Immobilienverkäufe in Spanien brechen ein

Immobilienverkäufe in Spanien brechen ein

Der Verkauf von Wohnimmobilien ist eingebrochen, doch die Preise geben nicht nach. Daten der Notare zeigen einen Rückgang der Transaktionen, während das verfügbare Angebot schrumpft und die Preise auf einem Niveau verharren, das immer mehr Menschen ausschließt. Die bekannte Parallele des spanischen Immobilienmarkts tritt erneut zutage: Weniger Verkäufe, aber keine Preiskorrektur. Der Markt zeigt seine charakteristische Starrheit, die verhindert, dass eine Nachfragekorrektur sich so schnell auf die Preise auswirkt, wie es in einem theoretisch freien Markt zu erwarten wäre.

Der Einbruch der Verkäufe ist kein isoliertes Phänomen. Er fällt zusammen mit verschärften Finanzierungsbedingungen, die viele potenzielle Käufer, insbesondere Jüngere, vom Markt ausgeschlossen haben. Die Zinsen sind zwar gesunken, belasten aber weiterhin die Kaufkraft der Haushalte. Das Ergebnis ist ein zweigeteilter Markt: Auf der einen Seite Käufer, die bar zahlen oder über großzügige Finanzierungsmittel verfügen; auf der anderen Seite jene, denen die Tür vor der Nase zugeschlagen wird.

Angebotsschwund bei stabilen Preisen

Das am häufigsten angeführte Argument ist der drastische Rückgang des Angebots. In den Schaufenstern der Makler gibt es kaum noch Wohnungen zum Verkauf, und die wenigen verfügbaren Objekte sind oft überteuert oder weisen strukturelle Mängel auf, die erst spät entdeckt werden. Diese Knappheit verhindert Preisverfälle, selbst wenn die Nachfrage abkühlt. Es ist die alte Geschichte des spanischen Immobilienmarktes: Wenn die Verkäufe zurückgehen, ziehen Eigentümer lieber keinen Verkauf in Betracht, als ihre Preise anzupassen.

Auch der Neubau hilft nicht weiter. Die Zahl der fertiggestellten Wohnungen reicht nicht aus, um die strukturelle Nachfrage zu decken, und Bauträger haben wenig Anreiz zur Beschleunigung, solange Kredite teuer bleiben und regulatorische Unsicherheit herrscht. Unterdessen verschwindet die Nachfrage nicht: Sie staut sich auf, verschiebt sich, führt zu WG-Lösungen oder Rückkehr zur Miete, was den ohnehin angespannten Mietmarkt zusätzlich unter Druck setzt.

Wer kann sich heute noch Wohneigentum leisten?

Die Antwort wird zunehmend restriktiver. Bei einem Durchschnittsbruttojahresgehalt von rund 26.500 Euro, wie Branchenkenner berichten, erfordert die Hypothek für eine 200.000-Euro-Wohnung eine Belastung, die viele Familien nicht tragen können. Hinzu kommt die Notwendigkeit eines Eigenkapitals von mindestens 80.000 Euro für Anzahlung und Nebenkosten – eine Hürde, die die Mehrheit der jungen Menschen ohne familiäre Unterstützung ausschließt.

Das Resultat ist ein Markt, der von Käufern mit vorhandenem Vermögen, Investoren und ausländischen Käufern mit höherer Zahlungsfähigkeit getragen wird. Erstwerber schaffen den Einstieg oft nur dank elterlicher Hilfe oder nach Jahren opferbereiter Sparanstrengungen. Das Gefühl, dass der Zugang zu Wohneigentum zu einem geerbten Privileg geworden ist, verbreitet sich in einer Generation, die sieht, wie ihr Einsatz nicht ausreicht, um das zu erreichen, was ihre Eltern mit weniger Aufwand geschafft haben.

Steuerlast auf dem Wohnungsmarkt

Ein weiterer Faktor, der den Handel bremst, ist die Steuerlast. Abgaben beim Wohnungskauf, wie die Grunderwerbsteuer (ITP) und die Dokumentensteuer (AJD), verursachen zusätzliche Kosten, die in einigen autonomen Gemeinschaften mehr als 10 % des Kaufpreises ausmachen. Diese Steuerarten sind zu einer wachsenden Einnahmequelle für die Verwaltungen geworden, die im Immobiliensektor eine stabile Basis sehen. Die Paradoxie ist offensichtlich: Man kündigt an, den Zugang zu Wohnraum erleichtern zu wollen, hält aber gleichzeitig Steuern aufrecht, die ihn verteuern.

Die Einnahmen aus diesen Posten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die autonomen Gemeinschaften nahmen in den ersten fünf Monaten des Jahres 5,4 Milliarden Euro durch ITP und AJD ein, ein Plus von 25 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Dieser Anstieg spiegelt sowohl die Preissteigerungen als auch die zuvor hohe Transaktionszahl wider, obwohl die Verkäufe nun abkühlen.

Unsichere Zukunft des Immobilienmarktes

Prognosen sind für jene, die eine deutliche Preiskorrektur erhoffen, wenig rosig. Die Kombination aus knappem Angebot, struktureller Nachfrage und Zinsen, die zwar fallen, aber nicht auf das Niveau des vergangenen Jahrzehnts zurückkehren werden, deutet darauf hin, dass der Markt angespannt bleibt. Einige Analysten sehen eine Schuldenkrise als nächsten Auslöser für einen Einbruch, doch niemand wagte bisher eine Datierung.

Unterdessen passt sich der Markt an, wie er kann: Mehr Mieten, mehr WGs, mehr Abhängigkeit von der Familie. Wohnraum bleibt das ungelöste Großthema der spanischen Wirtschaft, ein Problem, das Arbeitsmobilität, Geburtenraten und sozialen Zusammenhalt beeinträchtigt. Und die angekündigten Lösungen kommen entweder nicht an oder entfalten nicht die gewünschte Wirkung.