundsteuer), Hausgeld, Versicherung, Sonderumlagen, Leerstand oder Reparaturen abzieht. Dann rutscht die Zahl unter 4% und Eigentümer betrachten Bankguthaben mit anderen Augen. Die zentrale Frage lautet: Sind mehr als 8% jährliche Rendite durch Vermietung möglich? Die Erfahrung zeigt ein unbequemes Bild: nur in Ausnahmefällen und fast nie vom ersten Tag an.
Welche Nettorendite bringt eine Vermietung wirklich?
Die Zahlen erfahrener Vermieter bewegen sich in einer engen Spanne. Ein Eigentümer mit zwei Objekten – eines neu gebaut an der Küste, eines ländlich mit ausländischer Nachfrage – rechnet mit einer Nettorendite von 3,47% beim ersten und 6,90% beim zweiten Objekt, im Durchschnitt 5,18%. Ein anderer verkaufte nach zwölf Jahren eine Wohnung für 480.000 Euro, die ihm 14.000 Euro brutto pro Jahr brachte, etwa 11.500 Euro netto: eine Nettorendite von 2,5% auf den Verkaufspreis.
Manche behaupten, 10% brutto seien erreichbar, wenn Mieter pünktlich zahlen und keine Leerstände entstehen. Der Unterschied ist entscheidend: Das ist brutto, vor Steuern, Kosten, Sonderumlagen und Mietausfällen. Die optimistische Rechnung setzt perfekte Auslastung voraus; das pessimistische Szenario geht davon aus, dass ein leerer Monat oder eine große Reparatur das ganze Jahr auffrisst. Die meisten Berechnungen sehen die Nettorendite zwischen 3% und 4%.
Warum die Bruttorendite täuscht: Unsichtbare Kosten
Die Falle liegt im Verborgenen. Eine 200.000-Euro-Wohnung für 1.000 Euro Miete bringt auf dem Papier 5,5% brutto. Nach Abzug von IBI, Hausgeld und Haftpflichtversicherung sinkt es unter 4%. Kommt eine Sonderumlage hinzu oder muss die Heizung ersetzt werden, ist das Jahr oft verloren. In Barcelona gibt es Wohnungen für 200.000 bis 250.000 Euro, die für 1.000 Euro vermietet werden; solche für 1.500 Euro kosten 300.000 bis 400.000 Euro.
Die detaillierte Aufstellung der Kosten zeigt, wo die Illusion zerbricht. Wer die Immobilienrendite mit einem S&P-500-Indexfonds vergleicht, sieht schnell, dass der Unterschied nicht übertrieben, sondern schlicht eine Subtraktion ist.
Opportunitätskosten gegenüber Fonds und Bankeinlagen
Da Geldmarktfonds um die 3,6% zahlen und kurz zuvor nahe 4% lagen, lohnt sich eine Nettomietrendite von 3% kaum angesichts des Verwaltungsaufwands. Dies ist das Hauptargument jener, die Immobilien verkauft haben. Eine Wohnung macht Arbeit; ein ETF ruft nicht um drei Uhr nachts an, weil die Waschmaschine defekt ist.
Der Vergleich mit Aktien ist relevant. Telefónica-Aktien zu vier Euro schütten 30 Cent jährlich aus, also 7,5% ohne weitere Mühe. Warum sollte jemand in eine Wohnung investieren, um nur die Hälfte zu erzielen?
WG-Vermietung und andere Wege zur höheren Rendite
Es gibt einen Weg, über 8% zu kommen: Unterteilung. In Barcelona werden 300.000-Euro-Wohnungen ohne Wohnzimmer in sechs Zimmer aufgeteilt, jedes für 600 Euro vermietet. Das sind 3.600 Euro monatlich. Mit Etagenbetten und Trennwänden erreicht man Renditen von 11% bis 12%, sofern alle pünktlich zahlen und nichts zerstört wird.
Ferienvermietung ist eine weitere Option. Eine Wohnung aus dem Jahr 1971, gekauft für 1.900 Euro, kann in guten Sommermonaten 1.000 Euro netto bringen. Besitzer dieser Objekte meiden Langzeitvermietung. Die Fixkosten für Ferienvermietung – Hausgeld, IBI, spezielle Versicherung, Verbrauchsmaterial, Reinigung – liegen bei 5.000 bis 6.000 Euro jährlich; eine Agentur ist nicht nötig, wenn die Reinigungskraft auch den Check-in übernimmt.
Das Fazit ist unbequem für die Erzählung von Immobilien als goldene Henne. Das Geschäft war rentabel, als weniger Übertragungssteuern anfielen, Teilzahlungen schwarz erfolgten und die Vermietung dem Finanzamt entging. Bei voller Transparenz und aktuellen Zinsen deckt eine Nettorendite von 2,98% die Reisekosten nicht. Dennoch steigen die Immobilienpreise weiter.
Eine Wohnung im Wert von 200.000 Euro, die für 1.000 Euro monatlich vermietet wird, ergibt eine Bruttorendite von 5,5%. Das klingt gut. Bis man IBI (Grundsteuer), Hausgeld, Versicherung, Sonderumlagen, Leerstand oder Reparaturen abzieht. Dann rutscht die Zahl unter 4% und Eigentümer betrachten Bankguthaben mit anderen Augen. Die zentrale Frage lautet: Sind mehr als 8% jährliche Rendite durch Vermietung möglich? Die Erfahrung zeigt ein unbequemes Bild: nur in Ausnahmefällen und fast nie vom ersten Tag an.
Welche Nettorendite bringt eine Vermietung wirklich?
Die Zahlen erfahrener Vermieter bewegen sich in einer engen Spanne. Ein Eigentümer mit zwei Objekten – eines neu gebaut an der Küste, eines ländlich mit ausländischer Nachfrage – rechnet mit einer Nettorendite von 3,47% beim ersten und 6,90% beim zweiten Objekt, im Durchschnitt 5,18%. Ein anderer verkaufte nach zwölf Jahren eine Wohnung für 480.000 Euro, die ihm 14.000 Euro brutto pro Jahr brachte, etwa 11.500 Euro netto: eine Nettorendite von 2,5% auf den Verkaufspreis.
Manche behaupten, 10% brutto seien erreichbar, wenn Mieter pünktlich zahlen und keine Leerstände entstehen. Der Unterschied ist entscheidend: Das ist brutto, vor Steuern, Kosten, Sonderumlagen und Mietausfällen. Die optimistische Rechnung setzt perfekte Auslastung voraus; das pessimistische Szenario geht davon aus, dass ein leerer Monat oder eine große Reparatur das ganze Jahr auffrisst. Die meisten Berechnungen sehen die Nettorendite zwischen 3% und 4%.
Warum die Bruttorendite täuscht: Unsichtbare Kosten
Die Falle liegt im Verborgenen. Eine 200.000-Euro-Wohnung für 1.000 Euro Miete bringt auf dem Papier 5,5% brutto. Nach Abzug von IBI, Hausgeld und Haftpflichtversicherung sinkt es unter 4%. Kommt eine Sonderumlage hinzu oder muss die Heizung ersetzt werden, ist das Jahr oft verloren. In Barcelona gibt es Wohnungen für 200.000 bis 250.000 Euro, die für 1.000 Euro vermietet werden; solche für 1.500 Euro kosten 300.000 bis 400.000 Euro.
Die detaillierte Aufstellung der Kosten zeigt, wo die Illusion zerbricht. Wer die Immobilienrendite mit einem S&P-500-Indexfonds vergleicht, sieht schnell, dass der Unterschied nicht übertrieben, sondern schlicht eine Subtraktion ist.
Opportunitätskosten gegenüber Fonds und Bankeinlagen
Da Geldmarktfonds um die 3,6% zahlen und kurz zuvor nahe 4% lagen, lohnt sich eine Nettomietrendite von 3% kaum angesichts des Verwaltungsaufwands. Dies ist das Hauptargument jener, die Immobilien verkauft haben. Eine Wohnung macht Arbeit; ein ETF ruft nicht um drei Uhr nachts an, weil die Waschmaschine defekt ist.
Der Vergleich mit Aktien ist relevant. Telefónica-Aktien zu vier Euro schütten 30 Cent jährlich aus, also 7,5% ohne weitere Mühe. Warum sollte jemand in eine Wohnung investieren, um nur die Hälfte zu erzielen?
WG-Vermietung und andere Wege zur höheren Rendite
Es gibt einen Weg, über 8% zu kommen: Unterteilung. In Barcelona werden 300.000-Euro-Wohnungen ohne Wohnzimmer in sechs Zimmer aufgeteilt, jedes für 600 Euro vermietet. Das sind 3.600 Euro monatlich. Mit Etagenbetten und Trennwänden erreicht man Renditen von 11% bis 12%, sofern alle pünktlich zahlen und nichts zerstört wird.
Ferienvermietung ist eine weitere Option. Eine Wohnung aus dem Jahr 1971, gekauft für 1.900 Euro, kann in guten Sommermonaten 1.000 Euro netto bringen. Besitzer dieser Objekte meiden Langzeitvermietung. Die Fixkosten für Ferienvermietung – Hausgeld, IBI, spezielle Versicherung, Verbrauchsmaterial, Reinigung – liegen bei 5.000 bis 6.000 Euro jährlich; eine Agentur ist nicht nötig, wenn die Reinigungskraft auch den Check-in übernimmt.
Das Fazit ist unbequem für die Erzählung von Immobilien als goldene Henne. Das Geschäft war rentabel, als weniger Übertragungssteuern anfielen, Teilzahlungen schwarz erfolgten und die Vermietung dem Finanzamt entging. Bei voller Transparenz und aktuellen Zinsen deckt eine Nettorendite von 2,98% die Reisekosten nicht. Dennoch steigen die Immobilienpreise weiter.
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Zusammenfassung einer Diskussion auf Burbuja.info - Foro de economía, actualidad y política., aus dem Spanischen übersetzt und vor der Veröffentlichung geprüft. Die ganze Diskussion lesen (148 Antworten).
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