Mietende in Spanien rechtssicher kündigen

So kündigen Sie einen Mietvertrag, ohne dass Ihr Mieter zum Hausbesetzer wird

Die Kündigung eines Mietvertrags scheint eine reine Formalität zu sein, doch ein Fehler kann eine stillschweigende Verlängerung um drei Jahre oder monatelange Gerichtsverfahren nach sich ziehen. Die sicherste Methode, das Burofax (ein eingeschriebenes Sendeschreiben der spanischen Post) mit Rückschein und beurkundetem Inhalt, kostet zwischen 8 und 30 Euro – ein niedriger Preis im Vergleich zu den Kosten einer Zwangsräumung.

Das Burofax: Ihre Absicherung vor Gericht
Fast alle ausgewerteten Quellen sind sich einig, dass das Burofax der zuverlässigste Weg ist, die Kündigung nachzuweisen. "Ohne ihn kann der Mieter behaupten, die Kündigung nie erhalten zu haben, und der Vertrag verlängert sich automatisch", heißt es in einer immer wiederkehrenden Analyse. Das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU) verlangt bei Nichtverlängerung durch den Vermieter eine Frist von mindestens vier Monaten, und das Burofax liefert gerichtsfesten Nachweis über Inhalt und Empfang.
Correos (die spanische Post) bietet diesen Service für etwa 30 Euro an, doch Alternativen wie Notificados drücken den Preis in der elektronischen Version auf 8 Euro – mit derselben Rechtsgültigkeit, sofern der Empfänger die Nachricht öffnet. Öffnet er sie nicht, muss der Grund angegeben werden, was dem physischen Burofax gleichkommt.

Alternativen: E-Mail oder Unterschrift per Hand?
Manche Vermieter greifen zu informelleren Methoden: ein von beiden Parteien unterschriebenes Dokument, eine E-Mail mit Lesebestätigung oder eine WhatsApp-Nachricht. Diese Mittel sind jedoch im Streitfall wenig belastbar. "Eine Unterschrift kann bestritten werden und eine E-Mail kann im Spam-Ordner landen", warnen erfahrene Quellen. Das Risiko: Ohne beweiskräftigen Nachweis gilt der Vertrag als stillschweigend um ein Jahr verlängert (in Katalonien um drei).
Eine Ausnahme gibt es, wenn das Verhältnis zum Mieter ausgezeichnet ist und beide Parteien ein Vertragsbeendigungsdokument unterschreiben. Dennoch empfehlen mehrere Betroffene, jede Vereinbarung sicherheitshalber zusätzlich per Burofax zu bestätigen.

Fristen und Folgen einer fehlerhaften Kündigung
Die gesetzliche Frist beträgt vier Monate vor dem Vertragsende. Wird sie versäumt, verlängert sich der Vertrag automatisch. In Katalonien beträgt die Verlängerung ein Jahr, im übrigen Spanien bis zu drei Jahre, wenn kein Widerspruch erfolgt. Zudem kann der Mieter trotz korrekter Kündigung die Auszug verweigern. In diesem Fall kann eine gerichtliche Räumung je nach Auslastung der Gerichte zwischen 6 und 24 Monaten dauern. Aus der Praxis werden Verzögerungen von 7 Monaten mit erheblichen finanziellen Verlusten berichtet, wobei in einem Fall Aval Lloguer die Mietausfälle abdeckte.

Ausgelagertes Management: eine Teillösung
Um sich Ärger zu ersparen, setzen manche Vermieter auf Verwaltungsunternehmen, die Mieter prüfen und sich verpflichten, bei Zahlungsausfall innerhalb von drei Monaten für eine Räumung zu sorgen. Dieser Service kostet jedoch einen Aufpreis (etwa 650 bis 850 Euro Miete) und beseitigt das Risiko nicht, wenn das Unternehmen oder seine Versicherung versagt. Die Entlastung ist relativ: "Sie haben Liquidität gewonnen, keine Ruhe", fasst eine kritische Analyse zusammen.

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Die Debatte zeigt: Die Kündigung per Burofax bleibt der Sicherheitsstandard für Vermieter, ist aber keine Versicherung gegen Hausbesetzung. Die offene Frage: Lohnt es sich, um 30 Euro zu sparen, mit informellen Methoden zu riskieren?

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