Immobilienkauf durch Ausländer verdreifacht sich, junge Käufer fallen

Wohnungsmarkt: Kauf durch Ausländer verdreifacht sich, junge Käufer fallen

Wer kauft die Wohnungen, die sich junge Menschen nicht mehr leisten können? Der Immobilienkauf durch Ausländer in Spanien hat sich verdreifacht, während der Anteil der jungen Käufer stark einbricht. El Confidencial veröffentlichte diese Daten, die wie eine Bombe einschlugen: Die ausländische Investition von Nicht-Residenten wird als einer der Faktoren genannt, die den Markt unter Druck setzen, jedoch nicht als einziger. Der Rest der Diagnose wiederholt sich seit Jahren – teurer Boden, stagnierender Neubau, hohe Zinsen –, doch bei der Schuldzuweisung bricht die Diskussion ab.

Wie stark ist der Immobilienkauf durch Ausländer gewachsen?

Die Basisdaten zeigen einen unbequemen Vergleich: Transaktionen ausländischer Käufer haben sich verdreifacht, während die der jungen Käufer sinken. Die Statistik unterscheidet nicht zwischen denen, die hierher ziehen, und denen, die aus dem Ausland kaufen, um Kapital anzulegen; diese Lücke nährt alle Interpretationen. Auch wird nicht zwischen Erstwohnsitz und reinem Investor unterschieden: Manche argumentieren, dass der ausländische Käufer, der weiterverkauft, das Geld beim spanischen Verkäufer lässt, andere erwidern, dass dieses Geld aus dem Wohnungskreislauf fließt und keinen einzigen neuen Bau finanziert. Die neuesten Zahlen haben die Debatte über Bodenmangel und fehlende Förderung neuer Projekte nicht gelöst, sondern nur angeheizt.

Sollten Nicht-Residenten besteuert oder vom Kauf ausgeschlossen werden?

Hier spaltet sich die Diskussion in zwei Lager. Ein Ansatz befürwortet, Nicht-Residenten mit hohen Steuern zu belasten, mit dem Argument, dass der Staat zumindest Einnahmen generiert, wenn junge Menschen ohnehin nicht kaufen können. Die Gegenreaktion kommt schnell: Wer mit bereits verdientem Geld kauft, tut dies auch mit oder ohne Steuern, da die Kosten auf den Preis umgelegt werden. Die radikalste Alternative ist ein reines Verbot: zehn Jahre vorheriger Aufenthalt, ein Sprachtest auf hohem Niveau und Nachweis der Verbundenheit, sowie Ausschluss juristischer Personen und Investmentfonds. Oft wird relativiert, dass EU-Bürger vom Verbot ausgenommen wären, Nicht-EU-Bürger aber nicht. Niemand hat bisher erklärt, wie die "Verbundenheit" überprüft werden soll.

Welche Steuern zahlt ein Immobilienkäufer bereits?

Wenige machen die vollständige Rechnung, die lang ist. Zum Kaufpreis kommen etwa 10% an Übertragungssteuern hinzu; dann folgen die jährliche Grundsteuer (IBI), Müllgebühren, Gewinne aus Vermögenswerten und die kommunale Wertzuwachssteuer beim Verkauf sowie Erbschafts- oder Schenkungssteuern, wenn das Haus innerhalb der Familie wechselt. Eine im Diskurs kursierende Berechnung geht weiter: Allein durch den Kauf steigt der Preis um 11 bis 12% durch MwSt. und AJD; dazu kommen Inflation, eine 3%ige Geldentwertung pro Jahr, die IBI für dieses Geschäftsjahr und, falls die Wohnung unbewohnt bleibt, eine Steuer von bis zu 2% des Katasterwerts als Einkommen aus Immobilienkapital. Ein Jahr später eine Wohnung 20% teurer weiterzuverkaufen, könnte weniger profitabel sein, als es scheint.

Eine IBI von 5% und der Vergleich mit den USA

Der aggressivste Vorschlag, der kursierte, war eine jährliche Halteststeuer von 5% des Immobilienwerts. Befürworter blicken in die USA, wo Häuser und Autos günstig im Kauf, aber teuer im Unterhalt sind, und argumentieren, dass solche Preise zusammenbrechen und Spekulanten fliehen würden. Das Gegenargument bleibt stets gleich: Steuern schrecken alle ab, nicht nur Investoren, und Zwischenhändler sind keine NGOs, also geben sie die Kosten an den Preis weiter. Die Maßnahme nur auf Nicht-EU-Ausländer anzuwenden, überzeugt ebenfalls nicht. Kritiker sagen, das Problem sei, dass der Besitz besteuert werde und nicht das Einkommen: Der Selbstnutzer werde genauso bestraft wie der Spekulant.

Ist es Überregulierung oder Mangel an Neubau?

Der Vorwurf lautet, dass staatliche Regulierung dies verursacht habe und die Antwort nicht noch mehr Bürokratie sein könne. Diese Strömung besteht darauf, Bodenregulierungen zu lockern und Steuern zu senken, da alle Wirtschaftsgüter ähnlich funktionieren. Auf der anderen Seite steht die offensichtliche Entgegnung: Zehn Jahre Aufenthalt und ein Sprachtest zu verlangen, ist noch mehr Regulierung, nicht weniger. In der Mitte stehen jene, die das Kernproblem im Angebot sehen: Die Nachfrage wächst durch ständige Zuwanderung, während der Bau seit sieben Jahren durch Hindernisse, Genehmigungen und Kosten blockiert ist. Ohne mehr Angebot ist jede Maßnahme zur Nachfragekontrolle nur ein Pflaster auf einem gebrochenen Rohr.

Tourismus, Dienstleistungen und Baukosten

Ist Tourismus die Ursache allen Übels? Ferienwohnungen machen in bestimmten Städten nur 4% aus, was in beide Richtungen als Beweis genutzt wird: entweder zur Relativierung ihrer Wirkung oder zum Hinweis darauf, dass selbst 4% im Zentrum einer Hauptstadt ausreichen, um alles durcheinanderzubringen. Andere behaupten, Tourismus sei eine extraktive Industrie, die Arbeitskräfte in Sektoren geringerer Qualität zieht, und ein Land kann sich nicht nur damit halten, Getränke auszuschenken. Die skeptische Antwort lautet, dass Bauen extrem kostenintensiv in Dienstleistungen ist und neue Ghettos nicht nötig sind, weshalb es auch keine magische Lösung zu sein scheint.

Am Ende konkurrieren die drei populären Rezepte – Verbot, Besteuerung und Deregulierung – um dieselbe Agenda, und keines beweist sich selbst. Das Einzige, worüber niemand streitet, ist die Ausgangszahl: Junge Menschen kaufen nicht. Darüber gibt es keine weitere Diskussion.