Mieten oder Kaufen: Die Rechnung spaltet Spanien

Mieten oder Kaufen: Die Rechnung, die die Spanier spaltet

Immer wenn Immobilienpreise zur Sprache kommen, fällt der Satz: „Mieten ist Geldverschwendung“. Diese seit Jahren festgefahrene Debatte kehrt mit einer verblüffenden Zahl zurück: Laut einem Forennutzer hat jemand, der seit 16 Jahren Miete zahlt, etwa 175.000 Euro an den Vermieter übergeben und steht nun vor einer Mieterhöhung auf 1.200 Euro monatlich. Auf der anderen Seite behauptet ein Teilnehmer, wer am Zyklushöhepunkt gekauft habe, besitze eine Wohnung, die 250.000 Euro kostete und nun auf nur 100.000 Euro geschätzt wird. Mit diesen Fakten lautet die Frage nicht, ob Mieten Geldverschwendung ist, sondern wer sein Geld verschwendet und in welche Richtung.

Die Rechnung, die niemand vor der Unterschrift macht

Die erste Falle der Debatte besteht darin, Wohnraum als binäre Entscheidung zu betrachten. Das stimmt nicht. Eine Analyse unter denen, die dies mit dem Taschenrechner durchspielen, stellt das Gegenteil des vorherrschenden Narrativs dar: Statt eine 300.000-Euro-Wohnung mit 30.000 Euro Anzahlung und einer 30-jährigen Hypothek zu kaufen, könnte man diese 300.000 Euro sparen und mit 6 % Jahresrendite anlegen, was netto etwa 1.250 Euro pro Monat ergibt. Damit kann man 800 Euro Miete zahlen und hat noch 400 Euro übrig. Das Problem, geben selbst Befürworter zu, ist, dass dies eine Finanzkultur erfordert, die in Spanien kaum vorhanden ist.

Eine detaillierte Aufstellung zeigt bei genauerem Hinsehen überraschende Unterschiede. Denn die Hypothek kostet mehr als nur den Hauspreis: Zinsen können bei ungünstigem Zeitpunkt weitere 200.000 Euro zum Gesamtbetrag hinzufügen. Hinzu kommen Nebenkosten, Grundsteuer (IBI), Versicherung und Instandhaltung. Die Liste der jährlichen Ausgaben, die auch nach Abzahlung der Hypothek nicht verschwinden, ist länger als es scheint.

Die 100.000-Euro-Falle

Wer das Kaufen bedingungslos verteidigt, wiederholt oft ein Mantra: Die ersten 100.000 Euro sind das Schwierige, danach rollt das Rad von allein. Dieser Rat beinhaltet, 500 Stunden im Monat zu arbeiten, bei den Eltern zu wohnen und zehn Jahre lang keine Terrasse zu betreten. Es ist ein Plan, der auf dem Papier funktioniert, aber an der Realität eines 37-Jährigen scheitert, der 20.000 Euro gespart hat und dessen Gehalt nicht mehr zulässt.

Die Kritik an diesem Ansatz ist vernichtend: Hier wird Wohnraum als Investition behandelt, obwohl die Erstwohnung keine ist. Das gesamte Vermögen konzentriert sich auf einen schlecht diversifizierten Vermögenswert, der sich abnutzt, Kosten verursacht und im Extremfall nicht mitgenommen werden kann. Wer denselben Betrag in Aktien eines multinationalen Unternehmens gesteckt hat, hat mehr Diversifikation und weniger Bindungen. Zudem ist Wohneigentum der am leichtesten beschlagnahmbare Vermögenswert.

Der Faktor, den niemand sehen will

Ein Element zieht sich durch die gesamte Diskussion, steht aber selten im Mittelpunkt: der Arbeitsmarkt. Eine wiederkehrende Analyse besagt, dass das spanische Immobiliensystem irgendwann zusammenbrechen muss, weil die Löhne nicht mithalten. Der historische Vergleich ist brutal: In den 1950ern kostete eine Wohnung ein ganzes Jahresgehalt; in den 1980ern fünf Jahre; heute zwanzig. Wer keinen Partner hat, nichts erbt und überdurchschnittlich wenig verdient, ist dazu verdammt, sich eine Wohnung zu teilen oder zu den Eltern zurückzukehren.

Demgegenüber steht die einfache Antwort derer, die im niedrigen Zyklus gekauft haben: Zwischen 2014 und 2017 konnte man gut kaufen. Die Fantasie, dass es immer schrecklich bleiben würde, hält nicht stand. Das Problem ist, dass dieser Zug bereits abgefahren ist, und wer ihn verpasst hat, blickt mit einer Mischung aus Wut und Resignation auf den Bahnsteig.

Das Alter als letztes Argument

Wenn die Debatte erschöpft ist, taucht das Argument auf, das niemand widerlegt: das Alter. Ohne eigenes Dach über dem Kopf in den Ruhestand zu gehen, sei erniedrigend, sagen einige. Es sei wie lebenslange Minderjährigkeit, fügen andere hinzu. Und sie liegen nicht falsch: Wenn die Rente nicht im gleichen Maße wie die Mieten steigt, ist die Zahlung von 1.200 Euro monatlich mit 75 Jahren ein Urteil. Manche behaupten, soziale Dienste vermieteten nicht mehr an gefährdete Senioren, sodass Wohnungslose in schlechten Zimmern oder Pflegeheimen enden.

Gegenargumente existieren, sind aber schwach: Mieten bietet die Freiheit, die Stadt zu wechseln, umzuziehen, wenn das Viertel verfällt, und sich nicht an ein Land mit düsterer Zukunft zu binden. Es ist eine Freiheit, die teuer erkauft wird und ab einem bestimmten Alter zu einem Luxus wird, den sich niemand leisten kann.

Wie viele der heutigen vehementen Verfechter des Mietens werden noch so denken, wenn sie 70 sind und der Vermieter die Miete erhöht?