House Flipping treibt Mieten in Madrider Ringbezirken

House Flipping lässt die Rekordmieten auf die Bezirke um die M-30 übergreifen

Der Januar endete mit einem Wert, den das Portal Idealista noch nie verzeichnet hatte: 17 der 21 Bezirke von Madrid erreichten ihren historischen Höchststand bei den Mietpreisen. Es ist kein Rekord nur für das Zentrum. Es ist ein Rekord für die gesamte Stadt, und er wird durch einen Akteur getrieben, der im offiziellen Diskurs oft nur am Rande erwähnt wird: ausländische Investmentfonds, viele davon aus Lateinamerika, die Wohnungen kaufen, renovieren und sie über dem Durchschnittspreis der Gegend vermieten. Diese Strategie war bereits im Bezirk Salamanca zu beobachten. Jetzt wird sie bezirksweise angewandt.

Was bedeutet die „Ölflecken“-Ausbreitung der Mieten?

Die Stadtplanerin und Professorin an der Escuela Técnica Superior de Arquitectura de Madrid, Cristina Fernández, beschreibt dies als Phänomen eines Ölfleckens: Die historisch hohen Preise im Zentrum breiten sich auf peripherere Viertel aus, sowohl innerhalb als auch außerhalb der M-30. Das Ergebnis lässt sich in Euro messen. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung kostet im teuersten Bezirk 1.861 Euro monatlich und im günstigsten 1.024 Euro. Ein Unterschied von fast 800 Euro für eine identisch große Wohnung.

Francisco Iñareta, Sprecher von Idealista, fasst die Situation nüchtern zusammen: „Wir haben beim Mietpreis in Madrid die Obergrenze erreicht. Und zwar nicht nur im Zentrum, sondern in jedem einzelnen Bezirk.“ Seine Diagnose lautet, dass jeder der 21 Bezirke, der im Januar keinen neuen Höchststand markierte, diesen bereits im November oder Dezember erreicht hatte. Madrid, so sagt er, war noch nie in dieser Lage. Und kurz- bis mittelfristig gibt es keine Aussicht darauf, dass diese Entwicklung gestoppt wird.

Warum steigen die Mieten, wenn Wohnungen fehlen?

Hier bricht jeglicher Konsens zusammen. Eine in Analysen kursierende Berechnung vergleicht das Angebot an touristischen Unterkünften mit dem an Wohnraum zur Langzeitmiete: 20.000 Airbnb-Angebote in der Region gegenüber 428.000 Mietwohnungen. Die Schlussfolgerung ist unbequem für alle, die einen einzigen Schuldigen gesucht hatten: Die Entfernung der Ferienwohnungen würde das Loch nicht stopfen. Der Markt würde diese Einheiten binnen Tagen absorbieren.

Einige argumentieren, das Problem liege im Volumen, nicht bei den Vermittlern: Es fehle schlichtweg an Mietwohnungen, und jede Maßnahme, die den Baubestand nicht erhöht, greife zu kurz. Dem steht ein granularer Gegenargument entgegen. Man braucht keinen großen Fonds, um ein Viertel zu verändern: Es reicht, mehrere Wohnungen in einem benachteiligten Gebiet zu kaufen, zu renovieren und sie gleichzeitig zu einem Preis über dem örtlichen Durchschnitt anzubieten. Fünf Wohnungen, die auf einen Schlag über dem Median angeboten werden, ziehen die Referenzpreise der Umgebung nach oben. Dies ist House Flipping auf häuslicher Ebene, ohne Büro in Luxemburg.

Auf dem Tisch liegt zudem eine demografische Debatte, die mit der vorherigen verwoben ist: Es wird argumentiert, dass der Zuzug von Bevölkerung, die Wohnraum nachfragt, den Druck auf einen Bestand erhöht, der nicht wächst. Befürworter dieser These fügen hinzu, dass es nur zwei Alternativen gebe – die Nachfrage einschränken oder mehr bauen – und dass keine von beiden derzeit umgesetzt werde.

Das Gespenst der Blase von 1999–2007

Der Vergleich mit dem früheren Zyklus ist unvermeidbar und wird laut mehreren Analysen von Grund auf falsch angegangen. Zwischen 1999 und 2007 wurden in Madrid und seinem Umland 35.000–40.000 Wohnungen pro Jahr gebaut, was dem Durchschnitt der vorangegangenen sechs Jahrzehnte entsprach und weit unter dem Niveau der 1970er Jahre lag. Im selben Zeitraum stieg die Bevölkerung der Hauptstadt um 10 % und die der gesamten Comunidad (Region) um 15 %.

Daraus ergibt sich eine unbequeme These: Nicht die Knappheit trieb die Preise in die Höhe, sondern eine verrückte Nachfrage, gespeist durch billiges Kreditgeld und die Erzählung von einer ewigen Wertsteigerung. Es gab Spekulanten, die auf Plan kauften, um weiterzuverkaufen, bevor die Bauarbeiten abgeschlossen waren, wobei das Schild Zu verkaufen oft schon hing, bevor die Fenster eingebaut waren. Und es blieben leere Wohnungen zurück. In Sanchinarro wurden Wohnungen zu etwa 5.000 Euro pro Quadratmeter verkauft, und einige stehen immer noch leer. Im Bezirk Fuencarral hingegen liegt der Anteil der Leerstände unter 10 %, und in Montecarmelo, mit rund 8.500 Wohnungen, wäre die Quote noch geringer. Die konkrete Zahl der leerstehenden Wohnungen ist weiterhin unklar.

Steuerliche Vergünstigungen, sozialer Wohnungsbau und Preisbremse

Parallel zum Markt läuft die Politik. Die erste steuerliche Maßnahme der Regionalregierung, um ausländische Käufer anzulocken, wurde als Einladung für weiteres ausländisches Kapital gedeutet. Am anderen Ende bereitet Katalonien die Ausweisung von Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt vor. Hier deutet sich der perverse Effekt an, vor dem Analysten warnen: Wenn die Mietobergrenze in Kraft tritt, kündigt der Vermieter, der die Miete nicht erhöhen kann, bei Vertragsende und wechselt zur Kurzzeitvermietung oder Zimmervermietung. Sozialer Mietwohnungsbau für 800 Euro für eine Ein-Zimmer-Wohnung vervollständigt das Bild.

Die Debatte über den sozialen Wohnungsbau bewegt sich in Zahlen, die nicht zu den Ankündigungen passen: Zehntausende Wohnungen werden versprochen, während keine Kräne zu sehen sind. Bebaubares Land einzuschränken, Preise zu deckeln und Steuern auf Immobilien zu erhöhen, ist genau das Gegenteil dessen, was jene empfehlen, die glauben, der einzige Ausweg sei massiver Neubau zur Vermietung.

Der Punkt, an dem die Analyse feststeckt, ist nicht die Diagnose, sondern die Arithmetik. Es gibt genug Diagnosen, aber eine Zahl fehlt: Wie viele Wohnungen müssten in welchem Zeitraum auf den Markt gebracht werden, damit sich der „Ölflecken“ nicht weiter in die Peripherie ausbreitet?