Isabel Rodríguez verspricht Schutz für kleine Vermieter

Isabel Rodríguez verspricht Schutz für kleine Vermieter

Was steckt hinter der ersten Botschaft der neuen spanischen Wohnungsbauministerin? Isabel Rodríguez trat ihr Amt mit einem klaren Versprechen an: „Wir werden die kleinen Vermieter schützen.“ Die Ankündigung folgt auf die Übernahme des Ressorts von Raquel Sánchez und stützt sich auf ein konkretes Argument: Viele Menschen, insbesondere ältere, haben all ihre Kraft, Arbeit und Ersparnisse in eine Zweitimmobilie investiert, die nun ihr Einkommen ergänzt. Die Ministerin betont, dass das aktuelle Ley de Vivienda (Wohnungsgesetz) „diese kleinen Vermieter bereits schützt“, verspricht aber, weiter daran zu arbeiten. Diese Geste ist nicht unbedeutend: Die Schaffung des Wohnungsministeriums zeigt laut Rodríguez die Priorität, die diese Regierung dem Thema einräumt.

Der Kontext ist kein Zufall. Rodríguez betont, dass Wohnen ein verfassungsmäßiges Recht sei, das nach 45 Jahren „endlich ein Gesetz“ erhalten hat, und ruft zu einem Pakt zwischen den Verwaltungsebenen auf, um dieses Recht zu gewichten. Sie erwähnt auch die Frustration junger Menschen beim Zugang zu Wohnraum. Doch die zentrale Botschaft richtet sich an den Vermieter. Und genau hier wird es kompliziert.

Was bedeutet es genau, kleine Vermieter zu schützen

Das Versprechen der Ministerin kollidiert mit einer Realität, die laut Forennutzern durch das Wohnungsgesetz zu einem Rückgang des Mietangebots geführt hat. Nach Berechnungen unter Vermietern ist das Mietangebot um 25% bis 30% gesunken, weil kleine Vermieter aufgrund rechtlicher Unsicherheit ihre Wohnungen vom Markt genommen oder zum Verkauf angeboten haben. Die Konsequenz, so warnen sie, sei, dass am Ende nur noch große Investmentfonds als Vermieter übrig bleiben. Das Argument ist direkt: Wenn der kleine Vermieter geht, übernehmen die großen Eigentümer den Markt.

Die Ministerin beharrt darauf, dass das Gesetz diese Eigentümer bereits schütze. Aber das Gefühl der Unsicherheit lässt sich nicht einfach durch eine Erklärung auflösen. Die durchschnittliche Zeit, um eine besetzte oder zahlungsunfähige Wohnung zurückzuerhalten, kann zwei Jahre überschreiten, basierend auf Erfahrungen aus der Branche, ganz zu schweigen von den wirtschaftlichen und emotionalen Kosten des Prozesses. Für viele bedeutet Schutz nicht ein unterschriebenes Papier, sondern die Rückgabe des Besitzes innerhalb einer angemessenen Frist.

Das Problem ist nicht das Eigentum, sondern der Besitz

Hier sollte man einen wichtigen Nuancenunterschied präzisieren, der oft verloren geht. Das Eigentum selbst ist nicht infrage gestellt: Der Vermieter bleibt Eigentümer, kann verkaufen und eintragen lassen. Was sich jedoch verzögert, ist die Wiedererlangung des Besitzes. Einige Analysen behaupten, das Gesetz funktioniere, aber die Gerichte seien überlastet. Daher ziehen sich Zwangsräumungen wegen Mietschulden oder Besetzungen endlos hin. Es ist kein Problem der Titelsicherung, sondern der gerichtlichen Kapazität, das gesetzlich Vorgesehene umzusetzen.

Dieser Kollaps hat einen messbaren Effekt auf das Angebot. Wenn der Vermieter weiß, dass die Rückgewinnung seiner Wohnung zwei Jahre dauern wird, entscheiden sich viele dagegen, überhaupt zu vermieten. Die Folge ist weniger Angebot, und weniger Angebot treibt die Preise nach oben. Es ist die wiederkehrende Paradoxie: Ein Gesetz, das Mieter schützen soll, verteuert Mieten, indem es das verfügbare Angebot reduziert.

Der Pakt zwischen den Behörden: Zuständigkeiten und Versprechen

Rodríguez appelliert an einen „offenen, fruchtbaren und kontinuierlichen“ Dialog zwischen den autonomen Gemeinschaften und Gemeinden. Sie erkennt an, dass die Zuständigkeit für Wohnbau bei den Regionen liegt, beruft sich aber auf die Verfassung, um die staatliche Koordination zu rechtfertigen. Das Problem ist, dass dieser Pakt vorerst nur eine Absichtserklärung ist. Die Ministerin nennt keine konkreten Maßnahmen zur Gewährleistung der Rechtssicherheit für Vermieter, außer der Feststellung, dass das Gesetz bereits schütze.

Das Misstrauen ist gegenseitig. Ein Teil der Branche betrachtet die Worte der Ministerin als „inhaltlich leer“, wenn sie nicht von Verfahrensreformen begleitet werden, die Zwangsräumungen beschleunigen, und von einer uneingeschränkten Verteidigung des Privateigentums. Ein anderer Teil argumentiert, das Problem liege nicht im Gesetz, sondern in seiner Anwendung, und der eigentliche Flaschenhals seien die Gerichte.

Der Geist des Interventionismus und der Schatten Francos

Die Debatte driftet manchmal in historische Gefilde ab. Manche erinnern daran, dass Franco Mieten eingefroren und Räumungen bei Kindern verboten hat, und nutzen dies, um über Ultraliberale zu spotten, die den Diktator loben, während sie jeden staatlichen Eingriff kritisieren. Dieses Argument, eher provokativ als rigoros, dient dazu, einen Widerspruch aufzuzeigen: Interventionismus im Wohnungswesen ist kein Alleinstellungsmerkmal der Linken.

Am anderen Ende wird gewarnt, dass die Definition von „Großvermieter“ (gran tenedor) immer niedriger angesetzt werden könnte, bis jeder mit mehr als einer Immobilie darunter fällt. Heute gilt man ab 10 Immobilien als Großvermieter, doch die Sorge ist, dass die Schwelle schrittweise gesenkt wird. Dies ist die Angst, dass der Schutz des kleinen Vermieters nur ein Slogan ist, während man den Boden für restriktivere Maßnahmen bereitet.

Was sagen die Zahlen zur Rentabilität von Vermietungen

Für viele Vermieter lohnt sich das Geschäft nicht. Die durchschnittliche Rendite von Mieteinkünften liegt bei etwa 5%-6%, nach gängigen Berechnungen, verglichen mit garantierten Bankanlagen, die bereits rund 3% bieten. Der Unterschied ist gering angesichts des eingegangenen Risikos: Mietausfälle, Beschädigungen, Besetzungen, Gerichtsverfahren. Wenn die Rendite ähnlich ist wie bei einer risikolosen Anlage, legt die Logik nahe, dass viele lieber verkaufen oder gar nicht vermieten.

Das ist die Falle der offiziellen Rhetorik. Den kleinen Vermieter zu schützen klingt gut, aber wenn der Schutz nicht in echte Rechtssicherheit mündet, zieht sich der kleine Vermieter zurück. Und wenn er sich zurückzieht, bleibt der Markt in den Händen großer Fonds, die sehr wohl in der Lage sind, diese Risiken zu tragen. Ironien des Schicksals.

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Letztlich wirft das Versprechen von Isabel Rodríguez eine offene Frage auf: Kann man gleichzeitig den kleinen Vermieter und den Mieter mit demselben Gesetz schützen? Angesichts der Daten ist die Antwort nicht offensichtlich. Und währenddessen schaut der kleine Vermieter weiterhin auf die Tür und rechnet, ob es sich lohnt zu vermieten oder ob es besser ist, die Wohnung leer stehen zu lassen. Schließlich verdient er kaum etwas dabei.