Katalonien begrenzt Mieten: Portale melden Angebotsrückgang

Mietpreisbremse betrifft 80 % der Bevölkerung Kataloniens

Die Kontrolle der Mietpreise ist kein Versprechen oder Laborversuch mehr: Sie hat eine konkrete Karte und Prozentzahlen. Das spanische Wohnungsbauministerium (Ministerio de Vivienda) und die Regionalregierung Kataloniens (Generalitat) haben sich darauf geeinigt, 140 Zonen in Katalonien auszuweisen, in denen 80 % der katalanischen Bevölkerung leben, so die Regionalregierung. Diese Unterschrift ebnet den Weg für einen direkten Eingriff in den Immobilienmarkt. Die drei großen Anzeigenportale reagierten mit derselben Diagnose: weniger Angebote, mehr Schlupflöcher und steigende Preise trotz Deckelung. Die Warnung ist eindeutig. Die Daten, die sie stützen, sind es deutlich weniger.

Vereinbarung zwischen Ministerio de Vivienda und Generalitat

Das Abkommen erklärt 140 Zonen, in denen Grenzen für die Mieten neuer Verträge gelten können. Laut der Regionalregierung (Govern) deckt dies 80 % der katalanischen Bevölkerung ab. Es ist der fehlende administrative Schritt, damit die Obergrenzen nicht nur rechtlicher Rahmen bleiben, sondern greifen. Von da an betrachten alle Akteure denselben Text, sehen aber unterschiedliche Szenarien.

María Matos, Leiterin Studien bei Fotocasa, erwartet einen „Verlust der Rentabilität“ für Anbieter und einen sofortigen Effekt: Eigentümer werden versuchen, „der Preisbegrenzung zu entgehen, indem sie andere Mietformen wie touristische, zeitlich befristete oder Zimmervermietung nutzen“. Ferran Font von pisos.com legt den Fokus auf den Zeitplan und das Chaos: Es gibt keinen Spielraum zur Anpassung — das Wohnungsgesetz (ley de vivienda) ist seit Mai 2023 verabschiedet, Katalonien versucht jedoch erst seit September, die Obergrenzen durchzusetzen — und die Norm wird je nach Zone unterschiedlich angewendet.

Den Abschluss macht Idealista. Ihr Sprecher Francisco Iñareta beschreibt das bekannte Ergebnis dieser Rezeptur: „Ein signifikanter Rückgang des verfügbaren Angebots und Preiserhöhungen, obwohl diese kontrolliert werden.“ Er schließt mit einem Satz, der ein ganzes Gutachten ersetzt: „Es gibt keinen Ort, an dem die Mietpreiskontrolle vorteilhaft war.“

Umgehung der Bremse durch touristische oder befristete Vermietung?

Diese Frage entscheidet, ob die Maßnahme wirkt oder sich in der Praxis auflöst. Die drei genannten Wege — touristisch, befristet und zimmerweise — haben eines gemeinsam: Sie werden außerhalb des Vertrags über gewöhnlichen Wohnraum geschlossen und entziehen sich daher der Obergrenze. Gegen diesen Ausweg hat die Verwaltung bereits begonnen, Türen zu schließen. In Katalonien wurde die Schließung von 24.000 Wohnungen für touristische Nutzung angeordnet, und die Regierung kündigte an, die befristete Vermietung zu regulieren, um zu verhindern, dass das neue Gesetz unterlaufen wird. Jeder gedeckte Umweg ist ein weiterer Anreiz, den nächsten zu suchen. Die Branche nennt es Anpassung; Mieter nennen es anders.

Erfahrungen anderer Länder mit Mietpreisdeckeln

Das am häufigsten wiederholte Argument hat konkrete Namen. Die als Beweis angeführten Fälle: Berlin senkte die Mietpreise um 7 % und zog im Gegenzug 300.000 Wohnungen aus dem Markt; San Francisco deckelte die Preise in den Stadtzentren, woraufhin Mieter die Wohnungen kauften; die Lebensmittel-Preisbindung in Russland endete mit leeren Regalen. Wenn sich dieses Muster wiederholt, steuert Katalonien auf einen kleineren und intransparenteren Markt zu.

Der historische Gegenbeweis ist unbequem für diese Erzählung. In Spanien funktionierten Altverträge (contratos de renta antigua) von Ende der 50er Jahre bis 1986, und einige gelten heute noch. Fast drei Jahrzehnte staatlich festgelegter Preise mit einem Mietbestand, der einfach ein anderer war: viel breiter verteilt und mit einer anderen Steuerlast. Dies entschärft das Argument „hat immer versagt“ als alleinige Begründung und erinnert daran, dass der Vergleich von Berlin mit Badalona erfordert, vorher zu erklären, was genau verglichen wird.

Grundkonflikt: Recht oder Investition?

Die Zahlen der einen Seite lauten: Eine Wohnung bringt eine Bruttorendite von etwa 5 %; zum Leben von Mieteinnahmen braucht man mindestens fünf; mehr als drei Wohnungen besitzen nur 5 % der Spanier; und Neubau kostet allein für Materialien rund 1.500 Euro pro Quadratmeter. Mit diesem Bild ist der durchschnittliche Eigentümer kein Großinvestor, sondern ein Sparer mit Immobilienbesitz, und der Staat — so das Argument — profitiert am meisten davon, wenn der Markt so funktioniert.

Die andere Waagschale hat weniger Excel-Tabelle und mehr Alltagsbelege. Eine Miete, die den größten Teil des Gehalts auffrisst, ist keine Transaktion mehr, sondern eine Einkommensumverteilung: Der Mieter konsumiert nur das Nötigste, der Eigentümer akkumuliert, und die Wirtschaft leidet. Manche fügen hinzu, dass die Hälfte des Gehalts schon vorher für Steuern draufgeht, und dass es eine bequeme Vereinfachung ist, den Vermieter für 100 % verantwortlich zu machen. Die vollständige Aufschlüsselung Posten für Posten — Gemeinschaftskosten, Grundsteuer (IBI), Versicherung, Steuererklärung, Mietausfälle — ergibt radikal unterschiedliche Ergebnisse je nach Stadt und je nachdem, wie lange der Vertrag läuft.

Der Fall, der diese Ungleichheit am besten zeigt: Ein Haus, das dreizehn Jahre lang für 300 Euro pro Monat vermietet wurde, später auf 335 Euro angehoben wurde, während die Gegend bereits bei 550 Euro und mehr lag. Für manche beweist dies, dass günstiges Vermieten möglich ist. Für andere beweist es, dass der ausgehandelte Preis dem Markt nicht folgt, bis die Koexistenz eskaliert.

Ausblick

Mit diesen Voraussetzungen ist es vernünftig anzunehmen, dass das stabile Mietangebot in Katalonien schrumpfen und die Nachfrage auf Zimmer, Befristete und Vereinbarungen außerhalb der Verträge ausweichen wird: Die veröffentlichten Preise werden sich abschwächen, während die tatsächlichen Kosten für den Zugang zu einer Wohnung über andere Kanäle steigen. Dies ist die wahrscheinlichste Vorhersage, aber auch die, die scheitern kann. Wenn die Schließung von Ferienwohnungen und die Kontrolle der befristeten Vermietung tatsächlich streng durchgesetzt werden, schwindet die Munition für Auswege. Niemand hat dieses vollständige Szenario bisher in einer Stadt erlebt. Katalonien wird das Labor sein.