Immobilienpreise in Spanien verdoppeln sich

Von 300.000 € auf 600.000 €: Der Wohnungskauf ist doppelt so teuer geworden

Eine Wohnung, die vor zehn Jahren unter 300.000 Euro lag, wurde laut einem Forumsteilnehmer für 500.000 Euro verkauft. Der Käufer hat bereits einen Plan: vier Studenten zu je 450 Euro, 1.800 Euro Mieteinnahmen pro Monat. Diese Transaktion fasst das Dilemma zusammen, das im Thread beschrieben wird: Viele, die zwischen 2014 und 2017 kauften, sahen ihre Immobilie ohne eigenes Zutun an Wert gewinnen, während neue Käufer heute Preise zahlen, die sich im Vergleich zum Vorjahrzehnt verdoppelt haben, sowie Steuerlasten, die proportional steigen.

Die Rechnung steht gleich im ersten Beitrag: Damals 300.000 Euro plus 10 % Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), also 330.000 Euro. Heute 600.000 Euro plus derselbe Satz, also 660.000 Euro. Das sind 30.000 Euro zusätzliche Steuern, allein durch den Preisanstieg. Der Steuersatz von 10 % in Regionen wie Katalonien oder der Comunidad Valenciana wird vom Ersteller des Threads als gegeben hingenommen.

Die 2013er-Wohnung, die ein Nutzer von 129.000 auf 280.000 Euro steigen sah

Konkrete Beispiele verdeutlichen den Sprung besser als abstrakte Zahlen. Ein Neubauprojekt nach der Krise, das jahrelang brachlag und erst später fertiggestellt wurde, ging 2013 für 129.000 Euro zzgl. MwSt. über den Tisch. Dieselbe Einheit, heute gebraucht, wird für 280.000 bis 290.000 Euro angeboten. Mehr als eine Verdopplung in gut zehn Jahren.

Ein weiteres Beispiel eines anderen Nutzers: Eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit 70 Quadratmetern wurde 2022 für 430.000 Euro verkauft, was ihm damals als verrückt erschien, da er mit fallenden Preisen rechnete. Vergleichbare Angebote liegen nun bei über 500.000 Euro. Die Prognose war falsch. Und die erhoffte Korrektur blieb aus.

Warum steigen die Preise in Madrid und Barcelona, obwohl sie unbezahlbar sind?

In traditionell teuren Stadtvierteln lässt sich der Anstieg laut Berichten in Monaten messen. Vor zwei Jahren fand man in bescheideneren Lagen eines Bezirks wie Retiro solide Gebrauchtimmobilien zwischen 200.000 und 300.000 Euro. Heute kostet eine durchschnittliche 70-Quadratmeter-Wohnung 400.000 bis 500.000 Euro, und Objekte mit 100 Quadratmetern fallen nicht unter eine Million. Der jährliche Preisanstieg wird als brutal beschrieben.

Das Kernargument ist das Angebot: Es gibt wenige verfügbare Wohnungen in gefragten Lagen, aber viele zahlungskräftige Interessenten. Der demografische Druck – das Wachstum der Wohnbevölkerung – wird als Nachfragefaktor angeführt, auch wenn diese These umstritten ist und die Kluft zwischen Löhnen und Preisen allein nicht erklärt. Manche schätzen den Zuzug auf 200.000 bis 300.000 Personen pro Jahr, andere entgegnen, dass diese Neuankömmlinge keine 250.000 Euro für eine Wohnung aufbringen können.

Gefangen in der eigenen Immobilie

Der richtige Zeitpunkt garantiert keinen Gewinn. Ein häufiges Szenario: Eine Hypothek von 165.000 Euro, abgeschlossen Ende 2016, inzwischen getilgt, und eine Wohnung, die doppelt so viel wert ist, wie ihr Besitzer berichtet. Die Paradoxie besteht darin, dass der Eigentümer feststeckt: Um in etwas Besseres umzuziehen, müsste er ebenfalls verdoppelte Preise zahlen, also bleibt er, wo er ist, bis zur Erbschaft oder bis das Leben andere Wege weist.

Die Diagnose ist einhellig: Das beste Fenster war zwischen 2014 und 2017, als es günstige Wohnungen gab, aber Kredite knapp waren und Arbeitslosigkeit in vielen Familien allgegenwärtig. Wer damals einen Festzins von 1 % oder weniger sicherte, hat heute eine Position, die der Markt nicht mehr bietet.

Die Alternative: Aktien, Gold und Joghurtdeckel

Im Vergleich zu Immobilien zieht ein Nutzer eine unbequeme Bilanz: 145.000 Euro, 2013 im MSCI World investiert, sind heute 580.000 Euro wert, im S&P 500 sogar 870.000 Euro. Dies ist das Argument jener, die meinen, der Immobilienboom sei relativ gesehen kein Überflieger gewesen, gemessen an globalen Indizes. Die Gegenrede kommt aus der Mietsituation: Manche behaupten, eine Wohnung bringe 7.000 Euro jährlich, eine Rendite von 50 %, was keine Bankeinlage erreicht.

In Zaragoza bringt eine renovierungsbedürftige Wohnung für 35.000 Euro mit 200 Euro monatlicher Kreditrate heute 7.200 Euro Jahresmiete ein, und es gibt Angebote von 100.000 Euro, so der Käufer. Damals galt er als verrückt. Die Details dieser Transaktion, inklusive Laufzeiten und Einnahmen, sind genau die Art von Berechnung, die in Konjunkturberichten fehlt.

Nicht nur der Käufer zahlt Steuern

Auf der Rechnung stehen nicht nur die 10 % des Käufers. Auch der Verkäufer trägt Kosten, wie im Thread hervorgehoben wird: Wenn es nicht die Erstwohnung ist, werden Kapitalgewinne besteuert, und in jedem Fall fällt die kommunale Grundstückssteuer (Plusvalía Municipal) an, die den Bodenwert besteuert, selbst bei Verkauf der Hauptwohnsitzes. Ein Kostenpunkt, den viele erst beim Notartermin entdecken.

Werden die Preise fallen? Der Kampf zweier Narrative

Eine Strömung behauptet, die Preise müssen fallen und der Kauf jetzt sei waghalsig; manche sprechen gar von einem Sturz von 60 % innerhalb eines Jahres. Dem gegenüber steht das Marktnarrativ: Wohnungen verkaufen sich, der Neubau nimmt ab, Baukosten sinken nicht, daher ist der Spielraum für Korrekturen begrenzt.

Dazwischen liegt die Erfahrung der Zyklen: Die vorherige Blase platzte, doch einige argumentieren, dass die aktuellen Preise in Hochlagen bereits den alten Peak überschritten haben. Und die Pessimisten lagen jahrelang falsch, was ihnen rechtlich nicht Unrecht tut, aber auch nicht Recht gibt.

Angesichts dieser Zahlen stellt sich nicht die Frage, ob Stein hoch oder runter geht, sondern wie lange es dauert, bis er kein gutes Geschäft mehr ist. Wer 2013 145.000 Euro im MSCI World hatte, besitzt heute 580.000. Wer auf dem Höhepunkt 2008 kaufte, brauchte über fünfzehn Jahre, um die Schulden loszuwerden.