Katalonien verhängt Bußgelder bis 900.000 Euro bei Wohnrechtsverstößen

Katalonien bestraft betrügerische Mietpraktiken mit bis zu 900.000 Euro

Die Regierung Kataloniens (Generalitat) und die Fraktion der Comuns einigten sich am 27. Januar 2025 auf die Genehmigung des Sanktionsregimes des katalanischen Wohnungsgesetzes von 2007. Die Regelung, die am folgenden Tag vom Exekutivrat gebilligt wurde und seit Mittwoch gilt, sieht Bußgelder von bis zu 900.000 Euro für sehr schwerwiegende Verstöße vor. Dazu gehören Mieten, die mehr als 30 % über dem Referenzpreisindex liegen, das Weglassen des Vertragszwecks oder die Simulation einer Saisonmiete zur Umgehung der Preisbindung. Die Regionalministerin für Territorium, Sílvia Paneque, und die Comuns-Führerin Jéssica Albiach besiegelten den Pakt in einem Treffen, an dem auch die Abgeordnete Susanna Segovia teilnahm.

Der Deal löst eine der Forderungen der Comuns zur Unterstützung des Haushaltsplans der Generalitat für 2025, der mangels Unterstützung noch nicht eingereicht wurde. „Es war Teil unserer Investiturvereinbarung, und heute können wir sagen, dass wir es geschafft haben“, feierte Albiach und betonte, dass die Maßnahme dazu dienen werde, den betrügerischen Gebrauch von Saisonmieten zu verhindern, der häufigsten Methode, um der Preisregulierung zu entgehen. Die Genehmigung des Sanktionsregimes vor dem 31. Januar war die Hauptbedingung der Partei, um die Verhandlungen über den Haushalt fortzusetzen.

Was gilt als sehr schwerwiegender Verstoß?

Die katalanische Norm unterscheidet drei Szenarien, die zur Höchststrafe führen können. Erstens: Eine Miete, die mehr als 30 % über dem Referenzpreisindex liegt. Zweitens: Das Nichtangeben des Vertragszwecks oder die Angabe eines betrügerischen Zwecks, wie z. B. eine Saisonmiete, die tatsächlich einen dauerhaften Wohnsitz verbirgt. Drittens: Die Belastung des Mieters mit Verwaltungskosten. Die Norm wird verabschiedet, nachdem das nationale Wohnungsgesetz von 2023 die Ausarbeitung des Sanktionsregimes den autonomen Gemeinschaften überlassen hatte.

Die Debatte um die Maßnahme ist geprägt von Uneinigkeit über ihre Wirksamkeit. Einige Analysen behaupten, dass erhöhter Sanktionsdruck das Mietangebot verringern werde, da einige Eigentümer es vorziehen würden, Wohnungen leer stehen zu lassen oder zu verkaufen, statt das Risiko einer Geldstrafe einzugehen. Andere Argumentieren, dass das Problem nicht das Angebot sei, sondern der betrügerische Einsatz von Instrumenten wie Saisonmieten, und dass dieser Betrug ohne Sanktionen straffrei bleibe. Manche erinnern daran, dass das katalanische Gesetz von 2007 bereits Sanktionen vorsah, deren Durchsetzung jedoch gering war.

Angst vor Rückzug des Angebots vom Markt

Das am häufigsten wiederholte Argument der Kritiker ist, dass die Maßnahme Vermieter vertreiben werde, die zu Marktpreisen vermieten. „Niemand im Vollbesitz seiner geistigen Kräfte wird noch etwas vermieten“, fasst eine Position in der Diskussion zusammen und fügt hinzu, dass viele Vermieter bereits darauf verzichtet hätten, Verträge zu verlängern, und stattdessen zum Verkauf angeboten hätten. Die Berechnung in diesen Analysen lautet: Wenn der Eigentümer die Miete nicht nach dem Markt erhöhen kann, verschwindet der Anreiz, die Wohnung vermietet zu halten. Die Folge wäre weniger Angebot und höhere Preise für die verbleibenden Mieter.

Die Befürworter erwidern, dass Betrug nicht das Ventil des Marktes sein dürfe. Wenn ein Eigentümer eine Saisonmiete simuliert, um mehr zu verlangen, sei die Geldstrafe das einzige Mittel zur Abschreckung. In diesem Sinne wird der Pakt als Werkzeug präsentiert, um zu verhindern, dass die Preisregulierung wirkungslos bleibt. Die Debatte hat jedoch nicht geklärt, was passiert, wenn Eigentümer einfach beschließen, nicht zu vermieten: Das Gesetz verpflichtet sie nicht dazu.

Was ist mit leerem Wohnraum?

Ein Punkt, der aus dem Fokus geraten ist, betrifft leere Wohnungen. In der Diskussion wurde angemerkt, dass Bußgelder für Leerstand ebenfalls Teil des Pakets sind, wobei die Höhe nicht detailliert wurde. Das katalanische Gesetz von 2007 sah bereits Sanktionen für Eigentümer vor, die Wohnungen ungerechtfertigt leer stehen ließen, doch die Anwendung war begrenzt. Die Neuerung ist nun das vollständige Sanktionsregime, das sowohl betrügerische Vermietungen als auch Leerstand umfasst.

Die Debatte über leeren Wohnraum hängt mit dem Argument zusammen, dass das Problem nicht nur der Preis sei, sondern die Anzahl der Wohnungen, die nicht auf den Markt kommen. Wenn ein Eigentümer lieber leer stehen lässt, als unter dem seiner Meinung nach fairen Preis zu vermieten, könnte die Leerstandsstrafe ihn zum Vermieten bewegen. Dies ist die Logik der Befürworter. Kritiker entgegnen, dass Zwang zu Vermietungen Konflikte und minderwertige Verträge erzeugt.

Politischer Machtkampf um den Haushalt

Der Pakt hat eine unmittelbare politische Lesart: Er hebt eine der Bedingungen auf, die die Comuns für die Verhandlung des Haushaltsplans der Generalitat für 2025 gestellt hatten. Die Partei hatte die Genehmigung des Sanktionsregimes vor dem 31. Januar gefordert, und die Regierung hielt den Zeitplan ein. Dies garantiert nicht, dass der Haushalt verabschiedet wird, beseitigt aber ein Hindernis. Ministerin Paneque und Albiach inszenierten den Pakt bei einem Treffen, das auch dazu diente, die Bereitschaft zur Fortsetzung der Verhandlungen zu bekräftigen.

Das katalanische Wohnungsgesetz von 2007 geht dem nationalen Gesetz von 2023 voraus, doch sein Sanktionsregime war nie vollständig entwickelt worden. Mit Bußgeldern von bis zu 900.000 Euro reiht sich Katalonien nun unter die Regionen mit strengeren Regimen ein. Es bleibt abzuwarten, wie es in der Praxis angewandt wird: Die Wohnungsinspektion muss Betrugsfälle identifizieren, und Eigentümer können Berufung einlegen. Die Diskussion geht weiter, wo Theorie auf Marktrealität trifft.