Kataloniens 20%-Steuer treibt spanische Vermieterin zur Flucht

20%-Übertragungssteuer bewegt Eigentümerin zum Verlassen Spaniens

Laut Berichten aus ihrem Umfeld erwägt eine Immobilienfachfrau, die Wohnungen kauft, saniert und vermietet, Spanien zu verlassen. Der Grund ist nicht Hausbesetzung, die ihre hochpreisigen Mietobjekte nicht betrifft, sondern die 20%-ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), die sie zahlen müsste, um in Katalonien weiter tätig zu sein. Die Geschichte, erzählt durch das Netzwerk der Betroffenen, hat eine Diskussion ausgelöst, die weit über den Einzelfall hinausgeht: Vertreibt Katalonien Immobilienkapital oder korrigiert es Missbrauch?

Die Entscheidung ist laut diesem Bericht kein Bluff. Die Betroffene ist eine Fachkraft mit einem Portfolio renovierter Wohnungen, die an ein zahlungskräftiges Segment vermietet werden. Wenn sie geht, nimmt sie ihr Geschäft mit. Und ihr Fall ist nicht einzigartig: Das Gespräch lenkt schnell auf die Frage, ob Großvermieter Katalonien geschlossen verlassen oder ob es sich lediglich um einen Wechsel der Eigentümer handelt.

Was ist die 20%-ITP und wen betrifft sie?

Die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ist die Steuer, die beim Kauf einer gebrauchten Wohnung anfällt. In Katalonien hat die Regionalregierung den Satz für Großvermieter auf 20% erhöht, eine Zahl, die laut dem Diskursstart das Geschäftsmodell „Kaufen, Sanieren, Vermieten“ unwirtschaftlich macht. Es ist keine Steuer auf Mieteinnahmen, sondern eine Einstiegskostenabgabe bei jedem Immobilienerwerb.

Für ein Unternehmen, das Wohnungen zum Renovieren und Vermieten kauft, kommen diese 20% zum Kaufpreis, zur Sanierung und zu den üblichen Steuern hinzu. Die Betroffenen behaupten, dass die Operation dadurch keinen wirtschaftlichen Sinn mehr ergibt. Hier liegt der Knackpunkt: Es geht nicht darum, Steuern nicht zahlen zu wollen, sondern darum, dass die Steuer die Tätigkeit ruinös macht.

Die Diskussion bleibt jedoch nicht beim Steuersatz stehen. Einige erinnern daran, dass Großvermieter nur einen kleinen Teil des Mietbestands ausmachen und deren Abgang das Grundproblem nicht lösen würde. Andere entgegnen, dass genau dieser kleine Anteil das professionelle Wohnungsangebot in angespannten Gebieten trägt.

Verlassen Großvermieter wirklich Katalonien?

Die kurze Antwort lautet: Es gibt keine schlüssigen Daten. Was es gibt, sind Signale. Erstens der konkrete Fall der Eigentümerin, die alles verkaufen und gehen möchte. Zweitens die Wahrnehmung, dass der Regulierungsrahmen für professionelle Vermieter feindselig geworden ist. Drittens das Argument, dass ohne Großvermieter niemand mehr saniert oder instand hält, da private Erben von Wohnungen weder Renovierungen managen noch Mieter auswählen können.

Gegen diese These wird eingewandt, dass Großvermieter keinen wesentlichen Mehrwert schaffen: Sie vermitteln lediglich ein Grundbedürfnis. „Mutter Teresa mit Rendite“, spotten einige. Professionelle Vermieter bauen keinen Wohnraum, verschenken ihn nicht und verbilligen ihn nicht; sie kaufen, herrichten und vermieten zum Marktpreis. Wenn sie verschwinden, sagen Kritiker, übernimmt jemand anderes oder der Staat muss die Rolle füllen.

Das Problem dieser zweiten Sichtweise ist, dass der Staat laut Teilnehmern nichts übernimmt. Die Diskussion verlagert sich auf den Mangel an bezahlbarem Neubau und die Tatsache, dass Großvermieter nur ein Puzzleteil sind. Ohne sie schrumpft der professionelle Mietbestand; mit ihnen steigen die Preise weiter. Es gibt keinen sauberen Ausweg.

Das Argument der Rechtssicherheit

Ein Kernpunkt des Unmuts ist die Rechtssicherheit. Maßnahmen wie die 20%-ITP oder die weite Definition des Großvermieters—fünf Wohnungen in ganz Katalonien—verstößen angeblich gegen verfassungsrechtliche Grundsätze wie Privateigentum oder Gewerbefreiheit. Dies ist keine isolierte Meinung; es ist das Mindset eines großen Teils der Branche, der jede regulatorische Änderung als Zeichen sieht, dass ihre Tätigkeit im Visier steht.

Die Gegenantwort lautet, dass Eigentum kein absolutes Recht ist und Wohnraum ein soziales Gut. Die Spannung zwischen diesen beiden Rahmenbedingungen ist der eigentliche Kern der Sache. Es wird nicht nur eine Steuer diskutiert; es wird debattiert, wer das Recht hat, Gewinn aus einem Basisgut zu ziehen und unter welchen Bedingungen.

Indes läuft der Markt weiter. Zimmermieten in Katalonien sind laut den zitierten Daten die teuersten in Spanien. Das Paradox: Je stärker interveniert wird, desto teurer wird das Mieten. Oder zumindest sagen dies jene, die Intervention als Ursache und nicht als Lösung betrachten.

Wer füllt die Lücke, wenn sie gehen?

Wenn Großvermieter verkaufen und gehen, verschwinden ihre Wohnungen nicht; sie wechseln den Besitzer. Die Frage ist, an wen. Die häufigste Hypothese ist, dass internationale Fonds, die die Steuerlast tragen können, kaufen, oder Privatpersonen, die sie nicht verwalten können. In beiden Fällen ist das Ergebnis für den Mieter nicht unbedingt besser.

Eine andere Möglichkeit ist, dass der öffentliche Sektor die Lücke füllt. Skeptiker verweisen jedoch auf Erfahrungen, wonach öffentlicher Wohnraum oft schlecht verwaltet, intransparent vergeben und durch Wartungsmängel verfallen lässt. Die 3.000 Wohneinheiten werden als Beispiel dafür angeführt, was passiert, wenn öffentliche Verwaltung private ersetzt.

Und es gibt einen dritten Weg, den niemand ausschließt: Dass niemand die Lücke füllt und das Mietangebot schrumpft. Das würde in einer Region mit bereits hohen Preisen den Markt nur weiter belasten. Die Diskussion hat kein klares Ende. Der Fall der Eigentümerin, die gehen will, ist eine Anekdote, aber die offene Frage ist eine der Größenordnung: Wie viele tun dasselbe, ohne es zu sagen?