Madrid stoppt Genehmigungen für Ferienwohnungen, Bußgeld bis 190.000 €

Madrid stoppt Genehmigungen für Ferienwohnungen und verhängt Bußgelder bis 190.000 Euro

Der Stadtrat von Madrid hat gehandelt. Seit der Ankündigung am Donnerstag sind alle neuen Genehmigungen für Wohnungen mit touristischer Nutzung (VUT) ausgesetzt, während eine neue Regelung erarbeitet wird. Zudem ist die Umwandlung von Gewerbeobjekten in Wohnraum entlang der Hauptgeschäftsstraßen im Bezirk Centro verboten. Bürgermeister José Luis Martínez-Almeida stellte das Vorhaben nach der Sitzung des Regierungsausschusses vor und betonte die Verschärfung des Sanktionsregimes, das bei unerlaubtem Betrieb 190.000 Euro erreichen kann. Der Plan sieht auch die Veröffentlichung einer offiziellen Liste mit den genauen Standorten legaler Apartments sowie eine Aufstockung des Inspektionspersonals vor. Die Branche fragt sich, ob dies das Ende der ungezügelten Expansion oder nur ein wahltaktisches Pflaster ist.

Was genau ausgesetzt wird und wie lange

Die anfängliche Genehmigung der Änderung des Generalplans wird im nächsten September dem Regierungsausschuss vorgelegt, gefolgt von einer öffentlichen Anhörung, mit der endgültigen Verabschiedung im ersten Quartal des Folgejahres. Bis dahin werden VUT-Genehmigungen für zwei Nutzungsarten innerhalb des Geltungsbereichs des Sonderbeherbergungsplans eingefroren: Ringe 1, 2 und 3. Konkret werden Genehmigungen für verstreute VUTs und für die Umwandlung von Gewerbe in Wohnraum in den Geschäftsachsen des Bezirks Centro ausgesetzt.

Das Ziel der Stadtregierung ist es, das Angebot an Wohnraum im Zentrum zu erhöhen, um neue Bewohner anzuziehen, das Tourismusangebot zu ordnen, um qualitativ hochwertigen Tourismus zu bieten, das Leben der betroffenen Anwohner zu verbessern und die Sicherheit der Touristen zu gewährleisten, die diese Unterkunft wählen. Auf dem Papier klingt das vernünftig. In der Praxis bleibt abzuwarten, wie schnell sich Effekte zeigen.

Bußgelder bis 190.000 Euro und mehr Kontrolleure

Die strengeren Sanktionen stützen sich auf Artikel 204 des Gesetzes 9/2001 vom 17. Juli über die Bodenplanung der Autonomen Gemeinschaft Madrid, der die Implementierung unvereinbarer Nutzungen als schwere Ordnungswidrigkeit einstuft. Das Verfahren beginnt mit einer Abmahnung zur Einstellung des Betriebs und Wiederherstellung des rechtmäßigen Zustands; wenn der Eigentümer nicht nachkommt, drohen Bußgelder von bis zu 190.000 Euro. Außerdem wird eine Liste mit Anzahl und genaue Lage legaler Ferienwohnungen veröffentlicht und das Inspektionspersonal verstärkt.

Einige halten die Maßnahme für zu spät und den Schaden am Wohnungsmarkt für bereits angerichtet. Andere weisen darauf hin, dass das eigentliche Geschäft nicht bei einzelnen Eigentümern liegt, sondern bei Verwaltungsfirmen, die hunderte Apartments betreiben und deren Expansionsmodell nun auf eine regulatorische Grenze stößt. Madrid Aloja, der regionale Verband der Ferienwohnungsverwalter, bezeichnete die Maßnahmen als „unwirksam“ und argumentiert, sie verzögerten eine gerechte und effektive Antwort. Ihr Kernargument: Eine Einschränkung des Angebots werde Hotelpreise in die Höhe treiben, wie in New York.

Geschlossenes Kontingent: Nachbarschaftsschutz oder Geschäft für Etablierte?

Eine häufige Deutung ist, dass hier ein geschlossenes Kontingent entsteht. Wer bereits eine Lizenz hat, behält sie und sieht seinen Vermögenswert steigen, da zukünftige Konkurrenz wegfällt. Wer einsteigen wollte, bleibt draußen. Die Parallele zu Taxis und Mietwagenunternehmen (VTC) drängt sich auf: Erst wird die Zahl begrenzt, dann mit Lizenzen spekuliert. Manche nennen es Vetternwirtschaft, andere einfach Regulierung. Eigentümer, die bereits in den Registern für Ferienwohnungen eingetragen waren, profitieren zumindest kurzfristig.

Befürworter argumentieren, dass ein Grundbedürfnis nicht dem Gesetz des Dschungels überlassen werden darf. Kritiker entgegnen, dass die Einschränkung des Tourismusangebots ohne Eingriff in die verfügbare Fläche die Mieten nicht senken, sondern nur die Rentabilität für kleine Eigentümer mindern werde.

Was Nachbarn sagen und was durch die Hintertür schlüpft

Probleme beim Zusammenleben sind real und gerichtlich dokumentiert: Wohnungen ohne Lizenz, Partys bis 1 Uhr morgens, wöchentlicher Durchlauf. Massive Kontrollen sind die offene Baustelle. Schätzungen zufolge würden über 90 % der Ferienwohnungen in Madrid ohne Lizenz betrieben, was das Ausmaß des Betrugs verdeutlicht. Wenn dem so ist, ist die Aussetzung neuer Genehmigungen fast kosmetisch, solange nicht gegen bestehende illegale Betriebe vorgegangen wird.

Ein Detail irritiert: Die Norm verbietet nicht die Vermietung an Touristen außerhalb von Plattformen. Direkte Vermietung bleibt möglich. Die Aussetzung der Genehmigungen schließt den Hahn für Ferienvermietungen nicht, macht sie nur schwerer nachvollziehbar.

---

Die unbequeme Frage bleibt: Wenn das Problem fehlender Wohnraum ist, warum wird nicht mehr gebaut? Bei den aktuellen Preisen und der Bodenkontrolle durch wenige könnte die Aussetzung der Tourismusbewilligungen nur Kosmetik sein. Oder der erste Stein eines anderen Weges. Zum Zeitpunkt dieser Diskussion befindet sich der Plan noch im Bearbeitungsverfahren, und die Verwaltungen bereiten ihren Gegenschlag vor.