Madrid: Fonds kauft 30 Häuser in Puerta del Ángel

Fonds kauft 30 Blöcke in Madrid: Preise explodieren

Ein komplett renovierter Block, Design-Apartments low cost, offene Küche und ein gut beleuchtetes Foto auf der jeweiligen Mietplattform. In Puerta del Ángel, direkt am Fluss und zehn Gehminuten von Madrid Río entfernt, lässt sich das problemlos vermieten. Das Problem ist nicht das Foto, sondern wer den Vertrag unterschreibt. Ein Investmentfonds hat Haus für Haus gekauft, bis er insgesamt etwa dreißig Blöcke besaß. Mit jedem Deal stiegen die Kauf- und Mietpreise sowie die Kosten für lokale Geschäfte. Die Nachbarn wollen die Auswirkungen bremsen und haben sich bereits organisiert.

Was ist in Puerta del Ángel passiert?

Der Ausgangspunkt ist eine runde Zahl: 30 Wohnblöcke, die von einem einzigen Fonds im Viertel gekauft wurden. Damit einher ging ein dreifacher Effekt, den die Anwohner in drei Punkten zusammenfassen: steigende Verkaufs- und Mietpreise, eine Zunahme von Ferienwohnungen und teurer gewordene Ladenmieten. Das Phänomen ist in Madrid nicht neu – das Zentrum befindet sich seit Jahren in dieser Dynamik –, aber hier ist es neu, in einem Viertel, das lange als günstige Alternative zum Zentrum galt. Die Reaktion war, sich zu organisieren, um den Prozess zu stoppen. Puerta del Ángel wurde so zu einem kleinen Schlachtfeld zwischen der Markterzählung und der Realität der Bewohner.

Der Mechanismus: Kaufen, Renovieren, Schnell Vermieten

Das Vorgehen wiederholt sich mit wenigen Varianten. Es werden Blöcke aus den 1950er oder 1960er Jahren gekauft, renoviert, in erschwingliche Design-Apartments umgewandelt und fast mühelos vermietet, denn wie es in der Beschreibung des Vorgangs heißt: „Zu Fuß braucht man nur 10 Minuten bis zum Madrid Río“. Die Nähe zum Fluss und zum Zentrum erledigt den Rest. Der Schritt zur Ferienwohnung ist klein, und dieser Schritt heißt Vacation Rental Platform: Airbnb und seine Imitatoren. „Da liegt Geld drin, das sind keine Wohnungen zum Leben, sondern zum Vermieten an Touristen“, fasst eine der Stimmen im Fall zusammen. Die Grundthese ist simpel und wird kaum bestritten: Wo Investoren hinschauen, schießen die Preise in die Höhe.

Wie hoch waren die Mieten vor diesem Wandel?

Hier taucht die unbequemste Zahl auf. Es werden 600 Euro für zwei Zimmer genannt, ein Preis, der in Puerta del Ángel seit Jahren nicht mehr gesehen wurde, sowie Mieten von 600 bis 700 Euro für Drei-Zimmer-Wohnungen, die es nur noch in der Erinnerung des Viertels gibt. Der Referenzwert für das, was im Zentrum als erschwinglich galt – 400 Euro pro Monat – dient dazu, die zurückgelegte Strecke zu messen. Diese Lücke hat, mehr als jeder Bericht, viele Anwohner dazu gebracht, offen von Verdrängung zu sprechen und jedes neue Renovierungsschild misstrauisch zu betrachten.

Verbot für Großvermieter: Der Vorschlag, der spaltet

Die zentrale Maßnahme, die auf den Tisch kommt, ist drastisch: Großvermietern den Kauf von Wohnraum verbieten. Es werden europäische Beispiele und dringende Interventionen in Belgien angeführt, um zu zeigen, dass rechtlicher Spielraum dafür besteht. Auf der anderen Seite steht das liberale Argument: Wenn man das Angebot einschränkt, sinkt die Nachfrage nicht, und die Preise steigen gleich stark oder stärker. Es gibt einen dritten Aspekt, der oft übersehen wird. Die Vorschrift, die Privatpersonen auf maximal zehn Wohnungen begrenzt – eigentlich gedacht, um Großinvestoren zu bremsen – könnte kleine Eigentümer dazu gedrängt haben, ihre Portfolios an Fonds zu verkaufen: Die Regulierung endete damit, demjenigen zu helfen, den sie bekämpfen sollte. Niemand hat diesen Effekt in diesem Viertel mit Zahlen belegt, aber der Mechanismus regt zum Nachdenken an.

Unsicherheit, Besetzungen und andere Folgen

Nicht alles Diskutierte hängt mit dem Preis zusammen. Ein Teil der Nachbarschaft führt Unsicherheit und Straßenkonflikte als eigenes Problem des Gebiets an, obwohl keine Daten diese Vorfälle mit dem Eintreffen des Fonds oder dem Anstieg der Mieten verknüpfen. Eine andere Strömung behauptet, dass manche Rathäuser ganze Viertel verfallen lassen, um sie später günstig zu kaufen – ein Verdacht, der ebenfalls nicht durch Beweise untermauert wird. Eine dritte Gruppe verteidigt die Ansicht, dass steigende Preise die Mieter herausfiltern, die das Viertel am besten pflegen. Diese drei Ebenen überschneiden sich und erklären, warum die Angelegenheit der 30 Blöcke kein reines Immobilienproblem mehr ist.

Was vom Viertel übrig bleibt

Die Zahlen bleiben morgen bestehen: 30 Blöcke, 600 Euro, die gestern ein Schnäppchen waren und heute eine Illusion sind, ein Fonds mit unendlicher Geduld und eine Nachbarschaft, die sich fragt, wie viel des Preisanstiegs auf diese dreißig Transaktionen zurückgeht und wie viel einfach auf den Lauf der Zeit.