Immobilienpreise in Spanien fallen: Platzt die Blase?

Immobilienpreise in Spanien fallen: Beginnt der Absturz?

Eine Wohnung in Sevilla kostet doppelt so viel wie eine vergleichbare in Toulouse, einer europäischen Stadt mit Airbus und wirtschaftlicher Dynamik. Im spanischen Immobilienmarkt stimmt etwas nicht, und die ersten Daten zu Preisrückgängen in der Hälfte des Landes deuten darauf hin, dass die von vielen seit Monaten erwartete Anpassung beginnen könnte.

Die Zahlen, die Alarm schlagen: Zweistellige Rückgänge in einigen Hauptstädten

Ein Artikel von El Economista Ende Mai zeigt, dass die Immobilienpreise in der Hälfte Spaniens zu fallen beginnen, mit zweistelligen Rückgängen in einigen Provinzhauptstädten. Die Notardaten vom März, die zuverlässigsten, zeigen ein gemischtes Bild: Während Asturien um 22 % im Jahresvergleich steigt, sinken die Verkäufe auf nationaler Ebene um 5,4 %. In Städten wie Valladolid sind die Angebotspreise deutlich gesunken, in Zamora oder Palencia ist der Rückgang noch stärker. Das Skepsis ist jedoch hoch: Statistiken von Portalen wie Idealista reflektieren Angebots-, keine Transaktionspreise, und das verfügbare Haushaltseinkommen verschlechtert sich weiterhin.

Strukturelle Faktoren, die den Kollaps bremsen (oder verzögern)

Nicht alles ist Schwäche. Millionen von Hypotheken, die zwischen 2021 und 2023 zu Festzinsen unter 2 % abgeschlossen wurden, haben einen „Lock-in“-Effekt erzeugt: Eigentümer verkaufen nicht, weil ein Umzug eine dreimal teurere Hypothek bedeuten würde. Dies reduziert das Angebot an Bestandsimmobilien. Zudem liegt der Neubau am Boden: Spanien hat ein Defizit von über 730.000 Wohnungen, und es werden nur etwa 80.000 pro Jahr gebaut, was nicht ausreicht, um die Nachfrage durch Bevölkerungswachstum und Zuwanderung zu decken. Dieser Nachfragedruck verhindert laut Analysen einen allgemeinen Einbruch und begrenzt die Korrektur auf eine Anpassung an das verfügbare Einkommen.

Korrektur oder Crash? Zwei Lesarten des Marktes

Der Vergleich mit Frankreich ist erschütternd: Eine Wohnung im Zentrum Sevillas kostet doppelt so viel wie eine ähnliche in Toulouse, und das vor dem Rückgang. Manche behaupten, die spanischen Preise seien in Regionen wie Andalusien oder Kastilien-León um bis zu 75 % überbewertet, und der einzige Grund für den fehlenden Einsturz sei die massive Zuwanderung von Menschen, die bereit sind, beengt zu leben. Andere argumentieren, dass bei einem so großen Angebotsdefizit der Rückgang moderat und zeitlich begrenzt sein wird, beschränkt auf schlecht angebundene Gebiete oder solche mit geringeren Wirtschaftsaussichten. Unterdessen haben institutionelle Anleger ihre Engagements bereits reduziert, und private Käufer, die 2024 und 2025 auf den Höchstständen gekauft haben, fragen sich langsam, ob sie zu spät dran sind.

Der spanische Immobilienmarkt steht vor einer beispiellosen Spannung: unzureichendes Angebot, gestützte Nachfrage durch Zuwanderung und hohe Zinsen, aber ein Haushaltseinkommen, das keine weiteren Belastungen zulässt. Insider sind bereits ausgestiegen, Kleinanleger bleiben auf den Steinen sitzen. Aber bei einem Defizit von 730.000 Wohnungen wird die Anpassung, wenn sie kommt, nicht linear sein.

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