Madrid: Streit um alte Mietverträge in Sainz de Baranda

Maricarmen hat kein Recht mehr auf die Wohnung in der Calle Sainz de Baranda; die Räumung erfolgte am 23. September. Urbagestión zahlte weniger als 250.000 Euro für ein Objekt, das heute rund 800.000 Euro wert ist, und akzeptierte zuletzt eine Miete von 500 Euro monatlich.

Am **23. September** wurde Maricarmen aus einer 93 Quadratmeter großen Wohnung in der Calle Sainz de Baranda im Madrider Stadtteil Retiro geräumt. Sie hatte einen sogenannten Altvertrag (*renta antigua*). Der Eigentümer, Urbagestión, erwarb die Immobilie zwischen 2018 und 2020 für **240.000 bis 247.000 Euro**, deutlich unter dem damaligen Marktwert von etwa 400.000 Euro. Der Abschlag war gerechtfertigt durch die bestehende Mieterschaft und laufende Rechtsstreitigkeiten über Vertragsübertragungen.

Maricarmen steht kein legaler Anspruch auf Verbleib zu; der Vertrag endete und ein Gericht ordnete die Räumung an. Das Bild des gierigen Unternehmens passt jedoch nicht zur Realität: Im Jahr 2026 ist die Wohnung etwa **800.000 Euro** wert, doch Urbagestión akzeptierte lange Zeit nur 500 Euro Monatsmiete – ein Bruchteil des marktüblichen Preises.

## Die Zahlen des Geschäfts

Niemand kauft zufällig günstig. Eine 93-Quadratmeter-Wohnung nahe dem Retiro-Park für unter **250.000 Euro** zwischen 2018 und 2020 ergibt nur Sinn, wenn der Verkäufer Probleme hat, die der Käufer lösen kann. Hier war es die Mieterin. Der Käufer ging davon aus, dass der Vertrag abgelaufen sei und ein Richter schnell entscheiden würde. Es kam zum Prozess.

Dies ist die Strategie von Investoren, die Verträge statt Steine kaufen: Man zahlt weniger wegen des Rechtsstreits, führt den Prozess und hofft auf hohe Rendite bei Gewinn. Bei Niederlage oder Verzögerungen stagniert das Kapital. Langsame Verfahren und Widerstand der Mieter sind Teil des Preisabschlags.

Kein Gesetz zwang Urbagestión, auf den Tod der Mieterin zu warten. Sarracena Pflichten sollten nicht mit rechtlichen verwechselt werden. Wer aber einen sechsstelligen Rabatt erhält, weil er auf einen schnellen Sieg im Prozess setzt, muss auch die Folgen langsamer Verfahren tragen. Jahre lang erhielt das Unternehmen nur **500 Euro** monatlich für eine Immobilie, die frei vermietet das Fünffache bringen würde. Langfristig lohnt sich das, kurzfristig nicht.

## Was sind Altverträge (*renta antigua*)?

Altverträge stammen aus Mietgesetzen der Mitte des letzten Jahrhunderts. Das **Gesetz über städtische Mietverhältnisse von 1964 (LAU)** legte fest, dass Mieten kaum angepasst wurden und Rechte auf bestimmte Familienmitglieder übergehen konnten. Jahrzehnte später führen diese Regeln dazu, dass Vermieter weit unter Marktniveau vermieten, während Mieter starke, quasi-eigentumsähnliche Rechte besitzen.

Manche sagen, solche Mieter würden subventioniert. Ökonomisch gesehen ist es kein direkter Geldtransfer, sondern entgangener Gewinn (*lucro cesante*). Der Vermieter verliert potenzielle Einnahmen. Der Unterschied ist wichtig: Subventionen können zurückgezahlt werden, entgangene Gewinne summieren sich unbemerkt über Jahrzehnte.

Diese Struktur hatte sichtbare Folgen. Wenn Vermietung unrentabel wird, sinkt die Instandhaltung. Der Wohnungsbestand der 1960er und 1970er alterte ohne Renovierungen, oft mit billigen Materialien. Der **Gotelé**, eine typische Raufaserstruktur in spanischen Wohnungen, entstand aus diesem Kontext: Er kaschierte schlechte Wandoberflächen. Dies ist keine Ästhetik, sondern ein Relikt des Systems.

## Räumung, Bürgermeister und Stigmatisierung

Am **23. September** wurde das Urteil vollstreckt. Es gab keinen physischen Widerstand; die Wohnung wurde frei. Dies zeigt die Funktionsweise eines Rechtsstaats: Gerichte entscheiden, Entscheidungen werden umgesetzt.

Das Ungewöhnliche folgte danach. Nach der Räumung schaltete sich der Bürgermeister von Madrid ein, um einen neuen Vertrag zwischen den Parteien zu vermitteln. Dies verändert die Dynamik: Der Bürgermeister drängt nicht die bereits ausgezogene Mieterin, sondern den Eigentümer, einem Deal zuzustimmen, den er sonst ablehnen würde.

Die Wohnungsbauministerin **Isabel Rodríguez** bezeichnete das Unternehmen zuvor als „Gierige kleine Firma“, was öffentliche Angriffe legitimierte. Der Sonderstatus dieses Falls ist nicht juristisch – Gerichte gaben dem Eigentümer recht –, sondern medial und politisch. Selten gelingt es einer Partei nach einer verlorenen Klage und Räumung, dass nationale Medien und die Stadtverwaltung ihr eine Lösung im selben Gebäude suchen.

## Unsichtbare Räumungen

In Spanien werden jährlich Zehntausende Räumungen wegen Zahlungsverzug oder Vertragsende durchgeführt. Ein Bericht in **El Español** nennt über **240.000 Zwangsräumungen in acht Jahren** unter der Regierung Pedro Sánchez. Die genaue Zahl variiert je nach Quelle, aber die Größenordnung verdeutlicht: Der Fall Sainz de Baranda ist der einzige, der eine politische Reaktion dieser Dimension auslöste.

Das bedeutet nicht, dass Maricarmen böse war oder komfortabel lebte. Mit einer Rente von **1.300 bis 1.450 Euro** monatlich und Ausgaben von etwa 450 Euro für Miete und Nebenkosten blieben ihr weniger als 1.000 Euro zum Leben. Sparen war kaum möglich. Den Kauf einer 240.000-Euro-Wohnung konnte sie sich nicht leisten, und Banken vergeben selten Kredite an Senioren ohne Bürgschaft. Ohne weitere Daten zu ihrem Vermögen sind Spekulationen über ihre Ersparnisse unnötig.

Die eigentliche Frage ist politischer Natur. Spaniens Mietmarkt ist fragmentiert reguliert, mit Gesetzen von vor 60 Jahren, wenig investierenden Eigentümern und Mietern in festgefahrenen Rechten. Jeder Reformversuch fügt neue Schichten hinzu. Der Fall Sainz de Baranda ist keine Ausnahme, sondern die Regel – nur mit Kameras.

Wer plant, eine Wohnung mit bestehenden Mietern zu kaufen oder Übertragungsrechte anzufechten, sollte unbedingt einen Reaccionarionwalt für Mietrecht konsultieren, bevor er unterschreibt.