Immobilienkauf ohne Kredit: Sparen oder Finanzieren?

Immobilienkauf bar: Die Ersparnis, die Banken verwirrt

Das Geld für eine Wohnung zu haben und trotzdem einen Kredit aufzunehmen ist laut finanzieller Orthodoxie der profitabelste Zug. Kredite für solvente Kunden gehören zu den günstigsten auf dem Markt, und Kapital bringt anderswo angelegt mehr Rendite als im Beton versenkt. Die Theorie hat einen Blindpunkt: Sie setzt voraus, dass niemand Gebühren, gekoppelte Versicherungen oder Kleingedrucktes beim Abschluss trägt, und dass ruhendes Geld nichts wert ist. Die andere Seite dieser Diskussion behauptet genau das Gegenteil: jahrelang sparen, Miete ertragen und mit bereits bezahltem Haus zum Notar gehen.

Kann man eine Immobilie kaufen, ohne einen Euro zu leihen?

Man kann, aber der persönliche Preis ist hoch. Die diskutierten Fälle reichen von einer 70 m² großen Wohnung im Stadtzentrum, nach Jahren der Miete bar bezahlt – eine Operation, die ihr Besitzer als Investition betrachtet, da er auch zwei weitere Wohnungen erben wird – bis zu einem Haus mit Grundstück, erworben durch ein Privatkredit, das nach sechs Monaten getilgt wurde, um die Hypothekenbürokratie zu umgehen. Ein anderer Fall: Eine 55 m² große Wohnung in Madrid, 2014 für 78.000 Euro gekauft, nach acht Jahren Arbeit und zwei Jahren Arbeitslosigkeit, mit einem Sparpolster von 135.000 Euro, aufgebaut durch das Leben bei den Eltern und ohne Auto. Dieses Haus wäre später zwischen 160.000 und 180.000 Euro wert gewesen.

Das wiederkehrende Muster ist immer dasselbe: langes Sparen, minimale Ausgaben und Einstieg ohne Bank. Es ist nicht nur Arithmetik. „Allein der Gedanke, dass am Tag des Notartermins keine Bankleute zur Unterschrift dabei sind, bewegt mich“, fasst die Haltung zusammen, die das Gespräch eröffnet. Gelassenheit, so wird argumentiert, ist auch Geld wert. Und manche fügen einen weniger romantischen Grund hinzu: Niemandem etwas schulden.

Das Problem ist der Immobilienpreis, nicht der Kredit

Hier kommt die am häufigsten wiederholte Korrektur. Der Feind wäre nicht die Hypothek, sondern was der Quadratmeter kostet. Der Vergleich, der angestellt wird, ist der mit den Achtzigern: Man unterzeichnete Hypotheken mit Zinsen von 15%, eine Unverschämtheit, aber die Immobilie kostete fast nichts. Heute verlangt eine normale Wohnung vielleicht 250.000 Euro, eine Zahl, die kein Gehalt tragen kann, mit oder ohne Finanzierung. Die Hypothek war teuer und das Haus billig; jetzt ist es genau umgekehrt.

Die Nuance ist wichtig, weil sie den Schuldigen ändert. Wenn der Zinssatz nicht das Problem ist, ist Ärger über die Bank Ärger über den Boten. Das Problem liegt woanders: im Preis, wer ihn festlegt und wer ihn zahlt. Die kursierende Anekdote illustriert dies: Rentner, die ihre lebenslange Reihenhauswohnung verkaufen – infernalische Treppen, leere Zimmer – und sich davon bar die neue Wohnung, einen Mercedes aus Laune und zwanzig Jahre Benidorm leisten. Der Beton zahlte ihren Ruhestand.

Das Kleingedruckte, das man auch ohne Hypothek zahlt

Wer bar kauft, vermeidet Zinsen, aber nicht alle Zusatzkosten. Formulare, Steuern, Notariat, Grundbuchamt. Auf der Seite derer, die doch eine Hypothek abschließen, erscheint ein Katalog, der selten in Broschüren steht: Ausfallversicherungen um die 1.000 Euro jährlich, Differenzialprämien, die explodieren, wenn man die gekoppelte Police kündigt, Produkte, die als obligatorisch dargestellt werden. Die geteilte Empfehlung lautet, viele Banken zu vergleichen und die Anforderungen zu dokumentieren, sogar aufgenommen, denn die Versicherung kann nach der Unterschrift widerrufen und durch eine günstigere ersetzt werden, ohne den vereinbarten Satz zu verlieren.

Misstrauen gegenüber dieser Bürokratie erklärt Entscheidungen, die ökonomisch keinen Sinn ergeben: einen Privatkredit statt einer Hypothek beantragen, die Schulden in wenigen Monaten tilgen und vor der gesamten notariellen und grundbuchamtlichen Abwicklung fliehen. Ohne Notariat, ohne Grundbuch, ohne alles, fasste jemand zusammen, der diesen Weg ging.

Zwei Gehälter, eine Scheidung und eine gemeinsame Schuld

Allein zu kaufen hat einen Vorteil, der selten schriftlich festgehalten wird, und er ist nicht wirtschaftlich: Wenn die Arbeit scheitert, bleibt die Schuld. Mit zwei Einkommen wird das Risiko geteilt, aber auch vervielfacht sich die Last, wenn die Partnerschaft zerbricht. Die wiederholte Warnung ist bitter: Man sollte sicherstellen, dass der andere Teil seinen Anteil jeden Monat zahlt, denn wenn nicht, bleibt man allein auf der vollen Verantwortung sitzen und muss das Haus verkaufen. Gemeinsamer Beton ist der schwierigste Vermögenswert zur Teilung.

Hinzu kommt der soziale Faktor, der sich in jede Wohnungsdebatte einschleicht. Bis fast vierzig bei den Eltern wohnen hat einen Kostenfaktor, der nicht bei der Bank auftaucht: Unabhängigkeit, Spielraum für Kommen und Gehen, Jobwechsel oder Umzug. Jemand fasst es ohne Schnörkel zusammen: Er würde dieses Leben nicht gegen die jahrelangen Ersparnisse im Elternhaus eintauschen.

Der Kostenfaktor, der in keiner Tabelle erscheint

Günstig kaufen hat einen versteckten Preis: weit weg wohnen. Manche haben 160 oder 170 Kilometer täglich zwischen Dorf und Geschäft zurückgelegt, sparten sich die Hypothek, indem sie zwei Stunden Auto pro Tag opferten. Übersetzt in Geld – bei 10 Euro pro Stunde sind das 20 Euro täglich – und übersetzt in Risiko, denn jeder Weg erhöht die Unfallwahrscheinlichkeit. Nichts davon fließt in den Vergleich zwischen Rate und Miete ein.

Und dann ist da noch die Zeit. Die Jahre, die fürs Sparen verwendet werden, sind Jahre, die für nichts anderes verwendet werden. Die finanzielle Rechnung gewinnt auf dem Papier; verliert außerhalb davon.

Lohnt sich eine Hypothek, wenn man das Geld gespart hat?

Finanziell lautet die dominante Antwort ja: Den günstigsten verfügbaren Kredit aufnehmen und das Kapital anderswo arbeiten lassen, während man zusätzlich ein Polster von ein bis zwei Jahresraten behält. Aber das Argument erfordert, dass das Geld eine höhere Rendite abwirft als die gezahlten Zinsen, und dort wird die Antwort rutschig. Ein konservatives Portfolio – überwiegend Staatsanleihen, etwas globale Aktien und ein wenig Gold – könnte, in einer optimistischen Schätzung, zwischen 2% und 3% jährlich bringen; wahrscheinlich, betonen sie, ist nicht dasselbe wie sicher.

Die Gegenposition dreht die Reihenfolge um und geht runter ins Detail: Die Miete kostet normalerweise mehr als die Hypothekenrate, und jeder bezahlte Mietmonat ist Geld, das nichts aufbaut. An Zinsen könnten es beispielsweise 100 Euro monatlich sein gegenüber 600 Euro Miete.

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Eine Frage bleibt offen. Wenn das Problem der Preis ist und nicht der Kredit, wenn das Leben bei den Eltern bis fast vierzig die einzige reale Tür zum Beton ist und wenn die einzige sichere Rendite eines sparsamen Lebens darin besteht, niemandem etwas zu schulden, ist dies dann eine finanzielle Entscheidung oder eine Flucht aus einem System, das Wohnraum zu einer Mautstation gemacht hat? Jeder wählt seine Version. Keine passt ganz.