Fast die Hälfte der Hypotheken in Spanien dient der Investition

Fast die Hälfte der Hypotheken in Spanien dient der Investition

Eine alte Wohnung in guter Lage. Jemand kauft sie für 300.000 Euro, investiert 70.000 Euro in eine solide Renovierung und verkauft sie Monate später für 500.000 Euro. Das ist das sogenannte House Flipping, das laut einem Diskussionsteilnehmer das Geschäft zusammenfasst: Es wird nichts gebaut und nicht langfristig vermietet, sondern nur günstig gekauft, um teuer zu verkaufen. Der aktuelle Bericht des spanischen Finanznutzerverbands (Asufin) liefert Zahlen für das, was auf Immobilienportalen bereits zu erahnen war: 47,7 % der abgeschlossenen Hypotheken zielen auf den Erwerb einer Immobilie als Anlage ab, im Vergleich zu 15,9 %, die ihre Erstwohnung finanzieren.

Was der Asufin-Bericht über Hypotheken aussagt

Die Studie basiert auf einer Umfrage unter 1.301 Befragten sowie Daten offizieller Quellen. Die Schlussfolgerungen sind eindeutig: Unter denen, die bei der Bank um Finanzierung bitten, herrscht mehr Anlegermentalität vor als bei Familien, die ein Dach über dem Kopf suchen. Weitere 18,5 % beantragen Kredit für eine Zweitwohnung zur Eigennutzung und 17,9 % für einen Umzug innerhalb des Wohnorts. Fragt man nach dem Grund für den Kredit, ist die Investition die Hauptmotivation für 65 %.

Der Verband selbst räumt ein, dass dieser Zyklus «den Markt erheblich belastet». Das ist keine Neuigkeit: Frühere Berichte zeigten bereits, dass mehr Hypotheken für Investitionen als für Wohneigentum aufgenommen werden. Der Quadratmeterpreis steigt seit Jahren, und manche schätzen Mietrenditen von über 6 %, deutlich höher als bei traditionelleren Anlagen. Beton bleibt ein sicherer Hafen.

Barzahlungen erreichen ebenfalls Rekorde

Zu den Hypotheken kommen die Transaktionen hinzu, die ohne Bank finanziert werden. Zwischen Januar und März machten Käufe ohne Hypothek fast 35 % aller Abschlüsse aus, der höchste Wert für ein erstes Quartal seit 2014. Die Deutung ist einfach: Wer liquide Mittel hat, braucht keine Finanzierung, und ein Großteil dieses Geldes fließt in Immobilien als Kapitalanlage, nicht als Zuhause.

Der Bericht liefert weitere Details. Ausländische Käufer machen 14 % der Gesamtzahl aus, wobei sie auf den Kanaren und Balearen nahe an 30 % liegen, während es in etwa fünf anderen Regionen weniger als 4 % sind. Der Zustrom neuer Wohnungen auf den Markt ist gering. Und die Festzins-Hypothek hat sich als günstigste Option etabliert.

Raten fressen 35 % des Gehalts

Die finanzielle Belastung der Haushalte ist stark gestiegen. Die durchschnittlichen Hypothekenraten machen bereits 35 % der Gehälter aus; im Segment der Käufer zwischen 25 und 35 Jahren steigt dieser Anteil auf 40 %. Das bedeutet: Wer mit wenig Rücklagen auf den Markt kommt, verschuldet sich am stärksten, um überhaupt einzusteigen.

Es gibt jedoch eine Nuance, die den Alarmismus relativiert: Der Anteil der Käufer, die sich für renditeorientierte Zweitwohnungen verschulden, ist rückläufig. Zu Jahresbeginn lag er bei 56,2 %, nun bei 47,7 %. Das ist immer noch ein enormer Teil des Kuchens, aber der Trend deutet auf eine leichte Korrektur hin.

Spekulation oder Vermögensschutz?

Das Thema spaltet. Eine Strömung vertritt die Ansicht, dass Immobilieninvestitionen keinen Mehrwert schaffen: Sie produzieren weder Güter noch Dienstleistungen, sondern erfassen nur ein Grundbedürfnis und profitieren von denen, die es sich nicht leisten können. Aus dieser Sicht bietet der Investor die Wohnung nicht jenen an, die sie nicht kaufen können, sondern trägt durch sein Eingreifen dazu bei, dass sie es nicht können. Argumentiert wird, dass es spezifische Regeln für essenzielle Güter geben sollte, auch wenn niemand konkretisiert, wie diese anzuwenden sind, ohne den Markt zu zerstören.

Die Gegenargumente kommen von der anderen Seite: Wenn Ersparnisse durch Inflation bei der Bank verdampfen, ist der Kauf einer Wohnung Schutz des erarbeiteten Vermögens. Zudem bringen Investoren Liquidität zum Bauträger, der so weiß, ob er bauen soll oder nicht, und bieten Miete an, wer sich keine Hypothek leisten kann. Das Problem sei nicht die Investition, sondern der Mangel an Bauland und geförderten Wohnungen. Und der Staat wird als erster Profiteur genannt: Der Käufer zahlt Steuern an jedem Glied der Kette.

Die steuerlichen Kosten stapeln sich bei jedem Verkauf

Im Diskurs kursiert eine Berechnung, die erklärt, warum der Verkaufspreis nie sinkt. Eine Anfang der Neunziger gebaute Wohnung hatte durch IBI (Grundsteuer), IVA (Mehrwertsteuer) und AJD (Stempelsteuer) Aufschläge von insgesamt 11 %. Heute, nach vier Besitzwechseln, liegt dieser akkumulierte Aufschlag bei rund 52 %. Jeder Eigentümer holt sich das Gezahlte zurück, indem er es in den Verkaufspreis einrechnet. Steuern verschwinden nicht: Sie stapeln sich.

Der Vorschlag, der im Diagnosebereich die größte Zustimmung findet, ist der massive Bau von Sozialwohnungen zur Vermietung oder mit Kaufoption nach zehn Jahren. Als Präzedenzfall wird Spaniens Vorgehen während des Franquismus angeführt, als Mietstopp und Förderung von Sozialwohnungen funktionierten. Auch Bürokratie und Baulandmangel werden als reale Bremsen benannt.

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Beunruhigend ist nicht primär die Zahl von 47,7 %. Beunruhigend ist, dass Wohnraum zum sicheren Hafen einer Mittelschicht geworden ist, die keine andere Alternative sieht. Bei Raten, die 40 % des Gehalts junger Menschen auffressen, und einem neuen Angebot, das nicht ausreicht, ist der Markt nicht wegen Gier angespannt, sondern wegen fehlender Alternativen.