Málaga 2020: Käufer profitiert trotz Crash-Angst

Die Wohnung, die im Wert stieg, während alle auf den Crash warteten

Mai 2020. Spanien verlässt den harten Lockdown und die Immobilien-Experten sind sich einig: Die Preise werden abstürzen. Ein Käufer in Málaga unterschreibt den Kaufvertrag unter diesen Bedingungen, nimmt eine variable Hypothek über 30 Jahre (Euribor plus Aufschlag) und zahlt das Bankdarlehen plus 60.000 Euro Ersparnisse. Seine These: Der Tourismus kehrt im Sommer zurück, es wurde jahrelang kaum gebaut und die Kredite fließen wie in besten Boom-Zeiten. Fünf Jahre später ist der Preis nicht nur nicht gesunken: Er ist gestiegen.

Die Anekdote hat es in sich. Der Käufer war nicht der einzige Interessent. Es gab zwei weitere Kunden, die nur darauf warteten, dass er abspringt. Und auf den Immobilienportalen hängen dieselben Häuser seit Monaten mit lächerlichen Rabatten von 6%, die ausreichen, um den Verkauf abzuschließen. Das Ergebnis ist unbequem: Es gibt immer weniger Hühner im Stall und der letzte Käufer wird einen Wucherpreis für die schlechteste zahlen.

Warum wurde ein Absturz erwartet, der nie kam?

Das dominante Argument 2020 war, dass diese Krise anders als 2008 sei. Keine bankrotten Banken, keine ertrinkenden Entwickler, also würde der Markt stabil bleiben. Der Käufer fasste es so zusammen: Die Ziegelkrise war 2008, diese hat nichts mit Banken oder Wohnraum zu tun und betrifft daher kaum die Preise. Heute klingt das nach einer unfreiwilligen Prophezeiung.

Dagegen argumentierte die andere Seite, dass Arbeitslosigkeit und Einkommensverluste irgendwann durchschlagen würden. Wenn Millionen Spanier pleitegehen und Gehälter fallen, warum sollte das nicht die Preise drücken? Das Problem ist, dass der Markt nicht nach Bedarf funktioniert, sondern nach Angebot. Und das Angebot existierte schlicht nicht.

Das Ungleichgewicht, das niemand sehen wollte: Es wird nichts gebaut

Die häufigste Diagnose hat drei Punkte. Erstens: Seit Jahren wird quasi nichts Neues gebaut. Zweitens: Die Banken vergeben diesmal nicht so leichtfertig Kredite wie 2006. Drittens: Die Nachfrage wächst weiter, durch lokale Käufer, Investoren und Ausländer, die per Land, See und Luft ankommen. Mit dieser Kombination platzt die Blase nicht: Die Preise halten oder steigen.

Der Vergleich mit der klassischen Blase ist irreführend. 2006 entstanden ganze Siedlungen mit Tausenden Wohnungen und Banken gaben 120% über 40 Jahre. Heute ist Kreditvergabe selektiver und neuer Bestand knapp. Es ist keine Blase, sondern ein strukturelles Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage. Und solche strukturellen Probleme explodieren nicht: Sie verfestigen sich.

Málaga, Sevilla und der Kran-Wald im Süden

Der Fall Andalusien verdient ein eigenes Kapitel. In Málaga, von Teatinos Richtung Puerto de la Torre oder zum Flughafen, ist alles verkauft. In Sevillas Hauptstadt laufen Projekte mit über 6.000 Wohnungen allein in Palmas Altas, und Dos Hermanas konzentriert Volumen wie eine Stadt mit 50.000 Einwohnern, mit einem Meer aus Kränen zwischen Palmas Altas und Entrenúcleos. Wo früher Hallen standen, entstehen jetzt Wolkenkratzer.

Kuriositäten zeigen den Zeitgeist: Bürogebäude, die 30 Jahre alt waren, wurden abgerissen, um Wohnungen zu bauen, wie der Torre Mapfre, und Projekte im halben Million-Bereich verkaufen sich vor Baubeginn. Bei manchen herrscht der Verdacht, nie bewiesen, der Geldwäsche. Der High-End-Markt bewegt sich aus Gründen, die wenig mit der Durchschnittshypothek zu tun haben.

Tourismus, Vermietung und der fehlende Todesstoß

Die Bären-Theorie hatte eine geheime Waffe: Den Einbruch der Ferienvermietung. Wenn Airbnb einen Schlag bekommt und der Tourismus spät zurückkehrt, würden tausende Wohnungen in den regulären Mietmarkt fließen, das Angebot erhöhen und Preise drücken. Die Logik war schlüssig. Die Umsetzung eine Katastrophe: Der Tourismus kam schneller und stärker zurück als erwartet, und Ferienwohnungen wurden nicht nur nicht zu Dauerwohnsitzen, sondern vervielfachten sich.

Währenddessen zahlte der Wartende Miete. Wer 2014 oder 2015 am Tiefpunkt kaufte, hat heute ein Vermögen, das er durch Sparen nie erreicht hätte. Wer bis zur Krise 2020 wartete, zahlte 2021 mehr. Das Fenster schloss sich nicht abrupt, sondern Monat für Monat, ohne Warnsignal.

Was passiert, wenn der Preis nie sinkt?

Hier stockt die Analyse. Wenn das Ungleichgewicht strukturell ist, hilft Warten nicht: Man muss bauen. Aber Bauen dauert Jahre, braucht Genehmigungen, Boden und Finanzierung. Und solange jeder neue Käufer teurer einsteigt als der vorherige, entsteht das Gefühl, überall zu spät zu sein. Die unbequeme Frage ist nicht, ob wir falsch liegen, sondern wie lange ein Markt steigen kann, ohne dass die Löhne, die ihn bezahlen, mitziehen.