Mietpreisrekord bei 11,8 €/m²: Weniger Angebot

Rekordmieten schließen Geringverdiener aus

Die Wohnungssuche gleicht einem Casting: Einkommensnachweis, Bürgschaft, Kaution und eine ständig wachsende Liste an Anforderungen. Der Markt verengt sich gleichzeitig und wird teurer: Die Durchschnittsmiete lag im ersten Halbjahr 2023 bei 11,7 €/m², über dem Höchststand der Immobilienblase von 2007. Im September stieg sie auf 11,8 Euro, ein neuer Rekord laut Idealista. Der Bericht Mieterfahrung 2023 von Fotocasa fasst es nüchtern zusammen: Der Markt durchläuft «eine seiner schwierigsten Phasen». Seit 2014 sind die Mieten um mehr als 63 % gestiegen.

Preise übertreffen den Höhepunkt der Blase von 2007

Die Zahlen sprechen für sich. Während die Jahressteigerung 2022 noch bei 7,4 % lag, beschleunigte sie sich im ersten Halbjahr 2023 auf 10,8 %. Die Durchschnittsmiete erreichte 11,7 €/m², ein Niveau, das selbst während des Baubooms nicht erreicht wurde. Im September folgte mit 11,8 Euro ein weiterer Rekord, und die kumulierte Steigerung seit 2014 übersteigt nun 63 %.

Die Wahrnehmung deckt sich mit den Kosten. 93 % der Mietsuchenden halten die Preise für «hoch» oder «sehr hoch», wobei 76 % letzteres angeben. Bei jungen Menschen über 25 Jahren steigt dieser Anteil auf 77 %; in Katalonien ordnen 88 % die Preise der höchsten Kategorie zu. Kurz gesagt: Die Mieten sind nicht nur teuer, sie sind für Bezieher niedriger Einkommen unerreichbar geworden.

Jede Regulierung zur Mietbegünstigung führt zu höheren Preisen

Der rechtliche Rahmen hat sich in den letzten Jahren ständig verändert. Die Regierung unter Pedro Sánchez griff mit Mietobergrenzen und Schutz vor Zwangsräumungen wegen Zahlungsrückstands ein, wobei die Pandemie 2020 einen Wendepunkt markierte. Das bisherige messbare Ergebnis ist eine um 63 % höhere Miete im Vergleich zu vor zehn Jahren und ein schrumpfendes Angebot. Jede als Entlastung angekündigte Maßnahme fiel zeitlich mit einer schwierigeren Wohnungssuche zusammen.

Warum verlangen Vermieter immer mehr Sicherheiten?

Weil das Misstrauen im Vertrag zugenommen hat. Rechtliche Unsicherheit und Schwierigkeiten bei der Rückforderung der Wohnung im Falle von Zahlungsverzug – ein Verfahren, das laut Angaben mindestens ein Jahr dauern kann – haben den Eigentümer in eine Risikomanager-Rolle gedrängt. Für 42 % der Vermieter ist das größte Problem das Misstrauen gegenüber dem Mieter; bei Zahlungsausfall sehen sie sich schutzlos ausgeliefert.

Auf der anderen Seite des Tisches bestätigt sich dies. 38 % der Mieter geben an, dass die Wohnungssuche schwieriger geworden sei, weil die Anforderungen an Bonität und Kaution gestiegen sind. Der verfügbare Bestand ist minimal, und fast 40 % der Mieter finden einfach keine Wohnung.

Wer bleibt vom Mietmarkt ausgeschlossen?

Niedrige Einkommen, aber nicht nur diese. Der Preis treibt zwei Trends voran, die der Bericht klar benennt: die Verdrängung einkommensschwacher Mieter, die oft auf eine eigene Wohnung verzichten müssen, und eine Verschiebung hin zu besser verdienenden Gruppen. Heute verfügt 49 % der Mietsuchenden über ein hohes oder gehobenes mittleres Einkommen, zwei Prozentpunkte mehr als im Vorjahr, während der mittlere Bereich auf 26 % fällt.

Weitere Zeichen der Verengung: Jeder vierte Mieter, der noch Zugang zum Markt findet, muss Geld leihen, um die Kaution zu bezahlen. Die Nachfrage nach Zimmern in Wohngemeinschaften steigt um 14 Prozentpunkte als Notlösung. Und wer es gar nicht erst versuchen kann, verschwindet aus der Statistik: Er sucht nicht, er zählt nicht.

Fehlender sozialer Wohnungsbau

Hier scheitert die Diagnose an Zuständigkeiten. Einige argumentieren, die Zentralregierung baue keine Wohnungen; das sei Aufgabe der autonomen Gemeinschaften und Kommunen, beginnend mit Madrid. Andere erinnern daran, dass kommunale und regionale Wohnungsbaugesellschaften – wie die EMVS oder IVIMA – einst kontinuierlich geförderten Wohnraum errichteten, und weisen auf Grundstücke in der Hauptstadt hin, auf denen Kasernen und Behördengebäude seit Jahrzehnten verfallen.

Die Bilanz der letzten Pläne stimmt nicht optimistisch. Von der Förderung kleiner Wohnungen für junge Menschen, die das Ministerium für Wohnbau unter José Luis Rodríguez Zapatero initiierte, wartet man noch auf das erste Projekt; auch von später angekündigten Vorhaben fehlt jede Spur. Geförderter Wohnraum steht in jedem Programm, aber kaum in einem Zeitplan.

Rechtssicherheit vs. Eingriffe: Der grundlegende Konflikt

Die eigentliche Debatte dreht sich nicht um den Preis, sondern um den Rahmen. Eine Strömung vertritt, dass die einzige wirksame Hebel die Ausweitung des Angebots sei: Schutz für Vermieter, öffentliche Bürgschaften für vulnerable Fälle, Schuldnerlisten und strenge Maßnahmen gegen Sachbeschädigung. Die Gegenposition setzt auf Mietobergrenzen, öffentlichen Dauerwohnraum, Steuerzuschläge auf Leerstand und Grenzen für touristische Vermietung.

Eine dritte, unbequemere Linie argumentiert, dass Bauen allein nicht ausreicht, solange die Bevölkerung mit Wohnbedarf jährlich wächst. Die Antwort darauf lautet, dass der Engpass nicht bei der Nachfrage liegt, sondern beim Boden und der Regulierung. Der Dissens durchzieht Parteien, Verwaltungen und Regionen, ohne dass jemand eine Lösung gefunden hat.

Das verwirrende Detail

Während hohe Mieten jene ausschließen, die sie nicht zahlen können, wächst ein anderer Trend: 52 % der Mietsuchenden planen, innerhalb der nächsten fünf Jahre eine Immobilie zu kaufen – der höchste Wert der letzten fünf Jahre. Es ist die perfekte Paradoxie. Man verzichtet auf das Mieten wegen der Kosten und flüchtet in einen Kauf, der bei diesen Preisen und Finanzierungsbedingungen ebenfalls nicht garantiert ist.