Los grandes tenedores en catalunya van a irse todos, a este ritmo

El ITP del 20% empuja a una propietaria a estudiar su salida de España​

Una propietaria de una inmobiliaria que compra pisos, los reforma y los alquila estudia su salida de España, según el relato de su entorno. El motivo no es la okupación, que no le afecta por el perfil alto de sus alquileres: es el ITP del 20% que tendría que pagar si quiere seguir operando en Cataluña. La noticia, contada en primera persona por el entorno de la afectada, ha desatado una discusión que va mucho más allá del caso concreto: ¿está Cataluña expulsando al capital inmobiliario o está corrigiendo un abuso?

La decisión no es un farol, según ese relato. La afectada es una profesional del sector, con cartera de pisos reformados y alquilados a un segmento que no tiene problemas de impagos. Si se va, se va con su negocio. Y su caso no es único: la conversación deriva rápidamente hacia la pregunta de si los grandes tenedores están abandonando Cataluña en bloque o si, por el contrario, lo que se está produciendo es una simple rotación de propietarios.

Qué es el ITP del 20% y a quién afecta​

El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es el tributo que se paga al comprar una vivienda de segunda mano. En Cataluña, la comunidad ha elevado el tipo para los grandes tenedores hasta el 20%, una cifra que, según el relato que abre la discusión, hace inviable el modelo de negocio de comprar, reformar y alquilar. No es un impuesto sobre la renta del alquiler: es un coste de entrada que se paga cada vez que se adquiere un inmueble.

Para una empresa que compra pisos para reformarlos y alquilarlos, ese 20% se suma al precio de compra, a la reforma y a los impuestos ordinarios. El resultado, sostienen los afectados, es que la operación deja de tener sentido económico. Ahí está el quid: no se trata de que no quieran pagar impuestos, sino de que el impuesto convierte la actividad en ruinosa.

La discusión, sin embargo, no se queda en el tipo impositivo. Hay quien recuerda que los grandes tenedores representan un porcentaje reducido del parque de alquiler y que, por tanto, su salida no resolvería el problema de fondo. Y hay quien responde que precisamente ese porcentaje reducido es el que sostiene la oferta profesional de vivienda en zonas tensionadas.

¿Se van de verdad los grandes tenedores de Cataluña?​

La respuesta corta es que no hay datos concluyentes. Lo que hay son señales. La primera, el caso concreto de la propietaria que estudia venderlo todo e irse. La segunda, la percepción de que el marco regulatorio se ha vuelto hostil para el propietario profesional. La tercera, el argumento de que sin grandes tenedores no hay quien reforme ni mantenga los pisos, porque el particular que hereda un piso no tiene ni idea de gestionar una reforma ni de seleccionar inquilinos.

Frente a esa tesis, la réplica es que el gran tenedor no aporta nada esencial: se limita a intermediar en un bien de primera necesidad. Teresa de Calcuta con rentabilidad, ironizan algunos. El propietario profesional no construye vivienda, no la regala y no la abarata: la compra, la acondiciona y la alquila al precio que el mercado permita. Si desaparece, argumentan, otro ocupará su lugar, o el Estado tendrá que asumir el papel.

El problema de esa segunda parte es que el Estado no está asumiendo nada, según los participantes. La discusión deriva hacia la falta de construcción de vivienda asequible y hacia el hecho de que los grandes tenedores son solo una pieza del rompecabezas. Sin ellos, el parque de alquiler profesional se reduce; con ellos, los precios siguen subiendo. No hay una salida limpia.

El argumento de la seguridad jurídica​

Uno de los ejes del malestar es la seguridad jurídica. Se sostiene que medidas como el ITP del 20% o la definición ampliada de gran tenedor —cinco viviendas en toda Cataluña— vulneran principios constitucionales como la propiedad privada o la libertad de empresa. No es una opinión aislada: es el marco mental de buena parte del sector, que ve en cada cambio normativo una señal de que su actividad está en el punto de mira.

La respuesta desde el otro lado es que la propiedad no es un derecho absoluto y que la vivienda es un bien social. La tensión entre ambos marcos es el verdadero fondo del asunto. No se discute solo un impuesto: se discute quién tiene derecho a extraer rentabilidad de un bien básico y en qué condiciones.

Mientras tanto, el mercado sigue. Los alquileres de habitaciones en Cataluña se han convertido en los más caros de España, según los datos que se citan en la conversación. La paradoja: cuanto más se interviene, más caro sale alquilar. O eso dicen los que defienden que la intervención es la causa y no la solución.

Quién ocupará el hueco si se van​

Si los grandes tenedores venden y se van, sus pisos no desaparecen: cambian de manos. La pregunta es a quién. La hipótesis más repetida es que los comprarán fondos internacionales con capacidad de aguantar el tipo impositivo, o que los adquirirán particulares que no sabrán gestionarlos. En ambos casos, el resultado no es necesariamente mejor para el inquilino.

Otra posibilidad es que el hueco lo ocupe el sector público. Pero la experiencia, dicen los escépticos, es que el parque público acaba mal gestionado, repartido con criterios opacos y deteriorado por falta de mantenimiento. Las 3000 viviendas se citan como ejemplo de lo que pasa cuando la gestión pública sustituye a la privada.

Y hay una tercera vía que nadie descarta: que el hueco no lo ocupe nadie y que la oferta de alquiler se contraiga. Eso, en una comunidad con precios ya de por sí elevados, no haría sino tensionar más el mercado. La discusión no tiene un cierre limpio. El caso de la propietaria que quiere irse es una anécdota, pero la pregunta que deja abierta es de escala: ¿cuántos están haciendo lo mismo sin decirlo?