Fünf Wohnungen mit 40 geerbt: Immobilienbesitz ohne Plan

Fünf Wohnungen mit 40 geerbt: Das Problem, nicht zu wissen, was mit dem Geld geschehen soll

Fünf Wohnungen zu erben löst keine Lebensprobleme, es verkompliziert sie. Wer dieses Vermögen mit 40 Jahren erbt, steht nicht vor einem Reichtumsproblem, sondern vor einer Entscheidung mit fünf Optionen: Was macht man mit Immobilien, die zu spät kommen? Wie teilt man sie mit einem Geschwisterteil auf? Und welchen Verbleib gibt man einem Bargeld, das vom ersten Tag an an Wert verliert?

Der Ursprung ist unbestreitbar. Ein Vater, der mit 8 Jahren als Hirte anfing zu arbeiten, aufgewachsen in der Nachkriegszeit, baute das Vermögen durch unermüdliche Arbeit auf: drei Wohnungen in den 70er und 80er Jahren und zwei weitere in den 2000er Jahren. Der Erbe fasst es mit einem schmerzhaften Satz zusammen: Sein Vater konnte nichts anderes tun als arbeiten.

Liegendes Kapital ist kein Geld, sondern ein langsamer Verlust

Die erste Versuchung ist es, das Kapital ruhen zu lassen. Das ist ein Fehler. Das Argument in diesem Fall ist direkt: Nicht bewegtes Bargeld existiert nicht, es wird von der Inflation auf dem Sofa aufgefressen. Die Zeit, in der die Banco de España (die spanische Zentralbank) Geld druckte und Immobilien einfach im Wert stiegen, ist vorbei, und Zinsen von 4 % auf Einlagen sind nur noch eine Erinnerung, keine Strategie. Mittelfristig generiert dieses Geld entweder Cashflow oder es verdampft.

Die in Betracht gezogenen Optionen sind nicht exotisch: ein globaler Index für einen Teil, etwas Liquidität für Gelegenheiten und, wenn das Profil es zulässt, ein eigenes Geschäft. Nichts von dem Versuch, in einen ethischen Fonds zu investieren, der hinter vorgehaltener Hand in Waffen investiert. Das ungemütliche Fazit bleibt: Geld zieht Geld an, aber nur, wenn es arbeitet.

Was kostet es wirklich, fünf Wohnungen zu halten?

Fünf Immobilien bedeuten nicht fünf Einkommen. Es sind fünf offene Baustellen. Die erste ist rechtlich: Die Ley 12/2023 (ein spanisches Gesetz) und deren Umgang mit Hausbesetzungen haben jede Vermietung zu einem Risiko gemacht, das viele Eigentümer nicht eingehen wollen. Die zweite ist steuerlich: Die IBI (die spanische Grundsteuer) kennt keine Gnade, ebenso wenig wie Sonderumlagen der Eigentümergemeinschaften.

Ohne zahlende Mieter wird jede Wohnung zu einem schwarzen Loch, das Monat für Monat Geld verschlingt. Mit Mietern verbessert sich die Rechnung, aber es erfordert Management, Konfliktfähigkeit und die Nerven für Zahlungsausfälle. Die vollständige Berechnung von Ausgaben und Einnahmen – aufgeschlüsselt Posten für Posten – ergibt eine Spanne, die jeden überrascht, der nur den Marktwert der Immobilie betrachtet.

Die Aufteilung unter Geschwistern und die Erbschaftssteuer

Hier tritt das zweite große Problem auf. Das Vermögen gehört nicht einem, sondern zwei, und jede Aufteilung unter Geschwistern öffnet die Tür zu Unstimmigkeiten. Die Hälfte des Wertes entspricht dem anderen Erben, und mit dieser Hälfte beginnen die schwierigen Gespräche. Manche schätzen, dass das verfügbare Bargeld sofort um die Hälfte schrumpft, sobald die Teilung formalisiert wird.

Hinzu kommt die Steuerrechnung. Die Erbschaftssteuer (Impuesto de sucesiones) hängt von der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft ab: In einigen ist sie extrem hoch, in anderen gibt es Vergünstigungen, aber der Notar, das Register und der Steuerberater sorgen dafür, dass nichts umsonst geht. Das Ergebnis ist ein Vermögen, das auf dem Papier beeindruckt, aber mit Aufschlägen auf dem Girokonto ankommt. Bevor man feiert, sollte man sich mit einem Berater zusammensetzen und sehen, was wirklich übrig bleibt.

Lohnt es sich, zu verkaufen und von den Erträgen zu leben?

Die Strategie, die immer mehr Anhänger findet, ist chirurgisch: zwei oder drei der Wohnungen verkaufen, die die meisten Kopfschmerzen bereiten, eine für den Eigenbedarf behalten, eine zur Vermietung und das Bargeld zwischen einem globalen Index und etwas Liquidität aufteilen. Das ist keine magische Formel; es ist der Weg, von fünf Problemen zu zwei zu gelangen.

Die radikalere Alternative ist, ein Jahr im Modus Dauerurlaub zu verbringen und dann wieder am Startpunkt zu stehen. Die Warnung ist klar: Mit der Zeit wird das Leben als Rentier zu einer Suche nach bezahlbarem Wohnraum. Und das Profil des Erben – einfaches Leben, kein Luxus, keine Reisen, nur eine Konsole und sonst wenig – erschwert die Frage, wofür er das Geld eigentlich braucht.

Ein einfaches Leben, das nicht zu einem Imperium passt

Nicht jeder Erbe träumt davon, das Vermögen zu vervielfachen. Einige geben zu, dass sie weder Luxus noch Reisen brauchen, dass sie mit einer ruhigen Existenz zufrieden sind und dass das Kapital wahrscheinlich in den Händen des Geschwisterteils landen wird. Es ist die Kehrseite der Leistungsgesellschaft: ein Vermögen, das auf Basis von frühem Aufstehen aufgebaut wurde, und das nächste Glied der Kette nicht weiß, wie es das rechtfertigen soll.

Und über den Horizont bleibt ein unbehaglicher Verdacht: dass das Geld in 10 oder 15 Jahren weniger wert ist, dass die Politiker einen größeren Anteil fordern oder dass Immobilien nicht mehr der sichere Hafen der Vergangenheit sind. Der Erbe hingegen kassiert seine Miete und wartet.

Unter diesen Vorzeichen ist ein Teilverkauf und ein diversifiziertes Portfolio am wahrscheinlichsten. Aber niemand hat bisher gelöst, was man mit einem Vermögen macht, das ohne Bedienungsanleitung kommt, und derjenige, der danach kommt, braucht meist weniger Zeit, um es auszugeben, als derjenige, der es aufgebaut hat, um es zu bewahren.