Leerstand in Spanien: Kosten von 500 Euro monatlich

Immobilienverluste vs. Festgeldzinsen

Was kostet es, eine Wohnung in Spanien ungenutzt zu lassen? Ein Bericht in einem Forum beschreibt eine Immobilie in einem Arbeiterviertel im Großraum Barcelona, gegenübergestellt mit 150.000 Euro auf einem Wizink-Festgeldkonto, das laut Erzähler 360 Euro monatliche Erträge abwirft. Ein anderer Nutzer behauptet, ein Bekannter habe vor anderthalb Jahren 155.000 Euro in eine Wohnung investiert und sei nun «wütend».

Der Käufer hat noch eine variable Hypothek über 50.000 Euro. Nach der Anpassung zahlt er 350 Euro Rate; inklusive Versicherungen und Gebühren ergibt sich ein monatlicher Aufwand von 450 Euro. Er wollte vermieten, doch die Wohnung stand ein Jahr leer. Nun sind Teilrenovierungen nötig: Bad, Küche und Anstrich. Die Bilanz: Auf der einen Seite 500 Euro Verlust pro Monat, auf der anderen 360 Euro Einnahmen bei identischem Startkapital. Warnung: Die Geschichte wird ohne Belege erzählt, und manche halten sie für frei erfunden, weil die Zahlen zu perfekt passen.

Kosten eines Jahres Leerstand

Eine unbewohnte Immobilie generiert keine Einnahmen, verursacht aber weiterhin Kosten. Versicherung, IBI (Grundsteuer), Gemeinschaftskosten und Sonderumlagen laufen weiter, auch wenn niemand dort wohnt. Zu den 450 Euro monatlich kommen anstehende Renovierungskosten, die heute bezahlt werden müssen, um morgen Mieteinnahmen zu erzielen, sowie der entgangene Gewinn durch zwölf Monate ohne Miete.

Die zentrale Frage ist nicht nur, wie viel man verliert, sondern ob die Wohnung überhaupt vermietbar ist. Ein renditestarker Vermögenswert unterscheidet sich von einer Mietversprechen, das vom Finden eines Mieters, dem Vertragsabschluss und der pünktlichen Zahlung abhängt.

Erträge eines Festgeldes über 150.000 Euro

Im Vergleichsfall etwa 360 Euro monatlich. Die Zinsspanne reicht von 2,78% bei Cajamar online bis über 3% bei Sabadell oder Deutsche Bank im Filialgeschäft. Im oberen Bereich liegen Haitong und Banca Sistema mit 4%, sowie Wizink, Facto, Pibank und Renault Bank mit Festgeldern über 3% für Laufzeiten ab einem Jahr.

Wichtig ist die Einlagensicherung. Wizink und Pibank nutzen den spanischen Fonds, Facto den italienischen und Renault Bank den französischen. Dies wirft die Frage auf, ob es ratsam ist, 150.000 Euro bei einer einzigen Bank zu konzentrieren – was mehrere Nutzer als riskant empfinden.

Netto-Rendite bei Vermietung

4% nach Abzug aller Kosten. Diese Zahl nennt jemand, der bar eine ähnliche, bereits vermietete Wohnung kaufte und parallel Festgelder mit ähnlicher Rendite sowie Aktien mit 5-6% hält. Ein anderer Fall zeigt 800 Euro monatlich aus mehreren Wohnungen, bzw. 700 Euro nach anteiliger Berechnung von Steuern und Nebenkosten.

Die Steuerlast verändert das Ergebnis erheblich. Laut Berechnung eines Nutzers können bei Mieteinnahmen Kosten, Steuern und Abschreibungen abgezogen werden, wobei die Bemessungsgrundlage auf 40% reduziert wird. Wer von Festgeld lebt, versteuert den vollen Betrag kaum abzugsfähig. Manche behaupten, dass Sparer mehr zahlen als Vermieter mit mehreren Objekten.

Auch die Einstiegshürden differieren. In Barcelona beginnt eine «angemessene» Wohnung bei 400.000 Euro, was Kleinanleger ausschließt und den Markt Kapitalbesitzern überlässt. Die detaillierte Kalkulation jedes Szenarios macht die Analyse interessant.

Warum Angst vor illegaler Besetzung schwerer wiegt als 4%

Die Furcht vor illegaler Besetzung («okupación») ist der Hauptgrund für den Leerstand, verstärkt durch eine wahrgenommen gesetzeskonforme Haltung zugunsten der Besetzer. In Katalonien und speziell Barcelona taucht dieser Faktor in jedem Vergleich zwischen Immobilien und Finanzprodukten auf.

Es gibt weniger offensichtliche Risiken. Ein Eigentümer berichtet von einem Block in einer gefragten Lage, der komplett von einem Fonds gekauft wurde. Der Fonds drängt auf den Verkauf der letzten Widerständigen, führt Prozesse und erschwert das Leben der Besitzer. Klein zu sein in einem Markt großer Akteure hat seinen Preis.

Gegenargumente besagen, dass Immobilien immer Kosten verursachen und nie reine Aktiva sind: Steuern, Gemeinschaftskosten, Versorgung und Reparaturen stoppen nicht, und Liquidität ist nicht sofort verfügbar. Die übliche Antwort ist Diversifikation: weder alles in Immobilien noch alles in Festgeld. Eine Streuung über variable und feste Anlagen sowie Immobilien mildert Risiken.

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Ein Festgeld mit 3% und eine Immobilie mit 4% konkurrieren um dasselbe Geld. Der Unterschied: Das Festgeld hat keine Nachbarn, keine tropfenden Hähne und keinen Richter, der auf ein Urteil wartet. Und das ist in einem Arbeiterviertel im Großraum Barcelona kein Detail am Rande.